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您好,火龙果大哥,想问的是中盈集团的“岐海壹号”,在佛山南海区,主要目的是想投资,40年的不动产,目前想选择的是4-14楼(14楼上的就是自己租)的38.82m²,12000元 | 平方,目前促销有10000元 | 方的4楼。目前楼盘说的是合作的喆啡酒店,租期为10年为一签,计算方式和业主收益如图所示。 现在就很简单粗暴的问 ①酒店十年没有倒闭,这样是否值得投资。 ②如果酒店倒闭后,那就是要自己租或者交给物业放租,能否分析一下周边环境,前景等,该项投资是否仍然值得呢?(专业的事交给专业的人!,因为酒店违约的责任就是赔付两个月租金,所以这个也很重要!) 对了,我今天是在滘口地铁站,然后有人过来载我,大概十分钟到楼盘。我估计主要人群是 外地采购人员 做生意的老板或者上班经理高管。
火龙果
火龙果
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知名房产博主
你好,谢谢你的信任和再次提问。 一、基本情况: 1、购房目的:投资 2、意向楼盘:岐海壹号,位于佛山黄岐渤海路 3、户型价格:38.82m²,单价1.2w,总价约46.6w 4、促销房源:4楼,单价1w 5、其他补充:与“喆啡酒店”合作,租期为10年/一签。 二、问答 问题1、酒店十年没有倒闭,这样是否值得投资? 答:是否值得投资,与酒店的经营没有太大关联。我一般会从几个方面来判断(包括但不仅限于): 1)交通,以地铁为主,是否有在建的地铁: 如有,则测算一下距离地铁站多远? 如无,则留意周边是否有丰富的公共交通? 2)道路,与交通息息相关。所谓路通财通,看看街道、马路是否明亮宽敞?交通是否畅顺?是否相对整洁?也是城市/地区/板块/路段等基本面。 如是,则说明交通疏导和城市设计比较科学合理,周边居住的人群素质比较高。而且有环卫工人等清洁,有关部门会重视。 如否,则说明容易引起交通拥挤,缺乏修护、保养,周边的人群质素也相对低下。 3)产业,重点看新兴产业。如果是传统产业,则要看看发展状态、发展趋势。新兴产业包括电子、信息、生物、新材料、新能源等领域,还有互联网、下一代通信网络、电商、金融证券等。 新兴产业,是朝阳行业,年轻群体多,对生活和配套的要求也会与老一辈的不同,所以会促使周边的事物不断迭代更新,去适应市场的发展,从而让对应的板块/地段更具备活力、生命力。 而且,有产业自然有员工,有员工就会有居住的需求。假如产业成群,周边的租赁市场也会活跃,房屋的价值也会得到提升,升值潜力更有保障。 4)配套,包括餐饮、教育、医疗三大体系。是生活的基本保障,如果只有一项,则起码是要餐饮业丰富,不是街边大排档类型,而是餐厅小餐馆的形式,品质精致、新潮时尚的那些。 5)城市的重点发展方向。有没有什么政策、资源扶持?最简单粗暴的一个方法,百度一下,公众号搜索一下,微博刷一下。 如果是热点、重点,则信息量会很大。 如否,则说明没有受到媒体的重点关注,也更加难得到市场的青睐。 问题2、如果酒店倒闭后,那就是要自己租或者交给物业放租,能否分析一下周边环境,前景等,该项投资是否仍然值得呢? 答:是否值得投资,太敏感,我是不会直接回答的。你可以参考一下我上面提及的几个方面自行判断,当然,每个人的判断标准都不同、认知能力也不同,所以见仁见智,仅供参考。 以上,仅供参考,一切以现场实际为准。谢谢!
下午好,本人在330政策时注册了一间公司并用公司名义购买了江湾大酒店推出的公寓,也就是公寓系公司名下的财产。问题:以后若干年我想出让这间公寓,是否可以用转让公司(转换法人)的方式把公寓转给需要的人(法人代表),用这样的方式合适吗?
