你好，谢谢你的信任和提问。 一、基本情况 1、购房目的：应该是“自住”为主 2、家庭情况：夫妻为广州户口，乘坐地铁到8号线上班 【先生】/ 【太太】/ 【孩子】估计是“2023年上小学” 3、资金预算：总价600w内 4、需求意向：三房+2023年上小学 由于有一手楼盘在售，对于买不买，买哪里好等问题，为了避免不必要的麻烦，所以以下分析建议，我会尽量客观、委婉表达，谢谢理解。 二、问答 问题1、实惠的天启还是学位配套的广钢新城？学位要求中等或以上。 答：天启临近地铁广佛线和在建的11号线换乘站——【沙涌】，位于真光中学的东北侧。 项目体量不大（拟建4栋26层住宅、1栋26层商办类建筑、1栋3层高幼儿园）。将来收楼后，可能前期的生活都需要依赖周边配套，但密度不高，园林设计较好，外立面、内部装修等比较时尚吸引有酒店式服务感觉，而且相对靠近江边，中高层/部分户型有机会望江（相当于二三线江景），享受江边资源等，相信你们在踩盘的时候已经看到和感受到。 但是，我认为目前的重点未必在于楼盘本身，毕竟现在大部分的一手楼盘在推广和开卖阶段，都是包装得很好，销售会描绘很多美好的蓝图。这里面有些会兑现，有些很难兑现，甚至不会兑现。我想说的重点是在于，例如： 1）你们本次购房的目的是什么？ 2）有没有将需求全部列出，然后按重要优先级进行排序？ 3）家庭内部是否意见一直抑或有分歧？ 4）仅仅有一个总价预算，我不清楚你们家庭收入，资金流动性，没法判断是否可以买总价更高的房子。 5）其他，等...... 如果是纯自住（或偏重自住），那么： 1）居住空间——涉及家庭人口及空间使用需求； 2）地铁通勤——涉及换乘便捷程度及通勤时长； 3）生活配套——涉及教育和其他购物需要等 这三大元素应该是最重要的，至少，以现有的资料来分析，我认为这三方面是比较重要的。 我留意到，你不是用“希望”，而是用“要求”这两个字。我尝试大胆猜测一下，先生和太太是很看重教育的，包括：学校的品质、上学距离。假设买天启，孩子还小，每天需要大人接送上学放学。 如果天气晴朗、风和日丽的时候还好，但是当遇到刮风下雨、天气炎热、或者大人身体不适等时候，就会觉得25分钟的距离是非常漫长的，对大人和小孩的身心都是一个不小的考验；对孩子在学校吸收知识、学习的精神状态也容易受到（消耗）影响。特别是低年级，务必要近，这是大多数人的经验总结所得。 所以，如果就这个“学校要求”来筛选，我未必会优先考虑天启。那么广钢新城，或许是我的首选。更何况，我认为广钢新城是未来的教育新城（之前博文有写过）。我知道，要舍弃一些景观资源、产品力、性价比等是比较难的，但没有办法，有了孩子，有了家庭，预算有限的情况下，我们作为大人，某程度上就要作出“牺牲和取舍”。 问题2、天启整体交楼时间是2023年底，如果2023年读小学，是否赶得上入读对口小学？ 答：抱歉，这个问题我回答不了你，估计任何一个人/单位/机构都给不出确实的答案。 延伸一下，就“是否会如期交楼”而言，目前众多房企具备较大的债务（资金）压力，不少项目都已经出现停工、放缓建设，个别严重的已出现爆雷等迹象。导致很多地产从业人员下岗、失业，影响房地产上下游产业，房地产对经济发展的影响程度深、范围广，否则央行也不会在近日降准，释放部分资金缓解市场饥渴。所谓：“今日不知明日事”，我只能说，特大型国企在过去都一直给到市场信心保证。 就“口头的承诺”而言，虽然也具备法律效力，但是很多时候，白纸黑字都有机会产生争议，更何况口头上的事情，你懂的。 问题3、还有其他地段和小区推荐吗？ 