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佳兆业佳泽园 在售 住宅 地铁房、南北对流、湖景房、配套齐全
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在售 住宅 品牌房企、成熟商圈、靠近地铁、教育优越、省级学位
2021年9月19日 开盘通知
住宅
3/4室 (95-115m²)
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火龙果知名房产博主

你好,谢谢你的信任和提问。 一、基本情况 1、购房目的:应该是“自住”为主 2、家庭情况:夫妻为广州户口,乘坐地铁到8号线上班 【先生】/ 【太太】/ 【孩子】估计是“2023年上小学” 3、资金预算:总价600w内 4、需求意向:三房+2023年上小学 由于有一手楼盘在售,对于买不买,买哪里好等问题,为了避免不必要的麻烦,所以以下分析建议,我会尽量客观、委婉表达,谢谢理解。 二、问答 问题1、实惠的天启还是学位配套的广钢新城?学位要求中等或以上。 答:天启临近地铁广佛线和在建的11号线换乘站——【沙涌】,位于真光中学的东北侧。 项目体量不大(拟建4栋26层住宅、1栋26层商办类建筑、1栋3层高幼儿园)。将来收楼后,可能前期的生活都需要依赖周边配套,但密度不高,园林设计较好,外立面、内部装修等比较时尚吸引有酒店式服务感觉,而且相对靠近江边,中高层/部分户型有机会望江(相当于二三线江景),享受江边资源等,相信你们在踩盘的时候已经看到和感受到。 但是,我认为目前的重点未必在于楼盘本身,毕竟现在大部分的一手楼盘在推广和开卖阶段,都是包装得很好,销售会描绘很多美好的蓝图。这里面有些会兑现,有些很难兑现,甚至不会兑现。我想说的重点是在于,例如: 1)你们本次购房的目的是什么? 2)有没有将需求全部列出,然后按重要优先级进行排序? 3)家庭内部是否意见一直抑或有分歧? 4)仅仅有一个总价预算,我不清楚你们家庭收入,资金流动性,没法判断是否可以买总价更高的房子。 5)其他,等...... 如果是纯自住(或偏重自住),那么: 1)居住空间——涉及家庭人口及空间使用需求; 2)地铁通勤——涉及换乘便捷程度及通勤时长; 3)生活配套——涉及教育和其他购物需要等 这三大元素应该是最重要的,至少,以现有的资料来分析,我认为这三方面是比较重要的。 我留意到,你不是用“希望”,而是用“要求”这两个字。我尝试大胆猜测一下,先生和太太是很看重教育的,包括:学校的品质、上学距离。假设买天启,孩子还小,每天需要大人接送上学放学。 如果天气晴朗、风和日丽的时候还好,但是当遇到刮风下雨、天气炎热、或者大人身体不适等时候,就会觉得25分钟的距离是非常漫长的,对大人和小孩的身心都是一个不小的考验;对孩子在学校吸收知识、学习的精神状态也容易受到(消耗)影响。特别是低年级,务必要近,这是大多数人的经验总结所得。 所以,如果就这个“学校要求”来筛选,我未必会优先考虑天启。那么广钢新城,或许是我的首选。更何况,我认为广钢新城是未来的教育新城(之前博文有写过)。我知道,要舍弃一些景观资源、产品力、性价比等是比较难的,但没有办法,有了孩子,有了家庭,预算有限的情况下,我们作为大人,某程度上就要作出“牺牲和取舍”。 问题2、天启整体交楼时间是2023年底,如果2023年读小学,是否赶得上入读对口小学? 答:抱歉,这个问题我回答不了你,估计任何一个人/单位/机构都给不出确实的答案。 延伸一下,就“是否会如期交楼”而言,目前众多房企具备较大的债务(资金)压力,不少项目都已经出现停工、放缓建设,个别严重的已出现爆雷等迹象。导致很多地产从业人员下岗、失业,影响房地产上下游产业,房地产对经济发展的影响程度深、范围广,否则央行也不会在近日降准,释放部分资金缓解市场饥渴。