潘炜杰
潘炜杰
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二手房交易专家
你好,感谢提问。这种转让方式是最简单,税费是最省。只要把公司法人和股权过给对方即可;但是公司转让涉及很多问题:法律合同纠纷,经济纠纷,公司缴税问题。对方要买入该公寓必须要承担以上客观可能存在的问题。也不能做银行交易贷款,只能买入手后再做公司贷款。若果我是买家肯定慎重考虑。 特别提醒一点,公司名下房产如果直接转让给个人名下,税费是很重的。多了一个税:土地增值税。这种简单来说增值越大税费越重,并且按年份计算的。
你好,考虑投资长线持有房产收租,买小户型公寓低总价多套,可以一次性付款,广州具体哪个公寓楼盘租售会比较高(按实收租金,不是中介为了卖盘吹牛的那种)或预期租金会高。万科云米酷你怎么看?其它一手二手公寓均可以,麻烦按顺序推荐一下,谢谢
黄韬
黄韬
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广州中原项目部总经理
晚上好!买公寓的确是要长期持有出租才可以赚钱。建议你买二手公寓,因为租金回报率马上可以实现,4至6%是标准。低于此标准不建议买。证明价格高。另外万科米酷仅属中规中距的盘,套用上述方法就可以明白该不该买,同时也要看未来出租率的趋势,所以一般好公寓集中在旺区,交通便利、人流密集、商业配套多的地方。仅供参考,谢谢!
火龙果大哥您好,我想咨询以下问题 中海花湾(已购入)和西关海的前景如何,以及现在如果想买公寓投资是否划算 哪里的公寓好~ 谢谢!~
火龙果
火龙果
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知名房产博主
你好,谢谢你的提问。 问题一、中海花湾壹号(已购入)和金众西关海的前景如何? 答:首先,从板块上来看,花湾壹号在广钢新城,西侧有1号线、广佛线交汇的【西塱站】,4-5后还有22号线、10号线,再远期一些还有佛山11号线在【广钢新城站】设站,不仅如此,中央公园还规划荔湾“有轨电车”,所以交通路网十分发达,将来出行非常便捷。花湾壹号是广钢最早开售的一批项目,收楼也是相对最快,所以底商配套还是比起其他楼盘先行一步。性价比较高,但同时居住密度也比较大,所以比较适合刚需自住人群,或者是周边“刚改”居住的人群。 西关海最大的特点有两个,分别是一线望江、二是教育资源比较好。不足的也有两个,分别是靠近内环路,周边有较大片装饰材料市场。退一步讲,如果没有内环路在附近,会显得更海阔天空和舒适,有内环路在旁边,我个人总感觉比较压抑,加上不知道周边什么时候能旧改拆迁,所以格局档次打了折扣。 广州的发展重心不在西部,而广钢算是荔湾区的重点项目,不仅如此,还有广船和白鹅潭,所以我会更加看好广钢新城。 问题二、现在投资公寓是否划算?哪里的公寓比较合适? 答:很多人投资公寓主要看重租售比,租售比=月租金÷房价。除了租售比,还可以对比“租金单价”。以万科云城米酷为例(数据仅供参考): 【租售比】25m²带家私家电,1800元/月,假设买入50w,其租售比=1800/50w=0.36%,而一般住宅都是0.1-0.2% 【租金单价】1800÷25=72元/m2,一般住宅在30-60元/m²的区间 但也要看到一个问题,就是同一地段的公寓,其升值潜力和空间比住宅要低,交易税费高、流通性较差。如果你已经用完购房名额,还有闲钱的情况下,可以考虑一下天河智慧城的公寓。
非广佛户籍,孩子在广州上学。想投资广佛公寓。请问佛山是选择千灯湖还是禅城?中介说千灯湖已经贵了,推荐禅城区智慧新城季华路现在推出碧桂园世纪滨江,商住公寓。可自住可投资。请问值得买吗?价格比千灯湖低。地铁莲塘站待开通。另外,近广州的南海有交通便利总价低的公寓推荐吗?投资自住的。谢谢您
火龙果
火龙果
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知名房产博主
