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2019年12月13日 开盘通知
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2/3/4室 (62-96m²)
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火龙果知名房产博主

你好,谢谢你的信任和提问。 一、基本情况 1、购房目的:首套,投资为主 2、持有周期:5-8年 3、家庭情况:白云区土著,已婚,自住农村房---年收20w 4、资金预算:总价约250w,首付约75w 5、需求意向: 1)一手/二手次新 2)小三房/两房 3)近地铁 6、已看项目: 绿地城---放盘2.8w以上 万科幸福誉(一二期)---放盘2.8w以上 时代天韵---最理想,近地铁,望湖,放盘少 保利拾光年---距离地铁较远,2.7w可选择的楼层不多。 时代印记---离红卫站近,约2.2w,可选择的多,但离核心区远,周边什么配套都没有,听销售说规划有学校,但未确定。 ......等 二、问答 问题1、之前在关注“科学城”和“金融城”,感觉眼睁睁的看着房价在涨,前两月在谈“金碧世纪”两房,在考虑中就被别人成交了。最近转向“知识城”,已看“绿地城,幸福誉一二期、时代天韵”。天韵最理想,近地铁又望湖但放盘很少,应该是还没满二,中介说“时代天韵”有内部转名单元,能买么? 答:我特别能理解你的状况,因为你已经不是第一位因黄埔房价上涨而被迫选择其他板块/地段的网友。这里面分几个层面来看: 1)老黄埔和科学城部分楼盘上涨幅度较大,在短期内会维持在高位水平,业主心态普遍强硬,所以不做无谓的追涨也是正确的。 2)总价预算在250w左右,在市区中几乎买不到一手楼盘,可能广钢的振业天颂小户型能够得着。而你有广州房票,所以优先考虑限购区也是相对正确的选择。 3)市区二手次新,250w总价,优质二手且有升值潜力的选择并不算多,要么是户型设计有缺陷,例如:黑厨黑厕;要么是楼龄较大。或者地段的环境一般。如果没有充足踩盘的时间和决心,在海量的市场中提升选房效率,那也很可能会出现你“考虑一下”就被其他买家“截胡”了。知识城的楼盘相对集中且新净,看房的时候就围绕靠近地铁站的楼栋来踩即可,这样可以大大降低你的决策成本,提升购房效率。 4)知识城有地铁、有产业、城市基本面十分良好,最大的不足可能在于“水患”问题,其次是到市区的路径相对曲折。但只要知识城的公司企业建成,顺利完成招聘,就很快能运营起来,等新兴产业上了轨道,就不愁没有居住需求。换个角度来想,土地资源是十分稀缺的,靠近地铁站且商业配套丰富的地段基本上都被使用完了。所以,抢占地铁资源,有相对成熟的生活(教育)等配套兜底,知识城板块的楼市还会持续向好。 5)时代天韵与万科幸福誉紧密相连,生活配套可以相互共享,而且靠近凤凰湖,属于稀缺的“自然”景观。坦白讲,我个人也比较喜欢时代天韵。如果有内部转名,我认为都可以考虑一下。相当于是“现买现用”,收楼后出不出租是一回事,起码不用等待太长的空窗期。最关键是具体楼栋、单元的参数和价格情况。 问题2、希望是未来5-8年升值空间比较确定,选择知识哪个盘未来发展潜力大或者其他板块楼盘推荐? 答:看你们最终选择的是一手还是二手,始终买房需要看具体的房源情况和价格。初步来看: 【一手方面】资金充足的情况下且内部转名的单元还ok的话,我可能会优先考虑“时代天韵”,如果实在没有合适的单元,则我可能会考虑“时代印记”,虽然远离核心区,目前项目又处于建设初期,但价格优势明显且靠近地铁站。至于规划学校的事情,你听着就好,不要看得太重,当作“彩蛋”。如果将来能建成幼儿园和小学,房价也会有利好支撑而上涨。如果没有,也会承接知识城核心区外溢的购买力,但估计持有周期需要7-8年,需要有一定的心理预期。 【二手方面】绿地城和幸福誉都可以考虑。我比较看重内层高,不要太矮,否则会比较压抑。我看过万科的实体房,户型设计很出色,但感觉内层高不是很高。所以可能我会优先考虑广州绿地城,其次是万科幸福誉。 【其他推荐地段】 1)金沙洲,在建12号线【里横路站】(广州)。 2)2号线与在建11号线交汇的【江泰路站】附近。 3)在建10号线【石溪】和【东晓南站】段附近。 4)13号线【双岗站】附近。 以上,仅供参考,预祝置业顺利,财源广进!