所谓:“今日不知明日事”,我只能说,特大型国企在过去都一直给到市场信心保证。 就“口头的承诺”而言,虽然也具备法律效力,但是很多时候,白纸黑字都有机会产生争议,更何况口头上的事情,你懂的。 问题3、还有其他地段和小区推荐吗? 答:你提及到“乘地铁到8号线上班”我感到有些歧义,是指“你们夫妻双方上班的通勤路径是一致的,工作地点都是在8号线沿线站点附近”吗?不过没关系,我说说购房方向,给你们参考一下。 以600w总价,三房为例,三房面积一般在90-100²区间为主,目前也有一些楼盘是推出了70-85㎡但是我观察了一下,你们目前心仪的(看过的),建筑面积都至少在90㎡左右,所以,我认为90-100㎡的三房,是你们心中比较容易接受的面积范围。推算单价在6-6.7w区间,选择范围还是比较广的,可以考虑一下: 【一方方面】保利东郡Pro、城市之光 【二手方面】万科金色康苑(陈家祠附近)、恒荔湾畔(白鹅潭板块)、海富花园(江泰路地段) 目前一手已经到底,二手即将到底,所以不管买一二手: 一方面,有较充足的空间选品; 二方面,很有机会淘到笋盘。 以上,仅供参考,一手项目的参数以现场为准。因为对你们的情况了解有限,所以暂时给出初步的建议,希望能为你们带来一些帮助或启发。 预祝置业顺利,家庭幸福。

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火龙果知名房产博主

你好,谢谢你的信任和支持。 一、基本情况 1、购房目的:自住,养老 2、家庭情况:在“东湖”附近工作,居住人口(夫妻+老人) 【先生】/ 【太太】/ 【老人】/ 【孩子】不打算要,没有学位需求 3、资金预算:首套首贷,总价350w内,首付130w,月供约1.1w 4、需求意向: 1)产品力:电梯+两房,全明屋(暗卫亦可)——备注:全明屋过于具化,具体的产品需要自行搜房,或者通过中介帮忙寻找房源,我不是中介,没有房源提供 2)交通:近地铁,步行≤10分钟,通勤≤1小时 3)商业配套和医院,方便老人日常生活 二、问答 问、之前看过东晓南、西塱、富力广场、陈家祠彩虹桥附近,但都因为各种原因(隔音、路面噪音、楼道管理、价格等)没有找到合适的。请问还有什么楼盘推荐呢? 答:看完你的描述,我有几点思考想分享一下: 【思考一】具体楼盘——荔湾的富力广场,非常适合刚需人群, 部分优势:居住氛围浓、配套成熟、小区管理、自住的人居多 部分不足:内层不高,部分户型有黑厕、面向马路,部分公共区域/设施显旧等。 不知道是你们因为什么原因放弃?如果是价格不合适,可以在明年的1月、3月、4月这几个月再伺机淘房。 至于东晓南,那边的人流量、车流量也十分大,噪音也免不了,或多或少影响居住体验。西塱方面,除非是置换到广钢的一手楼盘,且比原来居住的面积更大、设计更好、物管质素更高等,否则,你们如果不是居住在原芳村的居民,搬过去西塱(特别是靠近客运站、农副产品批发市场一带),内心是很难接受的。 【思考二】通勤路径——工作地点在东湖附近,不知道是指夫妻二人还是其中一个人?如果是夫妻二人是同一工作地点,则比较方便,可优先考虑的“路径/方向”如下: 1)6号线沿线。 ——不过需要顾忌老人的生活配套,以及你们的上班通勤,所以举个参考例子:如果是科学城就不一定合适。 2)与6号线换乘一次的地铁沿线。 ——例如:2号线(在“海珠广场”换乘)、8号线(在“文化公园”换乘)、1号线(在“黄沙”换乘)等 3)在“东湖”有设站,但还在建设中的地铁沿线。 ——例如:10号线、12号线。需要注意的是,这两条线路的建设难度很大,能否在2023年底前通车还是未知之数。换言之,如果买在这两条线路站点附近的楼盘,且没有其他地铁线路协助通勤的话,那么短则两年,长则三至四年,都要使用其他交通工具去上班。