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你好,单身,无房无贷,房地产投资初哥,平时有关注水库论坛,认同欧神的买市中心的"老破大″,想淘笋盘市场价7折入手,不知道是否老破大流是否适应广州市场?!问题一,什么时间入市最好,2019年底还是2020年底。问题二,去哪个板块淘笋(老破大)适合。麻烦给个区域排序。问题三,应是选择144方以下还是144方以上的"老破大"合适。问题四,我还没有看房200套,但希望成交单价不要超2万/平方,不知道能否在广州市中心找到合适的,有具体小区推荐一下,非常感谢您!
火龙果
火龙果
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知名房产博主
你好,谢谢你的提问。 问题一、单身,无房无贷,房地产投资初哥,平时有关注水库论坛,认同欧神的买市中心的“老破大″,想淘笋盘市场价7折入手,不知道“老破大流”是否适应广州市场? 答:用理论去说服你或者其他人,这是很困难的,我就用我做4年自媒体,超过1000位网友咨询的经验告诉你,“老破大”在广州基本上是行不通的。 举个例子,以同一地段、同一小区、同一楼层和朝向为例(不一定是同一栋楼) 【租金单价】120m²往往都低于面积40-50m²,前者可能是30元/m²/月,后者可能是50元/m²/月 【买卖流通性】广州主要的成交户型在两房,其次是一房、三房,最后是四房或以上。因为我们买的不仅仅是房子的本身,更多的时候是它的配套资源,在资源有限的情况下,未来房价的趋势也会继续向上,只是幅度和速度的问题。所以,面积越大,总价越高,购房门槛更高,则潜在的买家就会少。更何况,我只是举120m²的例子,真正的老破大远远不止这个面积。 广州这座城市充满务实的基因,在北上深的那套,在广州未必能行得通。而且,现在互联网越来越发达,信息越来越同步,不要说论坛,就是微博、公众号、咨询平台也越来越多,再想用“呃老人家、氹细路哥”的方式(意思为:骗老人家、哄小孩子),越来越难咯。 问题二、什么时间入市最好,2019年底还是2020年底? 答:如果只是投资买房,不是买老破大的话,接下来的这半年都可以伺机入手。明年的行情,我预计会比今年要好一些。 问题三、去哪个板块淘笋(老破大)适合?麻烦给个区域排序。 答:实际上我是不建议你买老破大的,但是如果你要坚持,我也没有办法阻止,始终决定权在你的手上。买老破大,99%的几率会后悔,剩下的1%,不排除的像法拍房或者一个做生意急需资金回笼而“亏本大甩卖”的人。但是这些机遇,可能一出来就被其他人抢到,未必会轮到我们。就算真的被你抢到,在相同资金的情况下,你最多就是博未来赚取差价。而且你还需要承担装修成本。都说香港在房地产方面是我们的老师傅,为什么大业主喜欢把房劏开(俗称:劏房)?就是因为一分为二、二分为四所赚的回报比那个“一”要多,甚至“多得多”。 问题四,应是选择144m²以下还是144m²以上的“老破大”合适? 答:如果你有足够的资金,都不要超过144m²,春节前可以去珠江新城淘淘,说不一定有意外的收获。最近我有朋友(二手投资),在珠江新城地铁上盖某楼盘(法拍),7楼,面积约120m²,单价6w+。我的意思不是叫你买法拍房,法拍房不是人人可以碰,而是想说,珠江新城更容易“打劫到带血的筹码”。 问题五、我还没有看房200套,但希望成交单价不要超2万/平方,不知道能否在广州市中心找到合适的,有具体小区推荐一下,非常感谢您! 答:看房200套是代表一个阶段,而不是一个完全考核指标。市中心有2万/m²的小区房,可能我自己都买了。请谨记,价格严重低于市场均值,必有“猫腻”。 小结:我们要敬畏市场,遵守市场规律,这不是客套话,请记住“房住不炒”,“房住”永远在前。另外,我敬重每一位大神,但是俗话说“学习粤剧到广州、学习京剧到北京。”像房知了平台有这么多位专业的咨询师,足够我们慢慢学习和提升了。
