你好，谢谢你的信任和提问。 一、基本情况 1、购房目的：投资+养老，三年后入住 2、需求意向：广州 【面积】100-140m² 【户型】三房 【单价】5w内 【其他】环境、空气、就医、交通、升值、近地铁、楼龄、一二手均可，外出旅游 二、问答 问题1、请推荐几个板块或几个楼盘？ 答：我大胆假设，你的总价预算最高是接近700w（5万内*140m²），则我推荐【天河公园】，为了便于搜索/查找，我以地铁“天河公园站”为定点，方圆1.2km范围内的基本配套情况整理如下（包括但不仅限于）： 【医疗体系】 1）医院类：中山大学附属第六医院（三甲）、南方医科大学第三附属医院（三甲）、天河区中医医院（暨南大学附属中西医结合医院）等 2）药房类：大参林、博济、集和堂、老百姓、仁和堂、泰和堂、东兴堂、二天堂、中药世家、海王星辰等 3）服务中心类：天园街东晖社区卫生服务站、员村街华颖社区卫生服务站、员村街社区卫生服务中心、棠下街第二社区卫生服务中心等 【环境空气】 1）天河公园，总面积为70.7万平方米，水体面积约10万平方米。以自然生态景观为主要特色，公园规划为五个功能区：百花园景区、文体娱乐区、老人活动区、森林休憩区、后勤管理区。 2）天河公园西侧，虽然楼栋众多，但绿化也多 3）高德地图空气（实时）指数： 天河公园：44 东边-大沙地：59 南边-广东商学院：55 西边-公园前51 【交通路网】 1）地铁：11号线、13号线二期、21号线 2）公交：华景新城站、天府路口站、天河公园站、天府路站、员村站、员村山顶 3）大路：黄埔大道、中山大道、华南快速 4）城轨：正在建设的广佛环线，在科韵路有设置站点，规划会与地铁5号线【科韵路站】换乘，预计2023年左右全线通车，将来能直达广州白云机场、广州北站、广州南站、佛山西站。 【3年后入住】假设2023年4月入住 1）地铁/城轨通车已经实现，或即将实现。 2）红砖厂旧改完成，日常除了可以到天河公园活动，也可以到临江大道跑跑步、到红砖厂走走看。 3）一江之隔的琶洲电商总部迎来“开业潮”，未来陆续会有高新技术产业、知名品牌企业进驻。 4）地处黄金三角的核心位置：珠江新城-琶洲-金融城，长期保持较大的居住需求。 问题2、请教新世界凯粤湾、珠江铂世湾、新世界云逸，这三个楼盘哪个升值潜力更大？非常感谢！ 答：这类问题会比较敏感，毕竟有一手在卖，所以通常我很少在公开场合说哪个楼盘值得买？哪个楼盘升值潜力更大？这才有了微信咨询、电话咨询，便于有需要进一步的沟通。 而且，不能说哪个楼盘升值潜力更大，再稍微深入一点来看，是我们买的“楼栋/房源”升值潜力怎么样，例如：楼层、楼距、朝向、户型、面积等等，性价比是否比较高。 另外，要看你是以养老为主？还是升值为主？ 如果养老，周边若被大量的城中村、矮旧楼房包围，同时缺乏相应的医疗体系、丰富的交通路网以及舒适的居住环境，则价格再便宜、面积再高，但是站在我的角度，也未必适合养老。建议优先考虑地段优质的房子。 我经常问自己，人生有几多个十年？无论是投资的角度，还是自住的角度，可见即可得，百鸟在林不如一鸟在手。 1）如果只能三选一，或者我会优先考虑新世界凯粤湾。 2）如果我二十年后退休（届时50多岁），则我会优先考虑南沙。 3）如果我问已退休的父母，他们也只会优先考虑市区中心。 因为市中心集中最优质的资源，组成最强的配套矩阵，有什么事都容易解决。更重要的是，亲戚、朋友都住在市区。关系网和配套矩阵，决定了我们这一家的选择。 当然，每个人的生活环境、家庭情况、需求意向等都不一样，所以以上内容，仅供参考，最后的决定权在你手上。 预祝置业顺利，身体健康，万事如意！

你好，谢谢你的信任和提问。 一、基本情况 1、购房目的：纯投资 2、名下房产：新世界云逸（嘉禾望岗附近），自住 2、资金预算：手持250w左右闲置资金，总价预算约250-280w 3、意向需求：较好的租金回报和一定的升值空间 二、问答 问题1、买一手还是二手好？一手觉得还要一定的收楼时间，二手买完后能较为快速出租获取租金，不知道是不是优先考虑二手？ 答：这里面没有标准答案，如果一手正在卖的是现楼，例如半年内收楼，则在“收楼时间”的问题上，二手不占有太大的优势；但是如果一手的收楼时间较长，例如2年这样，则这2年内是没有租金收益的，那我就会优先考虑二手。毕竟目前二手市场比较平淡，恰逢年底春节前，相对更容易捡到笋盘。 问题2、倾向于买二房，建筑面积约七八十方的，这种户型是否更容易出租？有啥其他建议？ 答：以同一个地段同一个楼盘为例，通常“小户型/小面积”的租金单价更高，租赁市场上的表现也更加活跃。当然，是否好出租，户型面积是一个方面，另外还需要看这个板块地段是否有足够多的产业和员工，尤其是知名企业、工资水平较高，白领较多的区域，例如：珠江新城、天河智慧城、黄埔科学城等，以后的长隆万博、琶洲电商总部、金融城等；并且看交通是否便捷，例如：靠近地铁站，甚至有两条以上地铁交汇的站。然后，就看配套是否充足，最基本的便利店，大型一点的如“商场、餐厅、学校、医院”等。所以，我建议从“户型+配套+产业+地铁”这四个大的方向出发选房。 问题3、如果买一手，目前有啥板块及楼盘推荐？ 答：不知道你持有周期大概是多久，如果是5年以上，总价250-280w，我比较看好知识城板块，具体一点就是【何棠下站】至【旺村站】的楼盘，例如：龙湖双珑原著、万科幸福誉、时代天韵、招商雍景湾、广州绿地城等。前几天有网友向我反馈，看到镇龙北往知识城一带的旧村落都打上了“拆”字，道路基础建设进行得“如火如荼”，这个信息也分享给你，分享出来给各位网友。 问题4、如果买二手，目前有啥板块及楼盘推荐？ 答：或者我以地铁站为定点，这样相对更容易搜索。彩虹桥、中山八、天河公园-员村、金融城、香雪、裕丰围、上涌公园-五凤、昌岗-江泰路、西塱、南村万博、番禺广场。这些只是一个方向，不是说其他板块地段就没有投资价值，落到实处要看具体楼盘和房源的情况等，综合对比候才能进步分析。 问题5、之前看过万科东荟城，两房总价大概250万左右，是否可以考虑入手，这个楼盘未来的升值空间有多大？ 答：东荟城处于香雪站的南侧，最近“很热”，市场关注度很高，我认为刚需自住没有太大问题，但是投资的话需要谨慎，避免高位入市。 以上仅供参考，预祝投资顺利，马到功成！