你好，谢谢你的提问。 一、基本情况： 1、资金情况：首套（首贷），首付80w，总价250w，月入2.5w，小孩6年后需要学位。 2、工作地点：丈夫---未定（预计最快于2020年底落实），妻子---越秀区 3、纠结方案： 【方案一】关于“入手时机”，是否有必要等明年底本人工作落定后再选择购房区域？ 【方案二】纯自住。越秀区入手老破小，两房，230w，可以用完学位再考虑置换。 【方案三】住投分离。长租越秀区，投资另选标的，5年后考虑换房解决学位问题。 【方案四】相互兼顾。既能接受妻子上班通勤（1小时内），又能够自住，同时可以享受电梯小区的较好环境，5年后实在换不了房学位也能接受。 二、问答： 问题1、考虑过咬咬牙上天朗明居，中海康城，烦请点评这两个盘。 答： 天朗明居（2001-2002）：位于地铁4号线与13号线二期交汇的【车陂站】的西侧，目前乘坐地铁至少要过两次大马路，而13号线二期预计2022-2023年期间通车，通车后，8个站直达【梅东路】、【农林下路】、【纪念堂】，出行非常便捷。小区体量不大，附近1km范围内有泰安小学、棠东小学、车陂小学；周边配套丰富，BRT、便利店餐饮、银行、医疗、酒店等一应俱全。天朗明居临近金融城，天河公园，未来有产业员工购房需求的外溢。 中海康城（2002-2003）：位于4号线与21号线交汇的【黄村站】，其中，21号线预计在2019年9月底通车，届时8个站到达【杨箕】，通勤尚算便捷，预计在【员村站】换乘5号线的时候会比较拥挤。中海康城是成熟大盘，底商完善，居住氛围十分浓郁，小区内有中海康城小学，能方便孩子上学读书。只是该楼盘周边有广园快速、车陂路、广州环城高速等快速公路围绕，相对限制了在周边步行行动的范围，部分楼栋临近大马路，容易受到噪音和灰尘的影响。未来10年发展势头基本上是集中在牛奶厂、大观路南路以东（小新塘旧改、保利天汇）、天河智慧城等一带，所以21号线二期通车，并解决好大观南路-地铁站这段路的交通，是最近、最大、且最显而易见的利好了。 小结，两个楼盘都有一定的楼龄了，无论外观还是质量，公共设施都会存在一定的折旧/耗损。二选一的情况下，天朗明居占优。 问题2、方案二后期置换难度，方案三需要学位是卖一买一摩擦成本以及四五年就得换了投资周期太短，方案四两头不落好。 如果是您，会给出什么选择？ 答：任何一个方案都不可能做到“无懈可击、滴水不漏”的。有几个观点可以分享给你参考： 1）如果未解决自住问题，先侧重于解决自住需求。---自住是接近于“阳光、空气、水源、食物”的级别。 2）住投分离不太适合“一家大小、拉家带口”的人群。---因为考验大、不可控较多，家庭摩擦更多。 3）分清缓急轻重，安居才能乐业。 第一要素：靠近妻子工作地点。 第二要素：方便小孩上学读书。 第三要素：有利好预期，房价上涨的催化剂。 你工作的地点为待定状态，所以现阶段抓住前三点是最关键的。 4）如果是我，可能会选个折中的方案。 如果你妻子是靠近【西门口站】工作，则彩虹桥-中山八-陈家祠等一带都可以考虑。 如果你妻子是靠近【东山、杨箕一带】，则建设六马路、东湖等都可以考虑。 小结：可能你有很多想法，这是好事，因为是希望为家庭创造更多的财富。但是我会更加看重“打基础”，你解决好首套自住问题，基础打好了，等下一个楼市小周期来临时，再考虑置换/投资也许会更有发挥空间，现在有点绑手绑脚，打基础，也是解绑的第一步。希望我的观点能为你带来启发。