1.目前淘宝上购买最低的佛山社保就是1147元,潘老师那里还有更低? 2.女友够的一年社保,我两都没有佛山户口的情况下也能使用我广州公积金吗? 3.女友老家有套房在供,佛山要四成首付,本人芳村上班,有广户,社保满一年,无贷款记录,广州可三成。首付能凑齐70-80万,月供7-8千可以承受。目前比较中意佛山万科金域中央性价比较高的三房。想问老师我买广州好呢?还是佛山?广州总价(240-250),佛山200万,潘老师有无佛山或广州楼盘推荐? 4.目前女友读研工作还有3年时间,房子买了想用来出租减轻点月供压力,我就租房就行。目前想早买房就是怕存银行跑不过通胀,鉴于我这种情况请老师指点,谢谢。
潘炜杰
潘炜杰
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二手房交易专家
感谢再次提问和信任。 目前我了解佛山的社保是1072。而代扣社保一定是有费用产生的。 你的女友已经够佛山一年社保,若果她以个人名字购买;是可以购买佛山房产,但是由于你女友有贷款记录;购房贷款最高6成。 你自己名字个人购买,只能购房在广州。如果你们两人领证购房。想使用公积金贷款就只能在广州购买,因为公积金贷款需要把房产登记在公积金贷款申请人名下;而佛山购房名额在你女友名下。较难使用公积金。 这样情况下,必定要取舍了。根据你假设的月供款7千到8千元,推算的总价大概为200到230万左右的房子。在芳村买入一手房子并且要求三房应该有点难度。(大坦沙,坦尾,窖口,广钢新城,东教新村保利集团回迁和开发区域)以上这些区域都是荔湾发展潜力区域。具体需要咨询确切楼盘推荐的,你直接问(火老师)吧。 在于你个人原因;价格定位和方便工作原因。建议:广州芳村可以考虑二手楼。(现在二手市场交易下行,可能有机会入手性价比高的)大型成熟社区那些。佛山可以看一手的。 贷款方面广州可以用公积金,佛山只能商贷款并且4成首付。其实两者对比后,买200万的佛山新楼盘和250万广州的楼。首付总价基本无区别。这种情况下公积金贷款比较划算。
一.女友已购佛山社保6个月,一个月缴费1150 二.现有想法打算通过中介技能入户佛山,费用大概2.4万 三.本人广州户口,有社保公积金。1和2的目的都是为了佛山买房。两人随时领证。 四.目前女友已辞职考研,没有工资,是不是需要给她做流水,做多少流水比较合适呢? 向您咨询1.佛山购买二手房,我两领证,很多业主都接受使用公积金贷款吗? 2.你建议继续买社保12个月后获得买房资格买房,还是花2.4万入户佛山,争取使用到我的公积金+商贷。
潘炜杰
潘炜杰
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二手房交易专家
感谢再次提问。 上述问题是否需要做流水。流水帐最好定期打钱进去,不要当天就流出,并且不要配偶打进去;金额在合理范围。例如:两人领证,共同贷款;最好有1万左右进帐。这个是大概数;因为你无提供你的收入情况。 1.现阶段佛山二手交易市场,对比往年不是那么活跃,可以大胆提出自己要求,公积金贷款。因为政策宏观调控中。 2.建议社保继续买,买最低就可以了。因为这个对自己多份保障;并且一年社保比较容易达到。至于考研与社保不冲突。参加学习对自己将来求职工作有更大帮助,经济允许就去吧。 但是技能入户不是想象那么容易,考试通过后还要排期入户。所以社保时间是最保证,现在都有很多公司会代买社保。当然费用是自理。若果在两者选其一的情况,我个人在购房角度,一定续买社保。 3.购买房产时,注意贷款金额。不要做过多的首付贷款,毕竟压力太多,并且影响征信。具体可以看看之前的提问。
感谢冯老师的耐心解答。不过我还有些不太明白,想继续请教一下: 我还不太理解您说的“自愿缴存人贷款的两个特别要求”。如果我辞职后办理自愿缴存,是否必须自愿缴存够一年后才能够办理公积金贷款;还是说我辞职后不必自愿缴存满一年(由于在职时单位一直有给我缴纳)也可以办理公积金贷款?
