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新世界凯粤湾 在售 住宅 双地铁交汇、2~16岁全龄名校教育
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参考价格: 43800元/㎡ 变价通知
在售 住宅 名企盘
2020年4月11日 开盘通知
住宅
2/4/3室 (80-138m²)
荔湾 逸彩路29号
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火龙果知名房产博主

你好,谢谢你的支持和提问。 一、基本情况 1、购房目的:自住+保值(1个人住) 2、工作地点:5号线【区庄站】,自驾or地铁通勤 3、资金预算:首套首贷、总价340w内、组合贷 4、需求意向: 【时间】今年底或明年初入住 【方向】老城区、优先二手;近地铁、交通便利 【配套】带学位(便于转手)、配套良好 【房源】70-80㎡、两房;房型方正,厅出阳台——微观 【排序】通勤便利>保值/增值>小区环境+配套>学位 5、看房现状: 1)2月开始看房,马上6月,很心急。 2)实地看了海珠区,但暂无合适房源。 【昌岗】海富花园、柏涛雅苑、悦安花园、晓燕湾 【工业大道】保利花园、光大花园、金碧花园-三期、鸣翠花园-四期 二、问答 问题1、希望能尽快入手,但暂无心仪的房源,及匹配需求较高的区域,请问还有哪些“区域、小区”可以考虑呢? 答:我欣赏你对买房这个事情的重视程度,很积极进取,但买房需要有耐心,关键是“稳中求胜”,急不得。 1)首先在心态上,我希望你能放松一点。或者我从另外一个角度分享,我以前买房也没有购房咨询师、房产博主、楼市自媒体等指路,是摸着石头过河,也错过了一些入手时机,犯过一些错误。就算是我目前拥有的购房知识、预测能力,我也不能确保自己买在最低点、买到升值潜力最大、各项条件都满足我需求的房子。 一方面,我们是很难赚到我们认知以外的财富。 二方面,我们做任何事情,除了努力,还需要一些运气。 现在网络上有很多学习渠道,加上楼市基本上告别过去的“快涨、暴涨”时代(深圳只是个例),上层也不允许,所以建议你将心态调整好。宁错过,也不要买错,避免匆匆忙忙地买了不合适自己的房子。因为如果要再扭转错误,付出的成本是比较大的,到时候可能只会更焦虑。 2)区域地段我能推荐给你,但根据最近网友们反馈给我的情况来看,现在是“笋盘难求”。有些人群可能不看微博,但不代表他们的子女/朋友等不看,可能在我微博公布出来后,就会有其他网友去看房了,无形中是增加了你的竞争对手。所以,除了调整心理预期,还需要调整一下购房策略,我建议: 【需求层面】优先从自住的角度出发,增值要放长远一点。 【执行层面】多踩盘不是指简单的“重复劳动”,而是需要总结和与附近的中介打好关系。 3)购房方向与脉络: 【工作地点】以【区庄站】为定点,它是5号线与6号线的换乘站 ——优先从“5号线、6号线”的沿线站点搜房 ——其次是“13号线二期”,或与“5/6号线”换乘一次的沿线,例如 【现成的】1号线、2号线、3号线、4号线、8号线(北延段)、21号线 【在建的】10号线、11号线、13号线(二期)、14号线(二期)等 备注:“13号线二期”在区庄站南侧约100米,设置了【农林下路站】;8号线北延段预计在2020年12月28日通车。具体等官宣。 【价格范围】老城区,总价340w内,两房面积70-80㎡,单价约4.2-4.8w 4)推荐地段/楼盘: 5号线:骏景花园、新世界凯粤湾(望江) 6号线:万科新里程、金域蓝湾 13号线二期:盈彩美居、富力半岛(三房) 8号线:富力现代广场、海富花园 问题2、请问是否可以考虑一手房呢? 答:可以,例如:兰亭盛荟。 最后,我想补充一下。近一个月有不少于5位网友向我反馈,目前“海富花园”和“保利花园”这两个楼盘,没有合适的房源(笋盘已不笋),周边的中介由于没有货可以推,也不像以前那么热情了(爱理不理)。我不是要说我的影响力有多大,而是我认为,当热门地段/小区的业主普遍选择惜售的情况下,甚至最近“盈彩美居”有笋盘出来,马上有人加价买,面对这些问题,作为普通人是很难“抢”到的。所以,你不一定浪费太多时间和精力在二手上。 如果是我,我会优先考虑兰亭盛荟(没有收广告费哈),相当于现楼发售,有大面积的绿化公园,楼下有底商布局,而且听说金融城限高问题解除了(网友反馈:汇金中心第二台塔吊刚刚装上去,佳兆业壹号的塔吊正在安装......还有很多大楼都逐渐投入建设了),你又年轻未婚,将来金融城和鱼珠港全面启动,这个“东部”的未来可期。 以上,仅供参考,一切以实际为准。预祝置业顺利,财源广进,生活美满!