所以,这个是“退而求其次”的选择。 【思考三】我留意到,本次购房主要是为了老人养老,那么以下这两个维度的配套应该最重要的: 维度一:医疗矩阵 ——例如:医院、药房。 维度二:生活配套 ——例如:肉菜市场、超市、便利店、餐饮等。 【思考四】生活圈子——如果是本地人,生活圈子(圈层)也不能忽视,例如: 1)尽量不要距离老人的朋友圈(工友、茶友、街坊等)太远。 2)楼盘有小区绿化,有活动空间,或者附近有公园可以散散步。 3)小区的人口不要太杂,例如:如果在服装城、布匹城等附近,就会比较杂,因为出租的人员、摆放货物的也比较多。 【思考五】你们是否需要考虑楼龄?当然,我认为楼龄很重要,但是预算只有350w内,两房电梯,距离地铁近,配套符合生活需要,那么楼龄在20年内的并不多,要么面积极小,要么户型有缺陷,要么居住人口比较杂等等。所以,我要说的重点是,既然“老人养老”为主,看重“医疗、配套、通勤”,那么是否会想过加装电梯的房子?选择会多些,居住面积也会大些。 以上,是我的一些思考点,可能你们已经想过,也可能没有想过,希望在整个购房过程中,能带给你们一些帮助或启发。 回到这个问题上,如果是纯粹推荐楼盘的话,那么以下几个可以去看看,共性特点:生活氛围浓郁+底商丰富、配套成熟+小区花园。 排名不分先后: 【1】海珠区-南景园 ——地铁:临近2号线与11号线(在建)交汇的“江泰路站”,及广佛线与11号线(在建)交汇的“燕岗站”。 ——医疗:珠江医院(三甲),药房(老百姓、采芝林、大森林等)。 ——配套:底商,附近有燕汇广场、万科里,南泰百货食品(零售)批发中心,燕岗站还规划有商业配套(目前是在建的华新方圆333的商业项目)。 ——不足:小区内部分路径人车不分流。 【2】海珠区-海富花园 ——地铁:紧挨2号线与11号线(在建)交汇的“江泰路站”。 ——医疗:珠江医院(三甲),广医二院(三甲),药房(百源堂、大森林、阿里健康等)。 ——配套:底商,紧挨燕汇广场、万科里、南泰百货食品(零售)批发中心。 ——不足:项目占地面积较小,部分户型厕所为黑厕,挂盘少。 【3】海珠区-柏涛雅苑 ——地铁:临近2号线与8号线交汇的“昌岗站” ——医疗:广医二院(三甲)、药房(大森林)。 ——配套:底商,附近有合生生活天地、苏宁易购。 ——不足:礼岗路为单行线且窄,厕所为黑厕,挂盘较少。 【4】海珠区-嘉仕花园西区 ——地铁:目前在建地铁10号线,预计2023-2024区间通车,规划有28号线在此交汇换乘,预计明年动工(地铁信息,以官宣为准) ——医疗:广州医科大学附属第一医院(三甲)、药房(大森林、老百姓、文健堂等) ——配套:底商为主,且配套一应俱全,业态十分丰富。临近中山大学、滨江,有大量的绿化及江景资源。 ——不足:楼栋外立面有年代感,短时间内没有地铁(不过距离“东湖”也很近)。 【5】白云区-金沙洲金域蓝湾(楼龄新,且户型相对以上几个楼盘要好些) ——地铁:6号线【沙贝站】 ——医疗:广州中医药大学金沙洲医院 ——配套:底商为主,能满足日常所需,附近有金沙汇、沙贝站附近规划有商业配套(目前是在建的保利金沙大都汇商业项目)。临近白云儿童公园(彩滨路),有大量的绿化及江景资源。 ——不足:不在老城区的范围内,可能会脱离老人家的朋友圈层;金沙洲的交通状态仍有待提升。 以上几个楼盘,你们可以先去看看。可能在看的过程中,你们会产生新的观点、新的想法。关于买房,是没有完美的产品和方案的,但是我们可以抓住重点需求、抓大放小。在买之前,可以征询一下老人家的意见,看看ta有什么“必须项”、“必选项”,多点交流,会更容易找到适合大家的方案/楼盘。 预祝置业顺利,阖家安康、幸福快乐!

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