你好，谢谢你的信任和提问。 一、基本情况 1、购房目的：自住+投资 2、家庭房产：两套华发中央公园学位房（火：将来無论孩子上学，抑或大人接送孩子，广钢都能给你们“进可攻，退可守”的保障。） 3、人员情况： 【父母】在赤岗（火：这里应该是指“工作地点”） 【自己】在景泰工作 【男友】在景泰工作 （火：这里的“景泰”应该是指白云区景泰板块，即：广园中路以北，云城东路以东，大金钟路以西，金信路以南）。 4、资金预算：总价约800w，家庭年收140w，个人年收入25w+（月度约2w+） （火：家庭年收应该是包括了父母、自己，但不知道是否包括了男友。总的来看，家庭年收高，代表大后方有支撑。只要和父母保持良好的关系，个人可以放心贷、尽量贷。） 5、需求意向： 【1】天河、琶洲、越秀 【2】有增值空间 【3】有小区、新盘或次新盘 【4】居住体验较好 【5】通勤距离，交通便利 二、分析建议 1、不知道你们和父母是怎么计划的？如果是我，这套就纯投资，将来住广钢，原因如下： 1）一碗汤距离 一方面，方便父母照顾、接送孩子。当然，前提是你父母愿意这样做，而且你们从内心接纳这里。 二方面，如果再理想状态一点，你们放工回来父母就煮好饭菜了。 ps：别说年轻人，就算中老年人，能依赖父母，某程度上也算是一种福分。不过，超越房产的层面，不管父母最后帮不帮忙，我们也要孝顺他们，以报养育之恩。 2）地铁通勤 广钢周边被地铁围绕，去景泰板块不算太麻烦，通勤时间也相对可控，参考路径如下： 参考路径一：在【西塱站】乘坐1号线，8个站到【公园前】转2号线，5个站到达【飞翔公园】——换乘1次，共坐13个站 参考路径二：在【西塱站】乘坐1号线，3个站到【芳村站】转11号线，8个站到达【广园新村】/9个站到达【大金钟】——换乘1次，共坐11/12个站 参考路径三：在【西塱站】乘坐1号线，3个站到【芳村站】转11号线，8个站到达【广园新村】转12号线，1个站到【景云路】/2个站【小金钟】——换乘2次，共坐12/13个站 3）教育资源矩阵 虽然广钢新城教育资源的成绩和口碑还需要时间沉淀和考验，但是从幼儿园到中学，资源矩阵丰富，确定性较大，所以市场普遍对它还是比较有信心的。而且不少买广钢的业主都是奔着教育资源去，父母重视孩子的教育，那么整个圈层和学习氛围应该不会差。孩子的学习能力、父母的指导水平当然有高有低，只是当大家都十分“积极、努力”地向优质教育靠拢的时候，我相信整个板块的“磁场/能量”也会呈正循环，简单来讲：越来越好。 4）上面的分析，其实都是为了让你们没有后顾之忧，专注投资方向。 目前楼市经济和投资环境已经不可同日而语，投资选品的逻辑大致相同，但投资的持有周期可能会被拉长，投资人群的心态、信仰、预期等都有不同程度的变化。而且，楼市分化也日益严重，我们不仅要买对方向、买对时机，还要选择产品力较强的房子，并具备一定的性价比。 退一步讲，就算你在楼市冷淡期入手了，买了增值潜力较大的板块，户型/楼层/楼距/朝向等都“很能打”，但是价钱不够优惠，性价比较低，那么将来你们卖出时所赚取的差价就会被压缩。 我们不知道这套房子会持有多久，假如你们2023年结婚，2024年有宝宝，宝宝出生后谁照顾？怎么照顾？那么最终还是要回归到“柴米油盐”的问题。不靠长辈、不靠父母，单靠两个年轻人去面对现实的挑战，难度不小。 