火总你好
一、基本情况
1、购房目的：置换，卖一买一
首次置业时想以父母为主，匆忙在2017年初最高位购入了白云区金钟横路附近的小区旧楼梯两房。
2、基本情况：个人未婚工作于体育中心商业圈
4、资金预算：总价350w以内(最佳)或者大力借钱后450W以内
6、需求意向：
a)小两房
b)市区，通勤时间以30-40分钟为佳.相对有活力且生活便利的生活圈
c）楼龄相对新的电梯小两房，最好带小区。暂不用考虑学位问题。
7、意向
目前踩的楼盘不多，希望火总多些介绍适合我的版块或楼盘。
450以内
在看的是龙口西，龙口东以及天河北房源，学位占比比较重，小区小两房很少。目前比较喜欢的是金海花园。
350以内
初步方向想找靠近中大的楼盘如顺景雅苑以及想去踩点朋友及火总都有推荐的骏景花园。
谢谢
你好，谢谢你的信任和提问。
一、基本情况
1、购房目的：置换，卖一买一（未婚）
2、名下房产：白云区-金钟横路附近，楼梯，两房
3、工作地点：体育中心商圈
4、资金预算：总价在350w内为佳，借钱在450w内。
5、需求意向：
1）市区，有活力，生活便利
2）通勤30-40分钟
3）楼龄较新，电梯，小两房，最好带小区。
4）暂不考虑学位。
6、意向楼盘：踩盘看房不多
【金海花园】450w内
ps：龙口西、龙口东及天河北，学位占比较重，带小区的小两房很少。
【顺景雅苑】350w内
ps：初步方向，靠近中大的楼盘。
【骏景花园】
ps：朋友及火总均有推荐，想去踩点。
二、问答
问、目前踩的楼盘不多，希望火总多介绍适合我的板块或楼盘，谢谢。
答：我详细看完你的描述，最深的感受是，你是一个孝顺的人。其实，当时2017年高位入市，你更多的是希望以父母为主，因为出发点不同，买入的方向和时机也不同。但是既然已经过去，而且目前有条件置换，所以过去就让它过去，最重要是“总结经验，重新来过”。
【购房目的】虽然你说购房的目的是置换，但是不知道你是以自住为主，还是以投资为主？我就假设你是希望两样兼顾吧。
【通勤范围】你在体育中心商圈工作，通勤在30-40分钟的区间，如果你的通勤工具是地铁，则大概范围也基本出来了。
【地铁路径】通常，“体育中心”是指“天河体育中心”，附近的地铁情况分别如下：
1）体育西路站---1号线+3号线
2）体育中心站---3号线
3）林和西站---3号线北延段
备注：由于apm线路程太短，所以基本忽略。3号线以后会拆解为10号线，预计2022年通车。
【资金预算】如果你月度收入比较高，还款能力比较强，则借钱买房也并非不可以考虑。但你要结合个人的日常开支，做好还款计划。优先向亲人借，远离高利贷。
【面积单价】小两房，面积一般在60-75m²区间
1）总价450w，单价在6-7.5w区间
2）总价350w，单价在4.7-5.8w区间
备注：可以选择的范围还是挺广的。
【楼盘方面】虽然你暂时不考虑学位，但有教育资源支撑，总比没有的要好，尤其是小区内就有学校，将来卖出，也更容易受到刚需家庭的青睐。
金海花园：位于11号线【天河东站】地铁上盖
1）有地铁利好的预期，虽然地铁通勤对于你上下班的作用不大，但物理距离上就已经占优优势，可以坐车，也可以踩单车，十分灵活。
2）城市的基本面好，格局档次较高大上，现代化的建筑物林立。
3）配套成熟。教育资源（龙口西、华阳等小学）、餐饮应有尽有、购物十分丰富，出行十分便利。
相对不足：单价较高，要借钱，增加了资金压力。
顺景雅苑：位于8号线【中大站】和在建的10号线【中大南门站】的南侧约200-300米
1）有现成的地铁出行，等10号线通车（预计2022年底），届时大概6-7个站到达工作地点，通勤便捷。
2）有中大布匹城，将来卖出或者出租，都有较大的市场需求。
