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新世界凯粤湾 在售 住宅 双地铁交汇、2~16岁全龄名校教育
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在售 住宅 名企盘 江景
2022年1月 开盘通知
住宅
3/4室 (92-133m²)
荔湾 逸彩路29号
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黄韬广州中原项目部总经理

下午好!现在纯投资房地产已没有以前那么多空间了。价格稳定为主,时间长的二手房及非标杆性楼盘不建议买,所以可选3、4、5项。最后讲下:贵有的道理,便宜有便宜的理由。谢谢!

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火龙果知名房产博主

你好,谢谢你的信任和提问。 问题1、解答关于上述板块楼盘的困惑,谈下您的分析见解。 答:你提了很多个小问题,或者你是不想错过当下任何一个想法和疑问,但其实整个买房过程下来,是需要不断修正我们自己的购房思路和计划。不可能一次提问就能解决所有疑问,而且一旦在看房过程,或者与家人沟通的过程中有新变化,也会影响最后的决定。 关于“个人情况”层面: 【购房目的】自住+出租+中长期投资。要满足“自住”和“出租”,首先得要尽量靠近工作地点,或者通勤路径方便快捷。其次,周边配套尽量成熟,居住氛围浓郁,有人气。如果是打算中长期投资,则还需要留意该楼盘所处的地段有哪些利好,整体发展潜力如何等。当然,细化一点还包括“楼龄、楼层、朝向、户型、小区保养、楼盘整体格局档次”等,但这些都需要在下一个阶段(实地踩盘,对比两个或以上的意向房源)进行。 【工作通勤】你目前在“东晓南”工作,虽然偶然去其他地方(例如:沿江西),但应该不是经常性,那还是集中考虑高频次的上班地点。另外,就算公司将来搬到“海珠儿童公园”附近,实际上与“东晓南”的距离也比较相近,所以我们目前以“东晓南”为中心,优先考虑地铁“2号线、广佛线、10号线(在建)”沿线站点附近的楼盘。 【房屋使用】一年后你是否离开广州,这个还是未知之数,暂时无法预计。但无论将来是你自住还是出租,抑或父母居住,除非楼梯房的价钱很笋,楼层、户型、朝向、视野、环境等很好,地段优质,否则建都优先考虑电梯房。关键是,你只是一名女生,将来一个人住“重质不重量”、“在精不在多”,况且父母年龄会越来越大,矮层还可以。但如果有些老人家下雨天风湿脚痛、甚至行动不方便的时候,就算三楼也感觉很辛苦。就算正常人,搬东西(买很多菜)的时候爬楼梯都觉得辛苦。 【资金预算】要好好珍惜和利用首套首贷。如果担心个人发展或收入不稳定,房贷压力大,也可以考虑出租抵扣部分房贷的。我不会建议你加杠杆,但趁年轻,有时候适当给自己一点压力,垫垫脚伸伸手能够得着的目标,尽量定高一点。当你将来组建家庭、或者人到中年的时候,再想“发力”、“发围”、“施展开来”就未必那么容易了,可能会受到很多东西束缚(有形或无形的东西)。再说,你有家人的帮助,购房总预算能达到400w左右,已经比很多人幸福。父母都不担心,你作为年轻人更不用怕,把握好当下的机遇,有家人的支持很重要。 关于“意向楼盘”层面: 【剔除不喜欢,接纳不完美】有些地段/楼盘/房子,打从心里就不喜欢,就直接剔除掉。相反,没有房子是完美的,如果在大方向上是比较符合你的购房需求(心意),作对比后,经过一番取舍,最后告诉自己接纳它的不完美。 一手方面 【广钢新城】广钢板块没有问题,随着配套逐渐完善,从长远来看,仍会稳步向上。难得父母喜欢,而且一手交易方便快捷,对于没有太多买房经验的人来说,二手流程相对一手复杂繁多,且容易采坑——保留观察。 【新世界凯粤湾】一方面你个人不喜欢,另一方面,你中期内也没有家庭小孩读书的需求。有条件的情况下,还是尽量往市区或者具有更大发展潜力的地方靠拢。 【恒大金碧】石溪是有发展潜力的,例如:石溪村改造、广纸新城、地铁10号线等,无论是现有配套还是未来发展都没有太大问题,当然,也有人认为地段的格局档次一般,有城乡结合的感觉,这就就见仁见智喇。我认为关键是具体的单元参数和价格是否合适——保留观察。 二手方面 【光大花园】发展了近二十年,分多期开发,是海珠西的成熟大盘。格局档次也相对石溪要高些,旁边有乐峰广场,东北方走有江南西商圈,西南方走有临江的太古仓。生活气息浓郁,但如果投资,相对而言,短期没有太大利好出现,价格也不便宜了,所以大方向上,偏自住多一些——保留观察。 