你好，谢谢你的信任和提问。 一、基本情况 1、购房目的：置换（居住舒适）+腾出资金买深圳（学位房） 2、家庭情况：本人深户，父母在广州 3、名下房产：3套 广州2套，总市值约750-800w，无贷 【自住】金沙洲 【出租】芳村，97m²，小三房 深圳1套，月供1.3w 4、意向计划： 1）出售两套小三房 2）置换一套120-130m²（大三房）供父母在广州居住，总价500-600w区间；余下资金买深圳学位房。 二、问答： 问题1、父母对广州西部比较熟悉，活动区域在老城多，优先考虑“金沙洲、芳村、海珠西”等，希望近地铁，综合舒适度与升值前景，火老师有没推荐楼盘或板块？ 答：看完你的描述，有几个观点分享给你，希望对你接下来的置换带来帮助。 1）假设总价是600w，面积在120-130m²，则单价在4.6-5w区间。 2）意向的板块/地段： 【金沙洲】临江+绿化，居住氛围浓郁，城市面貌较好，单价在3.5-4.5w区间，选择较多，购房压力较小。 1）医疗：“广州中医药大学金沙洲医院”（三级医院。医院分三级：一级、二级、三级。每级分一般分两等：甲等、乙等。三级还有特等。） 2）商业：金沙汇、永旺梦乐城、金沙国际广场等 3）地铁：6号线（上下班高峰会比较拥挤） 综合评价：价格相对“便宜”，选择较多，楼龄普遍较新。可以看看金域蓝湾、御金沙等楼盘。 【芳村】主要是：滘口、白鹅潭（狭义的芳村站）、广钢，等三大热门板块，单价在4-5w区间为主。 1）滘口：有客运站和花蕊市场，人流车流等相对较多、较杂。如果资金充足，其实珠江鹅潭湾是ok的。但面积较大、总价较高，所以基本上是看新世界凯粤湾。有江景资源，小区内居住氛围浓郁，但商业配套略为稀缺。 2）白鹅潭：芳村是老城区，它是芳村的“老地段”，周边配套相对成熟，但楼盘的选择不多。一手匮乏，二手几乎只有恒荔湾畔。确实是临江，江景资源好，但小区也少，未能形成强大的居住氛围。 3）广钢：新城的年龄“小”、格局档次较高，配套充足，规划较好，但居住密度较大。北部发展较早（约5年），但单价相对较高，且一手选择不多，二手大多数未满二。而南部目前还在如火如荼地建设中，虽然选择多，但收楼需要一定的时间，而且未来几年都会一直处于建设状态，容易受到灰尘、噪音、灯光等影响。 综合评价：广钢的选择最多，如果不急着居住，则优先考虑北部的二手，收楼人数会逐渐增多，选择面也越来越大。 【海珠西】主要是看好昌岗、江泰路、沙园、石溪等地铁站点附近的楼盘，配套成熟、交通便捷，带小区的楼盘多。 可以看看昌岗附近的柏涛雅苑、江泰路附近的海富花园、燕岗附近的南景园、保利花园、石溪附近的金碧花园等楼盘。 小结：如果父母不需要每天上下班（已退休），则建议优先考虑金沙洲，毕竟环境比较好，而且也比较熟悉这边的生活习惯。 问题2、买卖上如何操作合适？父母已过65岁，是否能做接力贷款我来还贷？这样可以先卖一套，然后买大三房，最后再卖第二套。如果先卖两套，再全款买大三房，资金与老人过渡安置是个问题。买卖时机与策略请火老师指点 答：买卖操作涉及很多方面，我预计2020年会有“小阳春”，3-5月可以伺机放盘。贷款方面的问题，建议你咨询房知了平台的潘炜杰老师，始终专业人做专业事。 先后顺序方面，我建议： 第一步：先卖芳村（要等租赁期满了才可以卖），买金沙洲 第二步：金沙洲的二手收楼后，父母搬进去。 第三步：卖金沙洲，买深圳。 以上，仅供参考，一切以现场实际为准。预祝置业顺利，阖家安康，新年快乐！