不过，如果你说：我们有足够的能力、足够的准备，不用靠父母，就是打算买一套婚后自住的，同时带有投资属性，那么上面的分析可以适当忽略。 2、投资方向 1）建议优先考虑3-4房 通过近几年的观察，随着二胎和三胎政策开放，市场购买力对居住空间和房间数有进一步的提升，成交热度的趋势为：3房＞4房＞1房＞2房 3、4房是持续向上的，尽管今明两年楼市整体成交量低迷，但是在总成交量里占比仍然很高。1房近年来基本持平，而2房却持续下降。 2）区位/板块 总价约800w，原本以90-110㎡的三房面积为例，推算出单价在7.3-8.9w区间，在主城区范围内，选择面还是比较广的。但是你意向“天河、琶洲、越秀”，那么范围就会相对收缩。 越秀的发展空间很少，买入越秀的人群，很多都是为了能享受优质的教育资源，但相对优质的学位房都比较贵。而楼龄大或者户型差的房子，居住体验差，缺乏金融属性，我觉得没必要考虑。 国家近几年一直在调整教育政策，包括学区划分、教师轮岗、小升初政策等，向教育资源公平化、平均化的方向迈进。所以，用800w买越秀，要么是纯粹消费，要么是纯粹使用学位工具房的概念。 除非你们孩子已经出生了，过几年就要上学了（有一定的迫切度），同时，你们十分向往越秀某重点学校（信仰/追求），差不多是“非他不可”的地步。那么让中介帮你们搜索相对符合需求的楼盘/房源即可。但我感觉，你们并不是到了这样的程度。 琶洲方面，800w能买哪里？要满足有“升值能力+有小区+楼龄新+居住体验好+交通便利”等需求，很难，几乎没有。没有2000w左右，基本上都不用考虑了。要么面积小，要么楼龄大，要么户型差，将来很可能会出现“富人看不上，穷人买不到”的窘况。 目前泛琶洲的二手业主心态普遍较硬，部分业主对琶洲未来发展潜力有种膨胀感。如果用800w买琶洲，恐怕买不到相对优质的产品之余，你们也有机会成为高位的接盘侠。 最后“剩下”天河，我刚开始分享过，两房不建议，三四房为佳，看一下单价在7.3-8.9w区间，那么基本上可以锁定“天河东部”，例如：广氮、大观南、牛奶厂，组成的三角范围内。相对而言，我更看好大观南的一手和牛奶厂的二手次新房。原因如下： 【1】大观南目前只有利天汇在售，它周边有7-8宗商业地块已成功出让，未来将会建成办公楼、商业综合体，同时楼盘也自带商业配套。楼盘周边1-2公里分别有科学城和智慧城，西南侧5-6公里有金融城，三大产业圈会有大量的员工，意味着持续有大量的居住需求释放。另外，规划地铁19号线在“大观南站”与21号线交汇换乘，将来有机会能直达珠江新城板块、琶洲电商板块，有一定的地铁利好预期。虽然目前楼盘自带的学校还未最终确定，但“有”总比“没有”的强，而且保利天汇是保利旗下的中高端产品，保利又是有很强实力和良好口碑的房企，所以，我相信学校应该不会太差（当然，这个谁也不能拍胸保证）。如果你们是纯投资，孩子将来回广钢读书，那么就不用过分纠结学校问题。 【2】牛奶厂板块，定位中高端，纯改善为主，低密度，小区园林绿化较好，内部环境十分宜居。教育资源有奥体东小学、执信中学，均有外表亮丽、内里高配置、学习多样化，空间宽敞、师资团队让人有信心的特点。规划地铁19号线在附近设站，如果19号线能进入第四期轨道交通，那就意味着牛奶厂板块将实现地铁零的突破。一旦利好坐实，则业主又可能不会给你太多议价的空间了。其实过去两年三年，牛奶厂板块的房价增速和涨幅都比较大，可是随着调控、疫情、经济等多个因素叠加，近期热度亦有所下降。