【第三金碧】保留观察。换手率高低,反映出交投活跃度。至于你朋友在18年买不升反降,可能当时买在最高位。其实不仅仅是金碧花园,在2018年买的房,都有不同程度的回落,只是我们一方面要尽量把控入手时机,但同时也要拉长你的投资周期来看,无需太着眼于短暂的波动。再说,买房(投资)是你个人的事情,每个人的情况都不同,说不定你朋友在2018年的时候急需买房结婚呢?我不作过多的推测,只是想你明白,买不买第三金碧都是后话,而当下你既然有置业的想法和资金条件,就应该进取一点去做,因为经历了两三年左右的调整,广州房价水分已经被挤得七七八八(部分热点被吹高的除外)。不要被其他失败的故事影响你的置业信仰。小区保养确实对影响业主和买家的感知,如果你以“自住”的角度为先,看重居住品质,则建议选择其他楼龄更新、保养更好的小区。如果你是以投资为重——保留观察。 【罗马家园】有不少咨询我的网友也是罗马家园的业主,但他们基本上都打算卖出置换。如果你买来就纯粹是为了以后方便上班,仅此而已。但板块的界面和格局档次,可能会维持现状多年。沥滘村旧改任重道远,不建议浪费太多时间精力关注点在这里。 【逸景翠园】最大的利好莫过于地铁11号线,目前“合生广场”和“海珠万达广场”已经建成开业,周边的道路绿化等基建也焕然一新,但单价近5w性价比一般。而且西侧是“纺织城”,只要一天在,周边的交通都会承受较大的压力,人流、车流多而杂,影响居住体验 【东湖(大沙头)板块】 1)30年楼龄的非学位房值得入手吗?——不值得。 2)和同样单价的金碧三期、罗马家园、逸景翠园比较呢?(主要看未来升值空间)——大沙头的地段还行但产品力不行。四选一的情况下,我会折中优先考虑第三金碧。 3)新增2条地铁开通后有多少升值空间?这个片区未来如何规划?有可能旧改棚改吗?——东湖站有三地铁交汇,目前正在运营有6号线,还有10号线和12号线在建设中,新增地铁会带来利好,促进板块/地段整体房价的上涨,但“博”拆迁有点难,毕竟旁边就有面积较大的“东湖公园”,能借用公园的地方建设地铁,又何必增加成本和难度,去碰很难搞的拆迁呢?你说微改造还有可能,但买老破小拆迁,“博”不过。 小结:随着金九银十来临,建议去现场看看一手楼盘有没有什么优惠/特价房源。以上,广钢新城、恒大金碧、第三金碧都可以考虑一下,光大花园有笋盘也可以。罗马家园、逸景翠园、大沙头不建议考虑。 问题2、有没有其他推荐?(推荐板块时最好能推荐些楼盘) 答:我以地铁站为定点,具体楼盘建议自行通过购房类app按条件搜索,最重要还是要到线下踩盘,你想通过我来推荐,我发出来后其他业主就看到了。我要是业主,有人推荐我的小区楼盘,我也静观其变,不会急着卖(除非急需资金回笼)。同理,线上购房app也未必能找到笋盘,未上挂就很快被内部消化。一种是专业投资者,有相熟的中介帮忙看盘(操盘)。另一种是小区业主,邻居放卖很多时候他们都会第一时间知道。但通过线上app,你能够对该地段的小区和户型楼龄等有初步的了解。 2号线:昌岗、江泰路、石溪 广佛线:燕岗、石溪、鹤洞、西塱 10号线:西塱、石溪、东晓南 问题3、未来一年的入手时机? 答:只要有合适的房源,你的资金到位了,当下就可以买。正如我疫情期间多次提醒上半年适合抄底,听的人已经在3-4月市场低迷的时候入手了,笋盘一大推。如果再往前推,就是2019年11-12月的时候,我当时无论是直播还是文字,都说过广州已有回暖苗头,只是由于今年1月份受到疫情打击所以市场才被迫“压”了下来。有很多咨询我的网友表示,如果在大半年前买房,就不用那么焦虑。至少,当时能淡淡定定挑选房源。现在来到2020年9月,广州还未全面普涨,只要遇到合适的就入手吧。 以上,仅供参考。预祝置业顺利!家庭幸福!

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百问百答
物业管理费多少?

2.6元/㎡·月。

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小区何时交楼?

2019年10月30日。

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项目点评
坐拥6公里江岸线,6万方滨江园林; 地铁5号线及6号线交汇,可直达珠江新城; 集四中、真光、华师及省一级西关培正小学,以上名校已全线开学,凯粤湾业主还能优先入读。
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