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3/2/4室 (73-120m²)
黄埔 宏明路与东鹏大道交界处
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富力悦禧城所在的版块潜力如何?

火龙果知名房产博主

你好,谢谢你的信任和提问。 一、基本情况 1、购房目的:自住,首套首贷 2、家庭情况:已婚、二胎 3、工作地点:双方都在东圃(创业) 4、月度收入:2.5-3w 5、资金预算:总价300w以内 6、需求意向: 1)十年内(2020-2029)不用换房 2)三房、学位 7、意向楼盘:两个。 富力悦禧城(2期)---已认筹 【参数】97m²、南向、3房, 【价格】吹风,单价2.6-2.9w,总价约252-281w区间 【开盘】原计划2019.12,现在推迟到2020.2 万科金色悦府(二手) 【参数】86m²、顶层、北向、小3房 【价格】286w,单价约33256元 二、问答 问题1、看过“实地常春藤、广州亚运城、万科金色悦府、悦时代花园、泰景花园、恒大金碧、丰乐尚居......”,请问富力悦禧城是否一个好的选择? 答:无论在哪里工作,我本人购房的第一要素是“靠近地铁”,除非入手价真的很笋,而且是真的刚需自住没有办法。那怎样才算“近”?我认为,从家门口出发,到地铁站内,不超过15分钟的都算是靠近地铁。当然,每个人对“靠近”的定义都不一样,因为每个人走路的速度、腿长等都不一样。甚至有人喜欢早上跑步,如果跑步到地铁站的时间控制在15分钟内,可能他们也有认为靠近地铁。另外,也有人可能会说,我有车可以自驾。是的,但将来接盘的人却未必有车。所以,见仁见智。 富力悦禧城,位于黄埔区,临近增城,紧挨丹水坑风景旅游区。通过高德地图了解: 1)“富力悦禧城销售中心”分别与13号线【南岗站】和“佳兆业城市广场”,直线距离约1.9-2km。 2)配套: 【教育】东区中心幼儿园(荔园大街)、黄埔区东区小学(市一级)、黄埔区东区中学(原名南岗中学,建校20来年) 【商业】主要是底商,例如:美宜佳、钱大妈、便利店等、烟酒行、牛奶咖啡饮品商店等。整体而言,还有很大的提升空间。 【周边】主要以农田、厂房、仓库、村房、绿化等为主,比较田园、返璞归真。 小结:如果是在附近工作,或者是当地居民、村民等需要置换改善,则未必不可以考虑。 问题2、这个板块的潜力如何? 答:一个板块/地段的发展,很多时候离不开“地铁、产业、配套、学位、环境”等几大要素。说得简单一点,如果有房企扎推,例如:广钢新城、广纸新城、万博新城等,楼盘之间的资源可以共享,人们对板块未来的发展相对更有信心。 我们可以再回头看看:金沙洲(2008-2018)、千灯湖(2012-2019)、知识城(2015-2020)等,无一不是“众多”房企扎推,这也反映出一个道理:“只有强强联合,才能更强”。当然也有例外,例如保利,自身的综合实力较强,或能带动整个小新塘板块(大观路一带)的建设发展。在房地产领域,房企抱团是常见现象。关键是,这样才能更容易地形成“集聚效应”。 问题3、还有哪些备选的方案值得考虑? 答:东圃板块还是挺大的,假如狭义来讲,就是在地铁4号线与21号线交汇的【黄村站】南侧,则我可能会有两个思路: 思路一:知识城。有地铁通勤、可以满足3房、而且也有相应的教育资源、商业配套和产业布局。 思路二:住用分离。即买一套地段比较好、学位比较好的两房,然后租住三房,将来等你们手头上的资金更充裕,再置换也是可以的。例如:裕丰围、大沙东等一带。可以看看怡港花园、黄埔花园等。 思路三:亚运城。靠近地铁的二手,配套成熟,地铁出行便捷。 问题4、什么时机买最好,是否值得等年底公积金满1年后看看有没有其他新盘?谢谢! 答:我认为2020上半年都是入手的时机,咨询我的网友、或者是我之前在微博做的投票,很多人都是打算在接下来的几个月买房。公积金贷款利息是少一些,但如果你们在此之前遇到合适的房子,也没有必要一定要等公积金满一年。每个月摊分开来,便宜不了多少。可能喝一次茶、吃一顿饭就打平手了。 以上,仅供参考,一切以现场实际情况为准。 最后说明一下:有不少网友是因为我而买,也因为我而不买。与此同时,有不少房企、销售等业内朋友关注我。为了尽量避免不必要的麻烦,所以在公开的平台(例如:付费问答),对于“买不买?值不值得?是否好的选择”等,这些敏感的问题,我基本上是保持中立、客观、严谨等态度回复,而且最终决定权在大家的手上,谢谢。 预祝置业顺利,阖家安康,马到功成!