3）教育：新港路小学、春晖小学、海珠区晓港东马路小学、中山大学南校区附属小学等，教育资源充足。
4）旺中带静，居住氛围浓郁，底商能满足基本的生活。
相对不足：受到城中村、布匹城等围绕，人流车流较多、较杂，拆迁改造难度较大，可期待性较低。
骏景花园：位于金融城北侧，临近5号线【科韵路站】、【车陂南站】、13号线二期【棠下站】
1）出行选择多样且便捷，有地铁利好预期。
2）长远来看，有金融城产业的利好预期，将来建设并正式运营，将会有大量的居住需求释放，对周边房价水平带来积极的影响。
3）配套成熟，小区内有骏景幼儿园、骏景小学、骏景中学，方便孩子上学，方便大人照顾。
相对不足：金融城建设进度缓慢，小区楼龄较长，有网友之前反映物业问题。
【其他建议】
建议一：地铁1号线【芳村站】附近，有白鹅潭商务圈的产业布局利好，也有地铁“22号线、11号线、28号线（规划中）”等利好。
建议二：3号线（将来的10号线）【滨江东路站】，目前上班通勤，主要以自驾、公交、滴滴等为主，配套成熟，环境宜居，价格洼地，有28号线（规划中）的利好。
建议三：2号线【东晓南站】和广佛线的【石溪站】，两个站之间，有3号线（将来的10号线）串联，配套成熟，单价相对较低。
备注：地铁10号线预计2022年底前通车（具体以官方公布为准）。
小结：我认为未来半年都是入市的时机，所以你还有时间梳理好需求，按重要优先级进行排序，然后多踩盘。当你遇到有具体的房源时，如果还有疑问，欢迎选择我的电话咨询，一方面可以保护你的隐私，另一方面可以提高沟通效率，更进一步地分析和评估。
以上，仅供参考，一切以现场实际为准。预祝置业顺利，阖家安康，新年快乐！
在荔湾区工作，现在住在大沥，想置换一套比较靠近广州的小三房，看了盐步二手楼盘的金地悦荔，还有景裕嘉园，对比了两个楼盘，景裕嘉园比较近广州，开车自驾到上班的地点7公里。看中了一套28楼东南向的小三房，91平方，业主要实收215万，加上税费中介之类要上到225万，这个价钱买这个小区怎么样，主要是想上班方便点，还有小孩上学?
一、基本情况
1、购房目的：自住为主
2、现居住点：大沥
3、工作地点：荔湾区
4、需求意向：
1）通勤---靠近广州，便于自驾上班。
2）户型---小三房
3）教育---孩子上学
5、已看项目：
【金地悦荔】
【景裕嘉园】
1）更靠近广州，自驾上班通勤7公里。
2）28楼，东南向，小三房，91m²
3）业主实收215w，落地约225w
二、问答：
问、景裕家园，全部费用总共约225w，这个价钱买这个小区怎么样？主要是想上班方便点，还有小孩上学。
答：有几个观点分享给你，希望可以为你带来一些帮助。
1）二选一的情况下，我也会优先考虑景裕嘉园，因为无论广州还是佛山，发展趋势都是“东进”为主。
广州是因为市区开发成本较高、不得不要延伸城市框架，疏导人流、并通过东部科技、金融等新兴产业的“走廊”吸纳周边的人才、资源。
佛山是越靠近广州，越容易吸纳广州的以西的刚需人群，以及投资人群。
所以，无论是你上班的距离这种微观层面，还是两个城市之间的发展趋势这种宏观层面，我都会优先考虑更靠近广州的楼盘。
一方面，广佛两地的地段几乎无差别，资源更容易共享。
二方面，花地湾地块旧改利好预期。只要比广州这边的房价低一些，就可以吸纳到一些外溢的购买力。在未来相对更容易卖出置换。
三方面，佛山在上月底已经“调整”相关的购房政策，存在一定的利好支撑，所以明年春节后不排除业主会上调价格。
对于价格，以225w的落地总价为基准，建面91m²，则单价约24725元/m²，对标花地河东侧“茶滘板块”的一手，均价在3.8-4w区间。另外，再通过链家app历史成交数据对比，今年8月15日一套低楼层、东南向的91m²房源，成交价为238w，而且你这套还是高层，视野更开阔。在双重对比之下，初步来看，我认为这价钱是可以接受的。
