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2018年03月15日 开盘通知
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黄埔 长岭居东部禾丰小学旁
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火龙果知名房产博主

你好,谢谢你的信任和提问。 一、基本情况 1、购房目的:刚需自住+保值升值 2、家庭情况: 【本人】体育西上班 【小孩】2023年读小学 3、资金预算:首套首贷,总价约300w 4、需求意向:优质学位+三房+近地铁 5、已看项目: 【科学城】品秀星樾、万科东荟城——倾向科学城 【长岭居】龙湖揽镜、 【永和】实地常春藤 【亚运城】亚运城·天韵 6、意向房源:品秀星樾,月底签约,预计2022年中交房——学校未定、还需租房2年、离地铁远、单价偏高 二、问答 问题1、品秀星樾怎样?是现在入手赚取学位利好预期还是等学校确定后再入手?东北向96m²三房两卫v.s东向83m²三房一卫,怎么选? 答:详细看完你的描述,我分享几个观点给你,希望为你本次购房带来一些帮助或启发。 1)关于学校问题,值不值得现在入手?这里我分三种情况。 情况一:学校还未确定,但未来肯定是有学校。 情况二:学校确定了,但还未正式开放使用。 情况三:学校不仅确定,而且已经开始使用。 2)类比: 情况一:东圃某盘,尽管有金融城+鱼珠临港经济区的产业利好预期,在板块上产品是相对“供不应求”,但是由于没有十分优质的学位,所以房价也是平稳为主。 情况二:广钢新城,部分楼盘的学校是确定了,而且还是比较知名的学校(含小学、中学等),但是大部分学校仍处于“建设中”或“规划中”,加上楼盘房源供应量较大,所以房价也是以平稳为主。 情况三:万科东荟城(东荟幼儿园;东荟花园小学---公办,省一级 )、金碧花园(金碧第一幼儿园---含东园区和西园区;金碧第一小学---含东校区和西校区,公办,广州市绿色市一级学校) 【万科东荟城】和【金碧花园】,除了有教育资源加持,还有地铁开通利好,分别如下: 2016年12月28日,6号线二期通车,【香雪站】正式使用。 2018年12月28日,广佛线(燕岗至沥滘段)通车,【石溪站】正式使用。 以上两个楼盘,在2018-2019年成为了“广州二手热销盘”,成交表现抢眼,成交价在强调控之下仍逆势上扬。当然,也有不足,但哪个楼盘是完美的?优势能盖过不足即可: 【万科东荟城】实际距离6号线的【香雪站】较远——但在产业众多的科学城,有口碑较好的幼儿园和小学,仍无法阻止购买力流入,很明显,就是稀缺的教育资源,科学城楼盘是多,但学位品质能与东荟城“匹敌”的,我不能说没有,但肯定是屈指可数。另外还有在建的有轨电车1号线和2号线,将来会在【香雪站】交汇,加上23号线或6号线东延的吹风,所以后续的期待性仍然较高。 【金碧花园】周边缺乏新兴产业,石溪、沥滘还存在较大片的城中村,周边城乡结合——但有广纸新城的IP带动,还有在建地铁10号线的利好预期,金碧是双地铁上盖,预计2023年通车后能直达中大轻纺城、广州大道中(珠江新城与五羊新城的中间位置)、体育西、石牌等产业和商圈,就算石溪没有产业也没有太大关系。 所以,可见,教育资源不是重点,距离地铁站有些距离也不是太大问题,重点在于稀缺性和利好。可以是资源配套方面的稀缺,也可以是产品供应量的稀缺;可以是地铁利好,也可以是教育利好,或者产业利好。 3)回到原本的问题,如果学校确定了、开始投入使用了,配套完善了,有轨电车1、2号线全通车了,第四期轨道交通规划官宣了,等等......