你好，谢谢你的信任和提问。 一、基本情况 1、购房目的：置换，卖一买一（未婚） 2、名下房产：白云区-金钟横路附近，楼梯，两房 3、工作地点：体育中心商圈 4、资金预算：总价在350w内为佳，借钱在450w内。 5、需求意向： 1）市区，有活力，生活便利 2）通勤30-40分钟 3）楼龄较新，电梯，小两房，最好带小区。 4）暂不考虑学位。 6、意向楼盘：踩盘看房不多 【金海花园】450w内 ps：龙口西、龙口东及天河北，学位占比较重，带小区的小两房很少。 【顺景雅苑】350w内 ps：初步方向，靠近中大的楼盘。 【骏景花园】 ps：朋友及火总均有推荐，想去踩点。 二、问答 问、目前踩的楼盘不多，希望火总多介绍适合我的板块或楼盘，谢谢。 答：我详细看完你的描述，最深的感受是，你是一个孝顺的人。其实，当时2017年高位入市，你更多的是希望以父母为主，因为出发点不同，买入的方向和时机也不同。但是既然已经过去，而且目前有条件置换，所以过去就让它过去，最重要是“总结经验，重新来过”。 【购房目的】虽然你说购房的目的是置换，但是不知道你是以自住为主，还是以投资为主？我就假设你是希望两样兼顾吧。 【通勤范围】你在体育中心商圈工作，通勤在30-40分钟的区间，如果你的通勤工具是地铁，则大概范围也基本出来了。 【地铁路径】通常，“体育中心”是指“天河体育中心”，附近的地铁情况分别如下： 1）体育西路站---1号线+3号线 2）体育中心站---3号线 3）林和西站---3号线北延段 备注：由于apm线路程太短，所以基本忽略。3号线以后会拆解为10号线，预计2022年通车。 【资金预算】如果你月度收入比较高，还款能力比较强，则借钱买房也并非不可以考虑。但你要结合个人的日常开支，做好还款计划。优先向亲人借，远离高利贷。 【面积单价】小两房，面积一般在60-75m²区间 1）总价450w，单价在6-7.5w区间 2）总价350w，单价在4.7-5.8w区间 备注：可以选择的范围还是挺广的。 【楼盘方面】虽然你暂时不考虑学位，但有教育资源支撑，总比没有的要好，尤其是小区内就有学校，将来卖出，也更容易受到刚需家庭的青睐。 金海花园：位于11号线【天河东站】地铁上盖 1）有地铁利好的预期，虽然地铁通勤对于你上下班的作用不大，但物理距离上就已经占优优势，可以坐车，也可以踩单车，十分灵活。 2）城市的基本面好，格局档次较高大上，现代化的建筑物林立。 3）配套成熟。教育资源（龙口西、华阳等小学）、餐饮应有尽有、购物十分丰富，出行十分便利。 相对不足：单价较高，要借钱，增加了资金压力。 顺景雅苑：位于8号线【中大站】和在建的10号线【中大南门站】的南侧约200-300米 1）有现成的地铁出行，等10号线通车（预计2022年底），届时大概6-7个站到达工作地点，通勤便捷。 2）有中大布匹城，将来卖出或者出租，都有较大的市场需求。 3）教育：新港路小学、春晖小学、海珠区晓港东马路小学、中山大学南校区附属小学等，教育资源充足。 4）旺中带静，居住氛围浓郁，底商能满足基本的生活。 相对不足：受到城中村、布匹城等围绕，人流车流较多、较杂，拆迁改造难度较大，可期待性较低。 骏景花园：位于金融城北侧，临近5号线【科韵路站】、【车陂南站】、13号线二期【棠下站】 1）出行选择多样且便捷，有地铁利好预期。 2）长远来看，有金融城产业的利好预期，将来建设并正式运营，将会有大量的居住需求释放，对周边房价水平带来积极的影响。 3）配套成熟，小区内有骏景幼儿园、骏景小学、骏景中学，方便孩子上学，方便大人照顾。 相对不足：金融城建设进度缓慢，小区楼龄较长，有网友之前反映物业问题。 【其他建议】 建议一：地铁1号线【芳村站】附近，有白鹅潭商务圈的产业布局利好，也有地铁“22号线、11号线、28号线（规划中）”等利好。 建议二：3号线（将来的10号线）【滨江东路站】，目前上班通勤，主要以自驾、公交、滴滴等为主，配套成熟，环境宜居，价格洼地，有28号线（规划中）的利好。 建议三：2号线【东晓南站】和广佛线的【石溪站】，两个站之间，有3号线（将来的10号线）串联，配套成熟，单价相对较低。 备注：地铁10号线预计2022年底前通车（具体以官方公布为准）。 小结：我认为未来半年都是入市的时机，所以你还有时间梳理好需求，按重要优先级进行排序，然后多踩盘。当你遇到有具体的房源时，如果还有疑问，欢迎选择我的电话咨询，一方面可以保护你的隐私，另一方面可以提高沟通效率，更进一步地分析和评估。 以上，仅供参考，一切以现场实际为准。预祝置业顺利，阖家安康，新年快乐！