小孩读书方面，楼盘的西南侧500-600米就有东秀小学，虽然要过穗盐路，但也相对方便接送。
小结，综合来看，无论是城市的地缘优势、上学距离、上班距离，我认为都是不错的选择。
以上仅供参考，一切以现场实际为准，预祝置业顺利，阖家安康，冬至快乐！
火火老师，现在有增城朱村中铁建小区一套三房，想卖掉置换市区的房子，有名额了，目前地铁即将开通全部21号线，建议现在卖出吗，如果按照现在卖出会不会太亏了，另外现在价格卖出后可以有100万首付，月供没问题，建议买黄埔区电梯房，科学城苏元，还是天河区越秀区学区老破小，您觉得现在卖出适合吗，还是不置换，本人在沙河顶附近工作，有自住需求和投资升值需求，感谢直白指点
你好，谢谢你的信任和提问。
一、基本情况
1、购房目的：卖一买一，置换到市区
2、名下房产：朱村中铁建，三房
3、工作地点：沙河顶
4、需求意向：自住+投资
二、问答
问题1、目前地铁即将开通全部21号线，建议现在卖出吗？如果按照现在卖出会不会太亏了？
答：我对你这套房子的参数并不了解，例如楼栋、楼层高、户型面积、朝向。还要结合你置换的迫切程度，经过综合评估分析后，才能更好给你建议。如果只是从市场的角度来看，我认为不如等明年再考虑卖出，地铁利好预期兑现得八八九九，加上现在年底，你放盘难免会有意向买家压价。
问题2、现在价格卖出后可以有100w首付，月供没问题，是建议买黄埔区电梯房（科学城苏元）？还是天河/越秀的学区老破小？
答：如果有小孩，需要考虑读书问题的话，则可以考虑一下农林下路和建设六马路周边的老破小学位房。当然，如果能加装电梯则会更佳。如果你还比较年轻，距离生小孩甚至结婚还有较长的时间，则科学城的电梯次新二手房是可以考虑的，但一定要尽可能地靠近地铁，6号线沿线更佳。例如：香雪站。
问题3、您觉得现在卖出适合吗，还是不置换？本人在沙河顶附近工作，有自住需求和投资升值需求，感谢直白指点。
答：如果你希望我直白指点，则电话咨询我会更直白。原因很简单，付费提问是会同步出来，很多人都在看，万一说得不好得罪人就麻烦了，说得太好又容易误导。所以公开场合，我只能尽可能地说得委婉一点。但是电话咨询不代表我会乱说，我也是会尽可能地客观去和我的提问者们分享。
回归到购房问题上，是否适合卖出，这个还是要结合问题1来展开，不能太笼统。如果你的置换需求不是那么迫切，则明年春节后（大概3-6月）再根据市场走势、政策情况等考虑会更好。如果你比较迫切，包括你已经看中了标的物，则只要有意向买家，他的报价相对符合你的心理预期的话，则就可以卖掉了。
以上，仅供参考，一切以实际情况为准。预祝置换顺利，万事如意！
17年6月高价买入番禺丽＊花园三房，当时没有考虑学位房，只想自住。事实是一直不自住，租给别人，自己在天河再租房为了方便。
目前孩子准备上幼儿园，想卖掉房子换越秀学位房，没想到房价跌到买入价，供楼2年的利息，直接亏损至少10万。
年尾看中一套1房，因为2套7成首付缺口100万，想民间借贷凑来买，怕年后涨价。但是因为实在资金周转不来，卖家也不同意给时间周转，放弃了。
洛溪大桥扩修，也要传闻我们小区会涨价。
目前孩子还在小班，先生说还可以等，目前存款在50万左右，卖了回款可能才85万。是亏损卖了再换房，换房时间安排在什么时候好？换房考虑越秀老破小还是新的楼盘例如品秀带所谓华师学位那些？怎么看待新的楼盘签约华师等教育集团，能和越秀本地小学资源抗衡吗？
我们夫妻均在珠江新城上班。路程也考虑。
你好，谢谢你的信任和提问。
一、基本情况
1、购房目的：置换，学位房
2、工作地点：夫妻均在珠江新城
3、现租住地：天河
4、名下房产：番禺丽x花园，三房，目前出租中。