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自住兼投资,三房,在珠江新城上班,希望有好的公立学校,哪个楼盘更适合我们?

火龙果知名房产博主

你好,谢谢你的信任和提问。 一、基本情况: 1、购房类型:自住70%,投资30% 2、工作地点:珠江新城,通勤 3、需求意向: 1)通勤控制在1.5小时内 2)三房或小三房 3)小孩目前2岁,4年后上小学,有较好的公立学校(大概2023年后居住) 4、资金预算:总价250w,首付75w,贷款金额约175w(假设商贷30年期限,等额本息,则月供约9k+) 5、意向楼盘: 【富力悦禧城】一手,97m²、小三房 支持点:近天河、配套公立中小学 犹豫点:属于云埔工业区、区位较偏;处于新塘与黄埔交界,处于发展的空白期;没有地铁,靠公交车或有轨电车接驳。 【龙湖双龙原著】一手,或其他好的楼盘,98m²、小三房 支持点:是政府重点发展板块,规划好,产业投入多,未来发展潜力大;板块教育、医疗等资源丰富;离地铁较近。 犹豫点:离天河区较远;与其他小区共享教育资源,担心学位紧张。 二、问答: 问、基于以上我们基本情况,请问果总哪个比较适合我们或其他更好的选择。 答:一看到“果总”两个字就感觉特别亲切,不知道你是否我的老粉丝了。我认为你的思路和分析都很清晰。话不多说,我分享几个观点给你参考一下: 1)在我们日常的购房行为中,有不少人对于数据是追求“精确化”和“理想化”的(包括我),但是怎么判断70%是自住,30%是投资,很难。因为这里面是没有一个科学的评估工具,但我相信以后科技发展到一定的程度,只要当购房者输入这些信息后,人工智能就会给你答案。为什么我要花时间去解释,是因为我想你们在购房的时候要做到“抓大放小”,这样才能更容易地买到合适自己的房子。 2)购房目的以自住为主,投资为辅,所以,在购房的需求中,我会将“交通通勤(地铁、有轨电车、巴士等)、生活配套(教育、餐饮、医疗等)”这两大项放在最前,而“产业、利好预期”等放在后面。 3)单程通勤控制在1.5小时内,这个是很考验耐力的了,实际上,尤其是坐地铁的1.5小时和坐巴士的1.5小时,是完全不同等级的概念。地铁速度快、不塞车,1.5小时距离中城区很远了;但是巴士会受到红绿灯、停站、塞车等影响,所以1.5小时可能也就是是天河去越秀的距离而已。 4)如果你是我的老粉,应该知道我一直提倡一个观点,就是“没有地铁的楼盘不建议优先考虑”,因为地铁不仅仅是通勤工具,也是将来卖出置换的有力支撑点。其次,如果周边有大片的农田、厂房、城中村、山地,则要改造起来的难度十分大,并且周边缺乏高新技术产业,意味着这些传统产业甚至夕阳行业的员工都是有一定年纪、或者普遍收入较低,就很难提升对应板块/地段/楼盘的消费水平,和整体居民的质素。 5)买房,尽量不要买两个城市的交界,或者是两个区的交界,因为容易因为某些问题,而影响周边的发展。就算是“金沙洲、千灯湖、北滘”等,中间也有一段路的建设发展是相对不足的。 6)看回来你们的总价预算和户型的需求,目前来看可能知识城是“最”适合的了。但是知识城也有很多楼盘,除了龙湖,还有万科、时代、招商等房企,不是所有项目的小区内都配套学校,但我相信有关部门的资源配套规划是充足的,所以,如果是担心学位紧张,则我可能会优先考虑小区内就有小学的楼盘,例如万科幸福誉(二手),而且幸福誉的一期有部分满二的房源放出,最靠近地铁站,楼下配套也是比较丰富。但是,如果你们希望是买一手来住,并且开发展在年底有促销优惠的话,则也可以考虑。 7)对于学校是公立还是私立,可能最大的不同是在于“学费”,但是私立学校有资金,能请到更多优秀的老师和投入建设校园(硬件),毕竟人才去郊区应聘和工作,主要还是看工资,待遇、平台发展前景。而学校是刚需中刚需,将来知识城人口也会越来越多,所以还是看“工资和待遇”。 老师的水平高,学校硬件设施好,也会更利于学生的成长。我不是要改变你的教育观点和方向,只是分享一些看法给你参考。 小结,如果是我,我可能会优先考虑知识城,其次,知识城比较适合中长期的投资,少则8年左右,多则10年或以上,而且距离上班通勤有一定的公里数,无论21号线的速度怎么快,至少也要1小时或以上才能回到公司,所以,如果你们不是看中面积户型的情况下,则还不如考虑市区的两房二手,至少可以免去在路上的折腾,例如:老黄埔的大沙地、大沙东、裕丰围等一带。 以上,仅供参考,一切以现场实际为准。预祝置业顺利,阖家安康,孩子快高长大!

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