冯幼婷
冯幼婷
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广州住房公积金租售中心特聘专家
一、离职后马上以自愿缴存人形式继续购买公积金,月份要连续不出现断缴,缴存半年以上;二、申请公积金购房贷款时,符合本市户籍缴存连续1年以上、非本市户籍缴存连续2年以上则可,若你的缴存月份没有断缴过,之前单位缴存的月份也能计算上,单位缴的余额也可用上。
冯老师好!我预计今年内辞职,但是近期有购房的想法,想咨询一下相关政策。我的情况是这样的: (1)我计划今年内辞职,但是暂不打算继续找另外一家公司上班,可能先学习和沉淀一下,包括出去旅游一段时间。 (2)我是广州户口(一直还挂在单位的集体户口)。此前已经有两次购买住宅、一次购买商业公寓的记录,每次都有申请贷款,其中第一次购买住宅已经使用了公积金贷款。目前上述两套住宅均已卖出,名下没有住宅了,住宅贷款也都还清了;但名下还有一套商业公寓,并且该公寓的贷款还没有还清。 在这里想请教一下几个问题:一是我该如何办理我的公积金余额转移手续?;二是我辞职后作为自由职业者还能继续缴纳公积金吗?三是我辞职后作为自由职业者还能申请公积金贷款吗? 谢谢!
冯幼婷
冯幼婷
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广州住房公积金租售中心特聘专家
您好。一、现时公积金缴存可以“自愿缴存人”购买,前提条件是没有单位在缴的职工均能购买。自愿缴存人的购房贷款特别要求是:1.在本市按规定自愿连续缴存半年(含半年)以上;2.申请贷款时,本市户籍自愿缴存者连续缴存1年(含)以上,非本市户籍自愿缴存者连续缴存2年(含)以上。自愿缴存的贷款额度计算公式为: 日均账户余额×8+月均缴存额×到退休年龄月数,其中:日均账户余额=每日账户余额之和/缴存天数。月均缴存额按自愿缴存期间实际发生汇缴的月均缴存额核定。二、单位账户内的余额可与自愿缴存账户余额共享。三、广州目前的公积金贷款政策是最多申办二次,根据你的情况,现还可申请办理公积金贷款一次。 贷款手续复杂多样,若是二手房交易贷款建议找专业可靠的“广州住房公积金租售中心”协助指引办理,咨询电话:4008899121。
公积金中心签订合同后……大概多久放组合贷款。
冯幼婷
冯幼婷
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广州住房公积金租售中心特聘专家
你好。公积金审批通过后并成功面签合同的次日,系统按资金监管协议约定从买方指定账户内扣首期款,成功扣款并且合同盖章完成后就能收到微信推送,然后就能预约房管局的办理时间,房管过户成功并出新房产证和他项权证后大约5天就能收到公积金放款。商贷金额的放款流程需要咨询银行,因为不同银行有不同的流程时间。由于个中环节是需要买卖双方配合亲临办理,并视乎每个环节的资料要求是否准时送达,所以无法回答你多久能放款。二手房的交易贷款手续流程复杂多样,建议找专业人士指引办理,可选择“广州住房公积金租售中心”的线下业务。
目前在办理房贷组合贷,银行还未批复。这个时候可以申请公积金提取吗?能提取夫妻账户总额度多少?
冯幼婷
冯幼婷
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广州住房公积金租售中心特聘专家
您好。正在办理公积金贷款申请期间,是不能申请提取公积金的,因为不符合提取要求,而且未放款前提取会直接影响公积金可贷额度的,未放款之前都不建议做提取。购房提取公积金是需要提供房产证和购房发票的,如果夫妻名下有近二年购买的住房或正在按揭未结清的住房,可以申请提取,提取金额不能大于房屋购买总值。更多资讯欢迎关注"广州住房公积金租售中心"公众号。
江门也在广州周边,你认为短期(1一2年)内放开广州公积金,江门异地购房提取的可能性大吗。
郑大源
郑大源
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大源按揭总经理
大源按揭郑大源答: 个人理解,暂时不会开放的! 将来,会不会大湾区内可以提取呢(江门也属于大湾区)。 另外将来如果扶持房产,鼓励买房的政策下,也可能会,但暂时房住不炒是基本政策,暂时不会开放的 你说1-2年,可能来不及开放,现在公积金额度紧张,前几年则是开放的,全国任何地方买的房子都可以在广州提取公积金的