房知了 > 买房咨询 > 咨询详情
想要置换,何时才是适合的时机?
预算
学位
板块
17年6月高价买入番禺丽*花园三房,当时没有考虑学位房,只想自住。事实是一直不自住,租给别人,自己在天河再租房为了方便。 目前孩子准备上幼儿园,想卖掉房子换越秀学位房,没想到房价跌到买入价,供楼2年的利息,直接亏损至少10万。 年尾看中一套1房,因为2套7成首付缺口100万,想民间借贷凑来买,怕年后涨价。但是因为实在资金周转不来,卖家也不同意给时间周转,放弃了。 洛溪大桥扩修,也要传闻我们小区会涨价。 目前孩子还在小班,先生说还可以等,目前存款在50万左右,卖了回款可能才85万。是亏损卖了再换房,换房时间安排在什么时候好?换房考虑越秀老破小还是新的楼盘例如品秀带所谓华师学位那些?怎么看待新的楼盘签约华师等教育集团,能和越秀本地小学资源抗衡吗? 我们夫妻均在珠江新城上班。路程也考虑。
2019-12-04
28.80元
火龙果
火龙果
|
知名房产博主
领域:置业方向,楼盘分析,买卖时机
你好,谢谢你的信任和提问。 一、基本情况 1、购房目的:置换,学位房 2、工作地点:夫妻均在珠江新城 3、现租住地:天河 4、名下房产:番禺丽x花园,三房,目前出租中。 【买入时间】2017年6月,高价买入 【卖出原因】孩子准备上幼儿园,置换到越秀区的学位房。 【卖出犹豫点】 1)洛溪大桥扩修,传闻小区会涨价。 2)目前孩子还在小班,先生说还可以等。 5、目前情况:房价跌到买入价,供楼2年的利息,直接亏损至少10万。 6、资金预算: 1)存款50w 2)卖出回款约85w 二、问答 问题1、是亏损卖了再换房,换房时间安排在什么时候好? 答:我分享几个观点给你们参考: 1)置业失利不可怕,最重要的是知道问题出在哪里。从2017年6月至2019年12月,将近两年半的时间,这套房子“跌”回当初买入价,如果从投资的角度来看,是浪费了“时间成本”和“机会成本”,如果是以自住的角度来看,你们既没有自住,也没有学位这项“使用价值”,所以是一种“资源错配”的行为。如果,你们打算“纠错”,就需要有“纠错成本”的心理预期。无论是现在卖还是之后一年内卖,降价或不涨价,都有可能。 2)什么叫“传闻”?关键是要根据市场的供求、政策走势、利好等综合评估。洛溪大桥在扩修,是利好,但是要分开来看: 首先,它不是新建造的一条桥,是过去已经有,只是加大了宽度,增加“车流量”。 其次,它不是定向利好,而是惠及所有经过洛溪大桥的居民、车辆。 最后,它不是地铁,不是载体,只是介质,要完成移动,必须要有车辆。但地铁不一样,不仅有站台(站内设施、空调、便利店等)、隧道(可以过马路),还有最重要的车辆,安全快捷稳定地将居住和乘客送到目的地。 所以,我认为利好是有,但利好十分有限,放眼在全面铺开的十条地铁线路网、多条城轨、高速公路、产业融合等利好,就显得“微乎其微”。作为你们的购房咨询师,既然提问我了,我希望可以让两位头脑清晰一点,避免再走弯路。 3)的确,小朋友距离读小学还有2-3年左右的时间,所以在需求的“紧迫程度”来看,这个需求是属于“重要但不紧急”。这套房子的价格“跌”回到买入价,从广州楼市的走势来看,我认为目前已经基本“触底”,但是由于地段和配套并没有太突出的亮点,缺少房价支撑点,所以,房价往往恢复得最早、最快的是配套好的市区、或者是有地铁支撑的近郊。而这套房子预计复苏的时间还要晚一些。理想状态下,最快也要明年下半年才能见到效果。 4)另外一边厢,越秀区几乎没有可开发用地,只是在原有的基础上进行“活化”,例如,商场重新装修、道路重新铺设、更换新的灯光、种植新的绿化等;微观一点,可能是在小区加装电梯、微改造等。基本上不会再大拆大改。所以,越秀区的房价,会随着年轻人口、新兴产业、教育资源、商业配套等向外转移(东部和南部),越秀区不可避免地会出现老龄化、去城市化的现象。如果你们看重的只是老破小学位房的使用价值,除非有新建地铁等利好支撑,否则我认为“老破小学位房”未来的上涨的空间比较狭窄,但不会跌,是长期稳定为主。 小结,建议暂时先按兵不动,明年下半年再根据市场情况判断是否卖出。 问题2、换房考虑越秀老破小还是新的楼盘?例如:品秀带所谓华师学位那些?怎么看待新的楼盘签约华师等教育集团,能和越秀本地小学资源抗衡吗? 答:当然不能与越秀区的抗衡,底蕴、学风、经验、优秀老师的数量,都不是一个等级上。而且,厉害的学校多,学校与学校之间良性竞争,也是一种进步的方式。但是,回归到住房的问题上,我认为大人没有必要牺牲居住环境而迁就孩子读书。所以,我会选择新楼盘配套小学的方向,但是重点不是在它是否真的名校还是OEM(即贴牌),而是在于房子比较新,有电梯,居住得舒适一点,小区内就有小学,上学方便。将来孩子读上高年级,再考虑一对一补习。除非,你们是非xx名校不可,那就直接买老破小,然后可以折中一点,“住用分离”,一间是租住的,一间是“使用学位”。 以上,仅供参考。预祝你们置换顺利,马到功成!
回答于 2019-12-04