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火龙果知名房产博主

你好,谢谢你的信任和提问。 一、基本情况 1、购房目的:自住+投资,以后再置换 2、购房条件:广州户口,名下无房,四成首付,不迫切 3、家庭情况:年收入45w,现住五山农科院;有生育计划 【先生】南沙上班——自驾,需考虑停车 【太太】德政北上班——地铁(1号线或5号线) 4、资金预算:持有200w(不想全部用于购房),总价约400w 5、需求意向:三房两卫、有阳台 6、区域板块: 【天河】华景新城、龙口西、翰景轩---倾向 ——翰景轩,目标户型调整为2房 支撑点:离现居住地近,便于与老人照应;小区管理较好。 犹豫点:利好不及华景、天河公园 【荔湾】逸彩(新世界)、双桥(8号)、(碧桂园)公园大道、(新世界)凯粤湾---倾向 ——打算看看中海学仕里的89m²小三房 【海珠】第三金碧 【黄埔】黄埔花园(5号线附近) 二、问答 问、请帮忙推荐一下,谢谢。 答:详细梳理完你的内容,我有几个观点分享一下,希望为你们本次购房提供一下帮助或启发。 【购房路径】这里说的路径,不是指“交易层面”,而是指“思维层面”,即先考虑什么、再考虑什么,哪些最重要、哪些为次要,从而在脑海里形成一条脉络。 我能理解,“停车需求”十分重要,但目前的阶段,我认为还没轮到它“出场”的时候。 一方面,它过于微观,需要购房者实地了解。 二方面,还有比它更优先重要考虑的条件因素。 简单来说:在通常情况下,我们不是为了“便于停车”这个需求点而买某个楼盘。在我看来,停车易或许只是“催化剂”、“加分项”。但如果一开始就把它最前置化,则就容易把购房者带偏。我认为比较科学的方式,是当我们锁定具体的“板块/地段”后,再综合考虑每个楼盘/房源的情况,然后作出取舍,最后才拍板买哪里、买哪套房。当然,“停车需求”只是其中一个例子,“错误的导航”也可以是由其他更具化的需求引起。只是我更多的希望能起到“抛砖引玉”的作用,而并非说停车本身的这件事情。 【需求v.s方向】 1)先从“工作通勤”的角度出发,先生和太太分别在“南沙”和“德政北”工作。由于先生是自驾,所以优先考虑太太的“1号线”沿线是比较正确的,其次是与“1号线”换乘一次的其他线路,或者是在建的“13号线二期”沿线,且尽量靠近地铁站的楼盘。 备注:德政北路呈南北走向,北至东风中,南至农讲所,刚好西北边有在建13号线二期的【仓边路站】,预计2022-2023年通车。 2)一般三房两卫的面积,至少在90-100m²区间,以400w总价为例,单价约在4-4.44w区间,换言之,如果“三房两卫”是固定项,则大概上有两个方向: 【方向一】市区中有一定楼龄的二手。 【方向二】稍微远离以“珠江新城”为核心的板块/地段,一二手均可。 3)你们有生宝宝的计划,将来不排除会生二胎,有时候老人家过来帮助需要有个地方休息,如果能多一个房间,无论是摆放物品,还是居住用途,均可让人感到“称心如意”、房屋的承载力更强大,所以户型面积上,我会优先考虑三房。 4)其实你们现在买房不算是太迫切,将来孩子读书,最快也是6年之后的事情,到时候教育政策、学校的整体质素,你们作为家长的认知,会否变化呢?很难说。所以,建议优先考虑两位大人,毕竟你们才是家庭的主体。 5)推荐的板块/地段/楼盘: 【广钢新城北部】虽然比较密集,但也是最早建设,最成熟的片区,而且接下来会越来越多人收楼,供应量较大。不迫切的情况下,届时有机会淘到笋盘;在迫切的情况下,可优先考虑收楼时间快,或已经是现楼发售的一手。交通地铁方面,目前广钢有1号线、广佛线,附近在建的10号线、11号线、22号线,规划中有佛山11号线,未来地铁交通路网将会十分发达。