答：你提及到“乘地铁到8号线上班”我感到有些歧义，是指“你们夫妻双方上班的通勤路径是一致的，工作地点都是在8号线沿线站点附近”吗？不过没关系，我说说购房方向，给你们参考一下。 以600w总价，三房为例，三房面积一般在90-100²区间为主，目前也有一些楼盘是推出了70-85㎡但是我观察了一下，你们目前心仪的（看过的），建筑面积都至少在90㎡左右，所以，我认为90-100㎡的三房，是你们心中比较容易接受的面积范围。推算单价在6-6.7w区间，选择范围还是比较广的，可以考虑一下： 【一方方面】保利东郡Pro、城市之光 【二手方面】万科金色康苑（陈家祠附近）、恒荔湾畔（白鹅潭板块）、海富花园（江泰路地段） 目前一手已经到底，二手即将到底，所以不管买一二手： 一方面，有较充足的空间选品； 二方面，很有机会淘到笋盘。 以上，仅供参考，一手项目的参数以现场为准。因为对你们的情况了解有限，所以暂时给出初步的建议，希望能为你们带来一些帮助或启发。 预祝置业顺利，家庭幸福。

你好，谢谢你的信任和支持。 一、基本情况 1、购房目的：自住，养老 2、家庭情况：在“东湖”附近工作，居住人口（夫妻+老人） 【先生】/ 【太太】/ 【老人】/ 【孩子】不打算要，没有学位需求 3、资金预算：首套首贷，总价350w内，首付130w，月供约1.1w 4、需求意向： 1）产品力：电梯+两房，全明屋（暗卫亦可）——备注：全明屋过于具化，具体的产品需要自行搜房，或者通过中介帮忙寻找房源，我不是中介，没有房源提供 2）交通：近地铁，步行≤10分钟，通勤≤1小时 3）商业配套和医院，方便老人日常生活 二、问答 问、之前看过东晓南、西塱、富力广场、陈家祠彩虹桥附近，但都因为各种原因（隔音、路面噪音、楼道管理、价格等）没有找到合适的。请问还有什么楼盘推荐呢？ 答：看完你的描述，我有几点思考想分享一下： 【思考一】具体楼盘——荔湾的富力广场，非常适合刚需人群， 部分优势：居住氛围浓、配套成熟、小区管理、自住的人居多 部分不足：内层不高，部分户型有黑厕、面向马路，部分公共区域/设施显旧等。 不知道是你们因为什么原因放弃？如果是价格不合适，可以在明年的1月、3月、4月这几个月再伺机淘房。 至于东晓南，那边的人流量、车流量也十分大，噪音也免不了，或多或少影响居住体验。西塱方面，除非是置换到广钢的一手楼盘，且比原来居住的面积更大、设计更好、物管质素更高等，否则，你们如果不是居住在原芳村的居民，搬过去西塱（特别是靠近客运站、农副产品批发市场一带），内心是很难接受的。 【思考二】通勤路径——工作地点在东湖附近，不知道是指夫妻二人还是其中一个人？如果是夫妻二人是同一工作地点，则比较方便，可优先考虑的“路径/方向”如下： 1）6号线沿线。 ——不过需要顾忌老人的生活配套，以及你们的上班通勤，所以举个参考例子：如果是科学城就不一定合适。 2）与6号线换乘一次的地铁沿线。 ——例如：2号线（在“海珠广场”换乘）、8号线（在“文化公园”换乘）、1号线（在“黄沙”换乘）等 3）在“东湖”有设站，但还在建设中的地铁沿线。 ——例如：10号线、12号线。需要注意的是，这两条线路的建设难度很大，能否在2023年底前通车还是未知之数。换言之，如果买在这两条线路站点附近的楼盘，且没有其他地铁线路协助通勤的话，那么短则两年，长则三至四年，都要使用其他交通工具去上班。所以，这个是“退而求其次”的选择。 【思考三】我留意到，本次购房主要是为了老人养老，那么以下这两个维度的配套应该最重要的： 维度一：医疗矩阵 ——例如：医院、药房。 