你好，谢谢你的信任和提问。 一、基本情况 1、购房目的：自住为主（单身，女生），未来置换 2、工作地点：珠江新城马场 3、资金预算：总价400w 4、需求意向： 【通勤】公交30-40min 【面积】60-80m² 【其他】不靠近城中村、教育次要 5、已看项目： 【天河区】 1）东方新世界（超预算） 2）珠城东（预算内，但公寓式设计，不适合自住） 3）天河北（贵且旧，教育权重过大） 【荔湾区】广钢新城（太远） 【还没看】 1）兰亭（不考虑） 2）骏景花园、盈彩美居（略远） 3）赤岗-琶洲，棠东-棠下 二、问答 问、越来越迷惘，还请火哥指点迷津，推荐板块和楼盘，十分感谢。 答：购房是一个过程，分不同的阶段进行。 1）总价400w，面积60-80m²区间，单价约5-6.66w，选择面相对较广。 2）以马场为圆点，公交通勤在40min以内 一方面，大概的半径控制在5-6km区间，范围相对较小。 二方面，你还需要观察公交的路径是否便捷，包括“上下行”，可以通过高德地图app模拟。 但未来还需要考虑地铁通勤，如果地铁路径畅顺，则半径可以再稍微扩大一点。 3）既满足自住，又能升值，则它目前有相对完善的配套，而且还有利好支撑，包括：地铁、产业等。 4）大方向： 目前最靠近马场的地铁站是5号线的【潭村站】，另外，黄埔大道西有在建的13号线二期【马场站】，预计2022-2023年通车，在广州市区中，13号线与5号线是相对“平衡”的两条地铁，而且“平衡间距”不算大，所以我会建议你在两条地铁沿线站点附近搜房。 5）优先考虑：天河公园-员村-科韵路-车陂-棠下等一带，但是： 【天河公园】较贵，未必能选择到合适的房源。 【员村】相对较旧，且电梯房少，优质的就更少。 【科韵路】除了5号线，还有在建的广佛环线，但缺乏住宅。 【车陂-棠下】目前比较有潜力的是骏景花园（我也有重点推荐过，具体你可以搜索关键字“值得关注的二手-02”）。 骏景花园：目前可以有B8、B22直达“太阳新天地购物中心”，通勤在30-40min区间，小区内有幼儿园、小学、中学，底商丰富，周边商业配套。但如果要买就尽量加快一下踩盘的速度，因为据我了解，有部分投资人群已经锁定这里。 7）其它推荐： 【美林湖畔花园】有鱼珠港的利好预期，自宜家家居进驻后，人气不断提升，配套逐渐完善，城市基本面越来越好。 不足：鱼珠港的建设需要时间，通勤主要以地铁5号线为主，周边有城乡结合的感觉。 【体育西-冼村】例如，六运小区、体育西小区（）、育蕾小区、南雅苑小区（体育东路小学，省一级）等。 a、商配：拥有天河最聚人气的商业购物中心群（天河城+天环+正佳+万菱汇+太古汇等） b、格局：广州第二代中轴线上，绿化率超高的花城广场，不排除将来会有拆迁旧改。 c、医疗：超优质的医疗资源，例如：妇女儿童医疗中心（珠江新城院区） d、教育：体育西路小学（市一级），体育东路小学（省一级） e、地铁：除了现有的1号线+3号线+apm，还有三条在建地铁，分别如下： 18号线---【冼村站】 ps：南北快线，将东站与南沙串联。 13号线二期---【冼村站】、【花城广场北站】 ps：东西大动脉，分流5号线压力。 10号线---【天河路站】--- ps：首条串联“滨江东”的线路，预计2022-2023年通车，届时，目前3号线的“体育西-天河客运站”段将拆解，合拼至10号线上。 不足：楼龄较旧，半开放式管理，容易受到噪音、灰尘等影响。 最后，建议有时间的话多踩盘。踩二手盘是很辛苦的，但只有多踩，多对比，才能更容易地淘到笋盘。而且踩盘的过程，也是不断提升你购房能力的过程，加油！ 以上，仅供参考，一切以现场实际情况为准。预祝置业顺利，新年快乐，幸福快乐！