【买入时间】2017年6月，高价买入
【卖出原因】孩子准备上幼儿园，置换到越秀区的学位房。
【卖出犹豫点】
1）洛溪大桥扩修，传闻小区会涨价。
2）目前孩子还在小班，先生说还可以等。
5、目前情况：房价跌到买入价，供楼2年的利息，直接亏损至少10万。
6、资金预算：
1）存款50w
2）卖出回款约85w
二、问答
问题1、是亏损卖了再换房，换房时间安排在什么时候好？
答：我分享几个观点给你们参考：
1）置业失利不可怕，最重要的是知道问题出在哪里。从2017年6月至2019年12月，将近两年半的时间，这套房子“跌”回当初买入价，如果从投资的角度来看，是浪费了“时间成本”和“机会成本”，如果是以自住的角度来看，你们既没有自住，也没有学位这项“使用价值”，所以是一种“资源错配”的行为。如果，你们打算“纠错”，就需要有“纠错成本”的心理预期。无论是现在卖还是之后一年内卖，降价或不涨价，都有可能。
2）什么叫“传闻”？关键是要根据市场的供求、政策走势、利好等综合评估。洛溪大桥在扩修，是利好，但是要分开来看：
首先，它不是新建造的一条桥，是过去已经有，只是加大了宽度，增加“车流量”。
其次，它不是定向利好，而是惠及所有经过洛溪大桥的居民、车辆。
最后，它不是地铁，不是载体，只是介质，要完成移动，必须要有车辆。但地铁不一样，不仅有站台（站内设施、空调、便利店等）、隧道（可以过马路），还有最重要的车辆，安全快捷稳定地将居住和乘客送到目的地。
所以，我认为利好是有，但利好十分有限，放眼在全面铺开的十条地铁线路网、多条城轨、高速公路、产业融合等利好，就显得“微乎其微”。作为你们的购房咨询师，既然提问我了，我希望可以让两位头脑清晰一点，避免再走弯路。
3）的确，小朋友距离读小学还有2-3年左右的时间，所以在需求的“紧迫程度”来看，这个需求是属于“重要但不紧急”。这套房子的价格“跌”回到买入价，从广州楼市的走势来看，我认为目前已经基本“触底”，但是由于地段和配套并没有太突出的亮点，缺少房价支撑点，所以，房价往往恢复得最早、最快的是配套好的市区、或者是有地铁支撑的近郊。而这套房子预计复苏的时间还要晚一些。理想状态下，最快也要明年下半年才能见到效果。
4）另外一边厢，越秀区几乎没有可开发用地，只是在原有的基础上进行“活化”，例如，商场重新装修、道路重新铺设、更换新的灯光、种植新的绿化等；微观一点，可能是在小区加装电梯、微改造等。基本上不会再大拆大改。所以，越秀区的房价，会随着年轻人口、新兴产业、教育资源、商业配套等向外转移（东部和南部），越秀区不可避免地会出现老龄化、去城市化的现象。如果你们看重的只是老破小学位房的使用价值，除非有新建地铁等利好支撑，否则我认为“老破小学位房”未来的上涨的空间比较狭窄，但不会跌，是长期稳定为主。
小结，建议暂时先按兵不动，明年下半年再根据市场情况判断是否卖出。
问题2、换房考虑越秀老破小还是新的楼盘？例如：品秀带所谓华师学位那些？怎么看待新的楼盘签约华师等教育集团，能和越秀本地小学资源抗衡吗？
答：当然不能与越秀区的抗衡，底蕴、学风、经验、优秀老师的数量，都不是一个等级上。而且，厉害的学校多，学校与学校之间良性竞争，也是一种进步的方式。但是，回归到住房的问题上，我认为大人没有必要牺牲居住环境而迁就孩子读书。所以，我会选择新楼盘配套小学的方向，但是重点不是在它是否真的名校还是OEM（即贴牌），而是在于房子比较新，有电梯，居住得舒适一点，小区内就有小学，上学方便。将来孩子读上高年级，再考虑一对一补习。除非，你们是非xx名校不可，那就直接买老破小，然后可以折中一点，“住用分离”，一间是租住的，一间是“使用学位”。
以上，仅供参考。预祝你们置换顺利，马到功成！
