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保利天汇首开建面约78-118㎡三至四房
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动态 · 2019-11-13
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上周多个项目入市,更有天河难得一见旧改大盘
资讯 · 2019-10-23
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投资置换,兰亭和保利天汇哪个好?

火龙果知名房产博主

你好,谢谢你的信任和提问。首先恭喜你顺利卖出金沙洲,希望接下来我的分享能有助于你的置换。 一、基本情况 1、购房目的:置换投资,不会自住 2、资金预算:持有约190w(其中预留10-20w留学),二套,5成首付 3、需求意向:租金改善生活 4、意向楼盘: 【兰亭盛荟】77m²、小三房、340w,27楼,西北向,2021年1月收楼 支持点:地段位置,近地铁,去珠江新城约20分钟。近江,核心位置。 犹豫点:高速 【保利天汇】78m²、小三房、335w,10楼,东北向,2021年7月收楼。 支持点:户型,物业,保利。 犹豫点:周边配套,到地铁站距离,去珠江新城约40分钟;利好基本兑现。 二、问答 因为看不到具体的问题,我就假设你是问我:“哪个适合你投资?”吧 答:如果是你打算长持,则保利天汇值得考虑。因为大观路缺乏一手住宅,甚至优质的二手住宅也很少。小新塘地块占地面积十分大,将来配套和居住氛围一定非常浓郁,可期待性高。而且有21号线即将通车,规划中的19号线也在【大观南路站】与21号线交汇。加上周边有天河智慧城、科学城等新兴产业布局。所以,无论是地铁预期、产业、未来发展空间等均占优。保利更是超级有实力的房企,所以售后、物业等基本让人放心。可能相对不足的是,目前大观路仍然有较多大车经过,配套相对匮乏,需要有耐心陪伴它的发展和成长。后续供应量较大,二手与一手也会形成竞争关系。 如果你希望持有周期短一些,则兰亭盛荟是可以考虑的。一方面,它更加靠近金融城、珠江新城和琶洲,另一方面,周边缺乏一手刚需住宅,在产品力上比较稀缺。至于在高速路上的问题,这个见仁见智吧,以后也会越来越多这类型的楼盘,包括地铁车辆段上盖。或者你换个思维方式,就是因为地少才需要珍惜每一片土地,尽可能好好利用它,所以这个也是土地资源稀缺的价值体现。 户型方面,保利的阳台能突出,更有利于通风透光,而且属于2+1户型,可以做到三房。兰亭有入户花园,看你的户型图感觉这个“房间”有点小,而且与洗手间有段距离。所以户型上保利相对占优。 两个楼盘都是天河的网红盘,各有优势,未到将来卖出一刻,都不知道哪个更“适合”,不过如果你资金压力较大,希望通过租金抵扣部分房租的话,则收楼越快越有利。 以上,仅供参考,具体以现场实际情况为准。预祝投资顺利,马到功成!

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计划已女友名义购房,自住兼投资,看中保利天汇小户型,希望老师能给予建议

火龙果知名房产博主

你好,谢谢你的信任和提问。 一、基本情况 1、购房目的:自住+投资(以女友名义购房) 2、学业地点: 男生:在校研究生 女生:鱼珠上班 3、意向楼盘:保利天汇 【支持点】 1)70m²+、小户型 2)大品牌、配套好、交通便利。 【犹豫点】 1、一期小户型的朝向多为东北和西北,朝向一般。 2、一期楼下底商几乎没有,如果以后想要购物可能要去别的楼栋。 3、三房均存在一个需要后期加工改造的小阳台房,改造难度较大。 二、问答: 问题1、火龙果老师还有没有认为补充的不利之处? 答:不能说不利,或者说,可能容易产生“犹豫点”的。 1)每天经过大观路的大货车较多,周边容易受到噪音、灰尘、震动等影响。尽量选择不要直接面对马路的户型,则影响也会相应减少。 2)步行到21号线【大观南路站】约1km-1.4km,不同的楼栋,距离也会不同。是否能接受,看个人。 3)目前来看,大观路人行道相对比较窄且缺乏配套,希望到时候收楼会有所改善。 4)项目分期开发,要形成居住氛围,还需要时间,后续供应量也会相对较多。如果你是投资,持有周期需要适当调整一下。 说实话,没有一个楼盘是完美的,很多时候我们都是“看菜吃饭”,同时,也应该看到“支持点”: 1)规划的19号线在【大观南路站】与21号线交汇换乘。 2)项目的北侧有天河智慧城、西北侧有科学城、南侧有金融城,有产业布局,未来可以享受产业发展带来的员工(购买力)红利。 3)通常来看,每个项目的首开价格,优惠力度是相对“最大”的。 4)大品牌,更值得信赖。 问题2、老师认为在普遍不利的朝向下,目前发售的1256四栋楼里哪一栋相对好?21层的楼高哪个区间更为合适? 答:你这个图比较模糊,也不够全面。相对来看,我认为远离大马路的楼栋会更宜居一些。但是如果是投资,却是要选择性价比最高的。 关于楼层高,通常三分之二左右的楼层是相对最贵的,因为楼栋不高,我觉得16-17-18-19-20都可以。但是如果顶楼的优惠力度更大,不排除我会选择顶楼。随着建筑技术不断进步,“隔热防水”等也会比以前的房子有更大保障,而且我不喜欢楼上有噪音,如果还有天台“赠送”,那还可以种种植物,提高使用率。 问题3、目前已经下诚意金认购,预计本月中开盘摇号,但会担心后续贷款无法通过,想问下类似这种一手房,在认购现场是否有足够的主动权在签订认购合同时谈判关于贷款不批复导致的退还定金及首付问题。 万分感谢老师解答! 答:首先,通常一手缴纳的“诚意金”是为了让房企了解目前意向客户的数量到底有多少?方便他们推货。其次,“诚意金”基本上都是可以退的,而且绝大部分的楼盘都是选择“原路退回”,关键是需要等待多久才能到账而已。 如果缴纳“诚意金”的人多,说明“意向客户”多,只要价格合理,一般都会热销,买家话语权就会相对低一些。相反, 如果缴纳“诚意金”的人少,说明“意向客户”少,就算价格合理,当天开盘的销量也不会高,因为意向买家“基数”少,现场买家的话语权也会相对高一些。 至于,你说的贷款问题,一般发展商有专人帮你们做评估的,你可以提前和楼盘那边沟通。如果真的审批不过关,那一般都是按合同处理。所以,提醒一下,在你们购房之前,要做好相关的“征信和资金”评估工作。具体贷款方面的问题,如果你有需要,可以咨询房知了平台的“潘炜杰”老师。 最后,因为你是打算用女友名义购房,如果首付是你这边提供的,建议做好相关的措施,保障你自己个人的权益。预祝置业顺利!马到功成!

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