那还是现在的价钱吗?可能有,但未必被你买到合心意的楼栋、房源。况且,这种可能性很低,因为当这些资源配套一旦落实、利好一旦兑现,房企和业主都会涨价——很多时候我们买房,买的是“预期”。 4)结合你提供的整层平面图, 【房源A】东北向96m²三房两卫,应该是05单位 【房源B】东向83m²三房一卫,应该是06单位 二选一的情况下,我会优先考虑05,因为有两个洗手间,而且三个房间都比较“开阳”,而06的小房间虽然有窗户,但05、06两个厨房-阳台十分近,楼距小、通风透光都会有影响,住在这个房间感觉有点“憋屈”,经常闻到油烟味。我能理解,要不是“钱”不够,谁会优先考虑? 小结,我更多的是希望能带给你一些启发,而不是非品秀星樾不可。有时候需要综合对比,如果你能接受通勤时长,两年的租房,则还是可以考虑一下的,始终,利好预期摆在那儿,而且小孩到2023年才上小学。 问题2、还有哪些板块或楼盘推荐吗? 答:如果三房是固定项,在考虑教育资源、靠近地铁和增值保值的情况下,除了香雪,还可以考虑一下6号线【金峰站】附近的万科城新里程;13号线与7号线二期交汇的【裕丰围站】附近的怡港花园、金逸雅居。 问题3、价格差不多的一手期房和二手现房怎么选? 答:不急于入住和使用学校的情况下,一手期房还是更容易过“心理关”的,买房也是消费,拿几百万出来,都是希望消费得舒心,决策成本也会相对更低。但如果从经济效益来看,我会优先考虑二手现房,可见即可得。 问题4、一手房是自己去售房部找楼盘销售还是中介带看比较优惠?中介说有额外折扣是真的还是套路? 答:一般楼盘都会有来访登记,你就试试你的名义直接看一手;然后你带其他人(用对方的名义)跟着二手中介去看一手。对比同一套房源的AB价钱,就知道哪个渠道更划算。现在不是疫情嘛,如果你是女生就更容易了,带个帽子、墨镜、化妆什么的,两次都给出不同的形象,不容易让别人认出。 问题5、今年买房看中可以入手还是等年底促销比较好? 答:我认为刚需购房者,只要看中了、资金到位了,就随时都可以入手。纯投资的话,还是保守一点,再看看也不迟。而且,我都不能确保我每次买房都踩中最低点,更何况我只是通过短短的文字做咨询呢,是很难判断到的。 以上,仅供参考,一切以现场实际为准。预祝置业顺利,阖家安康,马到功成!

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火龙果知名房产博主

你好,谢谢你的信任和提问。 一、基本情况 1、购房目的:置换,自住 2、家庭情况: 【先生】IT,工作地点不固定(广/佛/深)---月收入1.3w 【太太】个体,体育西路开店,收入不稳定---月收入0.3-1w 【孩子】2021年8月上幼儿园 【老人】带娃同住 3、名下房产:两套-萝岗敏捷复式公寓 【户型A】55m²---出租,租金抵月供 【户型B】76m²---自住,放盘中(卖145w) 4、资金预算:首付125w、月供1.2w内,总价380w内(需要注意首付、月供的比例) 5、需求意向:萝岗,三房,学位较好,交通便利 6、目前已看: 【品秀星樾】贵 【万科幸福誉】远 【实地常春藤】远 【科城山庄】意向大,月供压力大---1.3w 【保利·越秀岭南林语花园】117m²、单价2.9w,总价约340w,南向,三房,比市场价低2-3k 二、问答 问题1、萝岗,三房,学位较好,交通便利,总价380w内,哪些盘可以参考? 答:除非是从事教育行业、教育前线的人员,或者是家长比较集中的“妈妈网”,否则,房产KOL也不一定完全知道哪些学位好。