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火龙果知名房产博主

你好,谢谢你的信任和提问。 一、基本情况 1、购房目的:自住+投资 2、名下房产: 【成都】1套---先生名字,婚前财产,在供 【珠海】1套---太太的父母名字,接力贷 3、家庭情况:夫妻均在广州工作,现住先生公司宿舍,备孕中,准备入户广州 【先生】/ 【太太】自由职业,无需坐班 4、资金预算:2021年5月手持100w(基金到期,婆婆给首付) 5、已看项目: 【知识城】万科幸福誉、保利拾光年、时代天韵 【科学城】品秀星樾 【南沙区】灵山岛板块 6、方案计划: 【方案1】置换——卖成都,买“灵山岛/品秀星樾” 【方案2】纯买——首付100w,六成贷款,买“知识城” 二、问答 问、自住+投资,买哪里比较好? 答: 【选择-限制】你们准备入户广州,当入户成功后,你们将不受限制,可以在广州任何一个区域购买房子。 【工作-通勤】虽然太太是自由职业,但先生是有公司的,不知道将来会否换工作。我建议还是需要靠近地铁站。一方面,你们可以在“自驾与地铁”之间灵活交替,二方面,也便于将来卖给其他刚需家庭。 【方案选择】分几个层面来分析——重在科普、给些启发,具体操作,自行决定。 1)成都的房子,是先生婚前财产,虽然目前在供,但基本上你是不占房屋份额,最多是占增值部分。如果卖掉,拿这笔钱作为你们首付,则新买的房子就有机会成为你们夫妻的共同财产。 2)婆婆“给”首付100w,到底是“借”还是“赠与”,这里面是有区别的。父母出资为子女买房,并不能必然定性为赠与性质。如果父母出资时没有明确表示赠与,出资款项应认定为临时性资金出借,目的在于帮助儿女度过经济困窘期,儿女理应担负偿还义务。 3)成都房子所处的地段是否具备升值潜力?包括:在建地铁利好、新兴产业布局、教育资源矩阵等。房屋的参数情况如何?包括:楼龄、户型、朝向、楼层、视野等。——这些我暂时是不清楚的。房子目前是处于“出租、家人自住、还是空置”?。——我也是无法获悉的,需要你们“自行判断,适当取舍”。我看法是,如果这套房子的使用价值较低,升值潜力又较少,则建议卖掉,买入广州。 【区域板块】科学城>知识城>南沙 不知道卖掉成都房子后能为本次购房获得多少启动资金? 1)如果资金预算充足:优先考虑科学城的品秀星樾 其实在近5-6年的时间里面,科学城是处于超高速发展状态,市场活跃度也是有目共睹。附近有地铁6号线【香雪站】,它能贯穿主城区,最后到达浔峰岗(地铁全程约70分钟,不用换乘)。而且,一个站即可与21号线换乘,直达科学城的一些产业园区、天河智慧城、天河公园等重要的据点。黄埔有轨电车1号线(首段)已通车,(后段)预计也会在年底通车。在建的有轨电车2号线,预计2022年左右通车。东北侧的萝峰村有旧改利好预期,将来会有产业布局及完善生活配套;还有规划中的23号线。 当然,这规划地铁和旧改是后话了,具体什么时候落实要等官宣。但是,我们可以看到它的变化,一个地区/地段,我最怕的是十年如一日,毫无变化,意味着没有发展空间,但香雪的的发展空间还很广阔,目前二手市场也比较活跃。对于楼盘而言,如果学位落实,则后续也有升值的推动力。但是,如果你们是急着入住,且看重停车和具体的学校,则再考虑科学城符合你们需求的二手小区。 2)如果资金预算有限,且双方的工作通勤不受太大限制:优先考虑“知识城” 目前知识城板块的配套,尤其是何棠下-旺村段,商业配套逐渐成熟、居住氛围越来越浓郁,我们可以见到产业布局的日新月异,城市基础建设和面貌也光彩夺目。不过,知识城的短板也比较明显。 一方面,是排水问题(广州东部尤为明显)。 二方面,是没有一条直达广州市区的地铁——目前必须要通过知识城支线(又称:14号线支线),分别在北部的【新和站】换乘14号线到达白云区,或者在南部的【镇龙站】换乘21号线到达天河区,这样一来,通勤路径就相对曲折了。不过,你们也可以通过“巴士、专车”等作为你们的出行方式。当然,知识城也有计划建设高速地铁和有轨电车5号线,建成通车后能直达广州市区,大大提升通勤效率,这里有足够多的利好预期叠加。 3)我曾经在2018年的时候,将知识城比喻成“长跑冠军”,南沙是“马拉松冠军”,如果以时间长度为判断标准,则 5-8年内,知识城会“略胜一筹” 10年以上,南沙的“后劲更足” 小结:如果你们综合考虑“性价比、宜居度、发展潜力”等因素,则我认为知识城是比较合适的板块。 【具体楼盘】还是要看具体需求。若靠近地铁会更方便,但是单价也会更高些。而不靠近地铁也不是没有看点,可能其他方面更有优势(例如教育、户型、容积率等)。如果你要我选,我会优先考虑靠近地铁的二手次新。例如:万科幸福誉、广州绿地城等。 百鸟在林,不如一鸟在手。既然购房目的包含“自住”因素,那么现成的交通、配套对于你们日后的生活来说是就至关重要了。而南沙供应量太大,人口少,缺乏居住氛围和生活配套,未必适合你们自住或投资。 以上,仅供参考。预祝置业顺利!心想事成!

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