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预算260万,选择海珠明都华庭还是黄埔悦涛雅苑?
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您好,我目前在广州市越秀区区庄地铁附近上班,想要一小时以内的近地铁电梯刚需两房,暂无学位需求,预算260万以内;五年后会卖出换房。 海珠区明都华庭小区有一个两房靠近马路,价格是3.55万每平,总价在预算之内,小区两梯十户,请问这个小区、地段、价位怎么样,近期是否适合购买? 黄浦区悦涛雅苑也有一些价位合适的房源,请问这个小区的地段怎么样? 此外请您帮忙提一些购房意见。谢谢您。
2020-03-07
68.88元
火龙果
火龙果
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知名房产博主
领域:置业方向,楼盘分析,买卖时机
你好,谢谢你的信任和提问。 一、基本情况 1、购房目的:刚需,5年后置换 2、工作地点:地铁【区庄站】附近 3、资金预算:总价260w内 4、需求意向:通勤1小时内+近地铁+电梯+两房 二、问答 问题1、海珠区【明都华庭小区】两梯十户,有一套两房,近马路,单价约3.55w,总价在预算内。请问这个小区、地段、价位怎么样?近期是否适合购买? 答: 1)通过电子地图看到,小区占地面积很小,属于单体楼。对比地段和价格,偏刚需自住为主。背靠上涌果树公园,对于空气质量有一定的保证。 2)附近有不少的楼盘扎堆,例如:南洲花苑、万华花园、和辉花园等, 一方面,这些楼盘的底商配套资源可以共享,包括:银行、医院、小学、药房、餐饮、便利店、超市等,尽管格局档次一般,但胜在能满足日常生活。 二方面,周边普遍的楼龄比较老,楼层也比较矮,所以明都华庭在产品力上也具备一定的优势。 3)升值潜力除了看现有配套,还要看未来的发展空间。我认为南洲一带的发展空间主要寄望“石溪村”和“沥滘村”旧改。其中: 【石溪村】采取“先安置后拆迁”的改造模式,先利用村集体旧厂房用地建设安置房,做好权属人的安置工作再拆除。根据2018年9月通过的《石溪片区策划项目》,石溪片区将通过全面改造实现产业升级,打造广州科技创意港。将根据广州“十三五”规划纲要,基于珠江后航道融入“一江两岸三带”的发展机遇,打造总部办公、时尚休闲、文化创意于一体的智慧型CBD。 【沥滘村】按照沥滘城中村改造控制性详细规划示意图,沥滘将分为三个片区: 西区:以卫氏大宗祠为中心打造历史文化街区; 中区:以商业为主,借助中轴线,打造商务文化展示区; 东区:紧临海珠湿地,公建配套完善,打造品质宜居区。 当然,具体旧改还是要以官方公布为准。但严格来讲,该楼盘不在村旧改以内,而楼盘旁边的小区可能又未到要拆迁改造的地步。所以楼盘所处的地段,更多的是看在建地铁10号线。 4)楼盘直线距离2号线的【东晓南站】约700-800米,而在建的10号线预计2022-2023年左右通车。 目前的上班路径:乘坐2号线到【海珠广场站】换乘6号线,在【区庄站】下车,全程12个站,耗时约30-35分钟。 未来的上班路径:乘坐10号线到【东湖站】换乘6号线,在【区庄站】下车,全程6个站,预估耗时约15-20分钟。 所以,等将来12号线通车后,不知道能否增加或优化相应的配套设施,但至少在通勤上会更方便快捷,包括去体育西商圈都变得更加便利了。 5)通过链家app观察,目前在售的两房,单价在3.5-4w的区间,因为你没有提供具体的房源参数情况,初步来看,如果是中高层,单价3.55w,则性价比还可以。 6)我认为今年上半年,一些急需资金回笼的业主,会降价卖出,而没有太大资金压力的业主,则会延后放盘。所以,放盘的数量可能会比年前减少,但如果放得出来,则你买到“笋盘”的几率也会大大增加。但不代表下半年就没有“笋盘”,只是可能到时候市场上的大量需求被重新释放,部分购房者会容易感到焦虑,从而迷失方向,最后买了未必适合自己的房子。 问题2、黄埔区【悦涛雅苑】也有一些价位合适的房源,请问这个小区的地段怎么样? 答:悦涛雅苑处于老黄埔的核心地段,是【裕丰围站】的地铁上盖物业,目前除了有已通车的13号线一期,还有在建的7号线二期,同样有一定的利好预期。配套充足,周边的教育资源质素较高,如果你不介意周边是集装箱临港码头的格局,则南向高层还可以望江,景观稀缺资源加分。 问题3、此外请您帮忙提一些购房意见。谢谢您。 答:因为你是打算持有5年,5年后卖出再置换,二选一的情况下,我认为明都华庭更适合自住,而悦涛雅苑的升值潜力更大一些。 不知道你是男生还是女生,如果是未婚女生,我建议宁愿面积再缩小一点,都要买在繁华的地段,靠近工作的地段,电梯,楼龄控制在10年左右的,哪怕是单体楼也没太大关系,例如:天河、越秀、海珠、荔湾等区。如果你是男生,并且有一定的结婚计划,将来购房主力在你的身上,则远一点,但面积大一点,可能会更适合一些,例如:黄埔、番禺等区。 当然,前提条件是临近地铁站,或有在建地铁站,而且小区要有一定的活动空间。对于不同的个人情况,有不同的方向选择,这里面还有很多要细化,建议你再慢慢思考一下,不急于一时出手。 以上,仅供参考,一切以实际为准。预祝置业顺利,身体健康,万事如意!
回答于 2020-03-07