如果有合适的楼盘我会推荐,没有合适的楼盘或不熟悉的楼盘我就不推荐了。因为我想更多的是分享一些购房思路、策略等给你们参考,希望为你们带来一些帮助或启发。根据你的描述来看,你们这次的购房目的应该是“自住”为主,其中,影响你们最大的因素分别有: 1)小孩明年上幼儿园——意味着,优先考虑小区内有幼儿园/靠近幼儿园的楼盘,并且4年后也方便上小学,小学综合水平较好。 2)工作地点——由于先生更多的是跨城工作,而自住又很讲求居所“稳定”,通勤路径、通勤时长固定,所以还是优先考虑太太的工作地点。以【体育西站】为定点,目前分别有地铁1号线、3号线(未来会拆解为10号线,预计2023年左右通车)、3号线北延段。一般来看,我们首先是考虑地铁沿线的地段/楼盘,因为不用换乘,能大大提升通勤的便捷程度。但是放眼开去,这三条线路沿线的楼盘都很难满足你上面提及的需求,所以退而求其次,再考虑换乘一次的地铁沿线楼盘。例如:5号线、6号线。或者13号线,因为13二期在体育西南侧设置了【花城广场北站】,步行大概300米可到达天河城广场(商圈)。 3)三房——由于面积是相对固定项,所以只能往东西两端延申,稍微远离市区中心。例如 【西部】地铁5号线【滘口站】---逸彩新世界 优势:逸彩庭园幼儿园、真光中英文小学、广州市第四中学(逸彩新世界校区),不仅上学方便,而且资质较好;地铁换乘一次,即可到达体育西商圈。 不足:广佛交界、外部人流、车流等较多、较杂;而且将来先生固定在广州工作,附近缺乏IT行业/产业,就业大概率只能往东部寻找。 ——但是你们主要是考虑萝岗,即东部,所以这个地段/楼盘只能作罢。 【东部1】上面提过的13号线二期处于老黄埔,原本大沙东-大沙东-裕丰围等一带,有比较多历史悠久或者资质较高的学校,例如:港湾小学(1962年)、荔园小学(1956年)、下沙小学(1954年)、横沙小学(1929年)、中黄外国语小学(03年,国际化教育)等,但是同样,它不是萝岗,所以又要被剔除。 优势:西侧临近鱼珠第二CBD、北侧临近科学城;在建13号线二期、7号线二期,配套成熟、教育资源丰富。 不足:传统工业风较浓。 【东部2】建议优先考虑6号线,实在没有合适的再考虑21号线。 ——6号线 【金峰站】万科城新里程---黄陂小学 【萝岗站】新福港·鼎峰、宝能文化广场(凯德文化广场)---香雪小学 【香雪站】万科东荟城---东荟花园小学、东荟幼儿园 【香雪站】品秀星樾---规划配套幼儿园、小学,但收楼和学校分配等也需要时间。 4)以上你提及到的几个楼盘,建议优先考虑品秀星樾,其次科城山庄,长岭居距离市区太远且供应量较大,自身缺乏产业,只能等知识城或者科学城逐渐渗透。 小结:虽然自住为主,但也要综合考虑,不能因为看到房子漂亮就冲动而买(斋说户型,没有什么好说的,如果置业方向错了,户型100分也没用),尝试多几次来往,看看能否接受到“长途”通勤,还有周边的配套和居住氛围,不要让自己和家人回家都好像回“乡下”一样,人类是群居动物,尽量选择人气充足一点的地段板块。 问题2、因为公寓没卖掉,需高评高贷抵押贷款,犹豫值不值,比较迷茫? 答:在力所能及的范围内为佳。如果是确定要卖一买一置换,以此增加资金预算,降低杠杆风险,则公寓尽快卖,尽快回笼资金。没有方案是完美的,但你选择放弃等待公寓行情,而买入住宅,未来都不会后悔,因为你们是完成了刚需任务。要完成任务,就要有所“牺牲”,有舍才有的。经济环境不好,建议一切求稳。 以上,仅供参考,一切以实际为准。预祝置换顺利,阖家安康,心想事成!

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