但同时,当“鹤洞桥的修复、过江的规划隧道”等未建成之前,而广钢入住的人口又越来越多的时候,则居民要面临更拥堵的交通状况,这里需要有一定的心理预期。 中海学仕里的89m²的3+1户型确实很极致,但作为“期房”,一方面,距离收楼有比较长的时间,另一方面,硬件配套资源存在一定的不可控因素。 备注:南部大部分楼盘都在建设或准备建设(另外南部的南部——东塱村,未来拆迁改造,不仅会有土建工程,之后还有大量房屋供应),可以预见未来较长的时间,南部住宅都是容易受到灰尘、噪音等影响,泥头车会很多。更重要的是,大部分都不靠近地铁,无论是“高德地图”、还是“百度地图”,均显示【鹤洞东站】在鹤洞立交桥底旁,而非有些人说的“广州造船厂医院”西侧对面。不要见到有临时建造的工地房子,就以为是地铁出入口。这里可能是建筑工人休息的地方,或者是有关人员办公的地方。只要一天未建出入口,普通市民都不知道具体是在哪儿,就算有了出入站口,也不知道步行到地铁门闸(滴卡闸)需要多久。 【滘口】利好没有广钢多,具体楼盘如:新世界凯粤湾、逸彩新世界等,居住氛围和生活配套都比较丰富。地铁方面,目前有5号线,还有规划中的佛山5号线、6号线均在附近设站。而且单价比广钢更低一些,但教育资源一点都不“缩水”,包括:荔湾区西关培正小学、真光中英文小学、荔湾区德明中英文实验小学、第四中学(逸彩新世界校区)等,至少在教育矩阵上创造了比较良好的“土壤”。但不足方面也是比较明显,例如:紧挨滘口客运站,临近广佛交界,在一定程度上人流更复杂、车流会更多。而且,5号线不能直达【农讲所站】,需要分别在【坦尾站】换乘6号线,然后在【黄沙站】换乘1号线,相对来说有点曲折。或者当13号线二期通车后,能在【西场站】换乘一次即可到达【仓边路站】 【老黄埔】大沙东-大沙地-裕丰围等一带,具体楼盘:黄埔花园、中鼎·君和名城、怡港花园、金逸雅居、保利学府里(预算相对更高一些,或者是单卫的小三房)等,教育资源是黄埔区之最,包括:中黄世界书院、中黄外国语小学、怡园小学、下沙小学、港湾小学等,不仅数量多,而且口碑也比较好。同时,目前有5号线、13号线,附近还有在建的7号线二期、13号线二期,未来能与鱼珠港、科学城、琶洲、大学城、万博等产生更多的连接。另外,这里到南沙(自贸区)的直线距离,比荔湾更近。 小结:综合来看,西部荔湾更适合自住,东部黄埔的升值潜力会更大一些。海珠方面,保利花园可以了解一下。 你们家庭年度收入约45w,如果月供占40%,则大概是18w,每月约1.5w,则贷款金额大概在290w左右(30年期),所以,在评估一下家庭的开支收入后,如果可以的情况下,适当调整一下贷款金额,增加一点总价预算,扩大选择范围,也不失为一个选择。 五一准备来了,提前做一下踩盘计划,多对比一下,或者你们会有新的想法。 以上,仅供参考,一切以现场实际为准。预祝,置业顺利,万事如意,阖家安康!

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百问百答
物业管理费多少?

2.6元/㎡·月。

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小区何时交楼?

2019年10月30日。

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项目点评
坐拥6公里江岸线,6万方滨江园林; 地铁5号线及6号线交汇,可直达珠江新城; 集四中、真光、华师及省一级西关培正小学,以上名校已全线开学,凯粤湾业主还能优先入读。
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