维度二：生活配套 ——例如：肉菜市场、超市、便利店、餐饮等。 【思考四】生活圈子——如果是本地人，生活圈子（圈层）也不能忽视，例如： 1）尽量不要距离老人的朋友圈（工友、茶友、街坊等）太远。 2）楼盘有小区绿化，有活动空间，或者附近有公园可以散散步。 3）小区的人口不要太杂，例如：如果在服装城、布匹城等附近，就会比较杂，因为出租的人员、摆放货物的也比较多。 【思考五】你们是否需要考虑楼龄？当然，我认为楼龄很重要，但是预算只有350w内，两房电梯，距离地铁近，配套符合生活需要，那么楼龄在20年内的并不多，要么面积极小，要么户型有缺陷，要么居住人口比较杂等等。所以，我要说的重点是，既然“老人养老”为主，看重“医疗、配套、通勤”，那么是否会想过加装电梯的房子？选择会多些，居住面积也会大些。 以上，是我的一些思考点，可能你们已经想过，也可能没有想过，希望在整个购房过程中，能带给你们一些帮助或启发。 回到这个问题上，如果是纯粹推荐楼盘的话，那么以下几个可以去看看，共性特点：生活氛围浓郁+底商丰富、配套成熟+小区花园。 排名不分先后： 【1】海珠区-南景园 ——地铁：临近2号线与11号线（在建）交汇的“江泰路站”，及广佛线与11号线（在建）交汇的“燕岗站”。 ——医疗：珠江医院（三甲），药房（老百姓、采芝林、大森林等）。 ——配套：底商，附近有燕汇广场、万科里，南泰百货食品（零售）批发中心，燕岗站还规划有商业配套（目前是在建的华新方圆333的商业项目）。 ——不足：小区内部分路径人车不分流。 【2】海珠区-海富花园 ——地铁：紧挨2号线与11号线（在建）交汇的“江泰路站”。 ——医疗：珠江医院（三甲），广医二院（三甲），药房（百源堂、大森林、阿里健康等）。 ——配套：底商，紧挨燕汇广场、万科里、南泰百货食品（零售）批发中心。 ——不足：项目占地面积较小，部分户型厕所为黑厕，挂盘少。 【3】海珠区-柏涛雅苑 ——地铁：临近2号线与8号线交汇的“昌岗站” ——医疗：广医二院（三甲）、药房（大森林）。 ——配套：底商，附近有合生生活天地、苏宁易购。 ——不足：礼岗路为单行线且窄，厕所为黑厕，挂盘较少。 【4】海珠区-嘉仕花园西区 ——地铁：目前在建地铁10号线，预计2023-2024区间通车，规划有28号线在此交汇换乘，预计明年动工（地铁信息，以官宣为准） ——医疗：广州医科大学附属第一医院（三甲）、药房（大森林、老百姓、文健堂等） ——配套：底商为主，且配套一应俱全，业态十分丰富。临近中山大学、滨江，有大量的绿化及江景资源。 ——不足：楼栋外立面有年代感，短时间内没有地铁（不过距离“东湖”也很近）。 【5】白云区-金沙洲金域蓝湾（楼龄新，且户型相对以上几个楼盘要好些） ——地铁：6号线【沙贝站】 ——医疗：广州中医药大学金沙洲医院 ——配套：底商为主，能满足日常所需，附近有金沙汇、沙贝站附近规划有商业配套（目前是在建的保利金沙大都汇商业项目）。临近白云儿童公园（彩滨路），有大量的绿化及江景资源。 ——不足：不在老城区的范围内，可能会脱离老人家的朋友圈层；金沙洲的交通状态仍有待提升。 以上几个楼盘，你们可以先去看看。可能在看的过程中，你们会产生新的观点、新的想法。关于买房，是没有完美的产品和方案的，但是我们可以抓住重点需求、抓大放小。在买之前，可以征询一下老人家的意见，看看ta有什么“必须项”、“必选项”，多点交流，会更容易找到适合大家的方案/楼盘。 预祝置业顺利，阖家安康、幸福快乐！