未来1年左右的时间，可以留意一下华润天合88㎡三房两卫的户型。 小结：不管是买一手还是买二手，请记得住：优先考虑中高楼层，楼距不要太近的房屋。如果你不能判断是否可以入手，建议再来咨询我，我们作进一步沟通，切勿因头脑发热、或者销售/中介的话术迷惑，仓促下定。房屋是大吨位的商品，要重新选择的话，成本高、代价大。而且，“首套首贷”更加要谨慎对待，好好珍惜三成首付及低息福利。（地铁信息仅供参考，一切以官宣或实际情况为准。） 3、确立购房方向，有两大层面 【1】物理层面 ——我在上面已经详细分析过了，就不再累赘。 【2】购房目的/目标 ——我建议本次购房以“投资为主，自住为辅”，甚至是“纯投资”也行。因为一手房或者二次新房，在短期内不会有成熟的、多维度的、立体的配套给到你，例如牛奶厂板块，高速发展了5-6年，目前的商业配套（至少我个人看来）还是有较大的提升空间的。 所以，假如你们买了新房收楼入住后，可能要经历一个漫长的孤独期，晚上听不到邻居、电视机、孩子玩耍的声音，更多是蟋蟀“唧唧唧”、青蛙“呱呱呱”、老鼠“吱吱吱”和大车“轰轰轰”等声音，甚至电机房、电流声都能听到。晚上开灯率低，显得荒芜、冷清，生活不方便，缺乏安全感，这些都会影响居住体验的。 三、问答 问题1、暂时没有看盘方向，烦请火火老师推荐适合本人的板块和楼盘，如有笋盘为佳。 答：未来一年多的时间里，建议保持关注牛奶厂板块二手次新，和大观南的保利天汇一手（货量不多了）。如果都不合适，也可以关注一下“兰亭盛荟”，它处于金融城和鱼珠两大板块中间，能享受新兴产业带来的辐射，而且周边的一手房和二手西次新十分稀缺。但是金融城和鱼珠发展相对琶洲缓慢，而且房源基本上都满二不满五，增值税约5.3%，交易成本高。最近有增加挂牌房源的迹象，预计明年有更宽松的议价空间，尽量避开面对高速，或者噪音很大的楼栋/房源。 再次温馨提示一下，因为付费提问是公开的形式，互联网资讯发达，所以就算真的有“笋盘”，但只要我同步出来公域，可能很快就变成“不笋”的了。 所以，如果当你遇到合适的房源时，不能判断是否值得入手，或者具体房源情况、业主提出的条件等，请再来电话咨询我，这样既可以保密你意向的房源，保护你的个人隐私，避免增加竞争对手，我们又可以聊得更透彻，毕竟有些内容只能私下讲（例如：压价方式、谈判技巧、利空因素等）。 问题2、意向板块单价较高，面积与楼盘新旧程度只能择一，希望能有较为平衡的推荐。 答：鱼与熊掌不可兼得，我们要抓住最相对重要的因素，例如： 1）楼龄要足够新，因为你不知道持有多久。至少能耗得起时间的摧残。 2）三房，最好是三房两卫，厅出阳台，全明屋。 3）周边有产业，优先是新兴产业，不是夕阳产业、低端产业。 4）未来有新增地铁，有地铁就意味着出行有更多样、更便捷的选择。 5）优质的教育资源，包括：软实力的师资，和硬实力的设施，9-12年教育更佳。 问题3、现在是否是入手的好时机？ 答：我认为是的，而且明年也是比较合适的时机。但千万不要为了等而等，我们不是守株待兔，而是要像个猎手，时刻保持折对猎物的关注。一旦发现标的物，要迅速作出判断，到底好不好，好的话多少钱合适，如果价钱不合适，又如何压价（谈判）等。而不是一句简单的“合适”就买，或者“是xxx就购”了。不能过于粗放，要细致化研究，并且做好铺垫、做足准备。 以上，仅供参考。预祝置业顺利，心想事成！