你好,谢谢你的提问。 问题一、非广佛户籍,孩子在广州上学。想投资广佛公寓。请问佛山是选择千灯湖还是禅城? 答:如果二选一的情况下,我会优先考虑千灯湖。经过十年来的高速发展,整个城市的面貌、基础建设、配套设施、产业数量、居住氛围等,千灯湖都是佛山市里面首屈一指的板块,相当于广州的珠江新城与科学城的混合体,有新兴产业、先进生产力、交通轨道,同时能汇聚更多的年轻白领,他们追求个性格居住环境,对公寓更加青睐。禅城是老城区,面积也很大,一般狭义的理解是祖庙那边,居住氛围更浓郁。但千灯湖距离更近,更容易吸引“人、钱、物”。 问题二、中介说千灯湖已经贵了,推荐:禅城区-智慧新城-季华路-碧桂园世纪滨江。此为商住公寓,可自住、可投资,请问值得买吗?价格比千灯湖低,佛山地铁2号线一期【莲塘站】待开通。 答:便宜不是买入的理由,再便宜也要花得物有所值。我分享几个观点,你参考一下: 1、投资公寓,主要是出租获利,如果周边缺乏新兴产业,只有旧厂房,租金水平较难上去。 2、天河区的智慧城,大力建设和发展了十多年的时间,才有目前的面貌,不知道这里的智慧新城,需要用多久? 3、现在说能自住,收楼后是否真的能自住?这里有所保留。 一分钱一分货,在住宅与公寓之间,建议你优先考虑住宅,例如增城区的小户型住宅。如果你认为公寓更合适,则广州市区的公寓也比佛山公寓有潜力。如果千灯湖和禅城二选一,则优先考虑千灯湖吧。 问题三、佛山南海的临广片区,且交通便利、总价低的公寓,有推荐吗?投资自住的。谢谢您 答:我很少留意佛山的公寓项目,【金融高新区】应该有一些,建议你下载购房类app查找一下。另外,天河智慧城板块的公寓可以留意一下。
你好,火龙果,本人情况是二胎妈妈,现在暂时在家全职妈妈,对美容行业有兴趣,想开一个楼上公寓店,走中高端路线,现在看上位于广纸新城的星汇海珠湾65层的复式公寓,总价220万,三房二厅二卫,听销售人员说以后那里会有写字楼和较大的商业群体,11号地铁南石路站开通后就在公寓楼下有站入口,燕岗路地铁站步行路程也较近,本人觉得很有前景,但不知以后广纸的消费群体会不会如自己所愿比较优质?在那里开工作室会不会是一个好的选择?住宅的本人也买不了,满额,是以有闲钱的投资心态看待,就不知投资广纸是否正确。
火龙果
火龙果
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知名房产博主
你好,谢谢你的提问。 一、基本情况: 1、提问者:二胎妈妈、全职太太;计划开美容店,走中高端路线。 2、已看中:广纸新城的星汇海珠湾65层的复式公寓,总价220w,三房二厅二卫。 3、住宅房票已经用完。 二、问答: 问题、本人觉得很有前景,但不知以后广纸的消费群体会不会如自己所愿比较优质?在那里开工作室会不会是一个好的选择?是以有闲钱的投资心态看待,就不知投资广纸是否正确? 答: 1、这里面涉及两大层面的问题,分别是: 【不动产投资】即:买房 【投资美容行业】即:做生意 而不动产投资又分住宅地产和商业地产,公寓属于商业地产,商业的投资逻辑与住宅不太一样,所以你的提问铺得太大,甚至已经超越了房产问题的本身。我浅谈一下我的观点,供你参考。 2、【项目对标】广纸新城在海珠西,海珠西目前比较成功的公寓项目应属【万科派】,即地铁2号线与在建地铁11号线交汇的【江泰路站】上盖。之所以成功,我认为是得益于万科的“八爪鱼”战略,微观一点来看,就是“地铁上盖+类住宅公寓+购物中心”,其中: 万科派---公寓(长租公寓) 万科里---购物消费中心(社区型) 可见,万科打造的商业地产是有一个完整的生态系统支撑,而不是简单的地铁上盖、或者一个商场等叠加。如果你对万科商业地产经营感兴趣,可以通过互联网搜索,例如:百度、公众号等。我想表达的观点是: 1)并不是帮万科打广告,而是可以通过一些成功案例,多做对比和参考。 2)泥泞路上的奔驰,永远跑不过高速路上的夏利,所以平台非常重要。 3)站在巨人的肩膀上,比别人看得更远,可以获取更多有价值的资源。 3、我认为消费群体有三大来源渠道: 1)购买广纸新城的一手房且自住的业主。 2)原本就在广纸新城居住的居民。 3)租住在这里的租客。 目前来看,广纸新城的房价较高,购买人群是有一定的实力的,只是广纸新城的楼盘分布不够集中,而且很多楼栋仍未收楼,所以无论是一手业主还是租客,人群数量都较少,起码要等2-3年,入住率才有明显的提升。 而且,广纸新城缺乏新兴产业,即缺乏年轻人、白领人群,只能做“街坊”生意。没错,地铁11号线是会带来人流,但不一定会成为你的“客流”,不能变现的流量,即“盲流”。 再者,你将公寓经营店铺生意,就相当于是楼上铺,所以最大的问题是如何引流。她们为什么要到楼上铺消费?这个值得思考。 小结:我认为广纸新城是一个比较有发展潜力的板块,但重点仍然是围绕住宅市场、住宅产品。如果你想投资公寓,并且通过公寓做生意,先勿论什么领域,首先应该了解该房企是否具备打造有实力的平台、是否具备有经验的经营团队(对标成功案例),假如没有,则比较难打造成一个完整的 商业地产生态圈,就算你如何用心经验,都相当于是单兵作战。我们曾经的购物天堂“香港”,为什么楼上铺这么成功?不仅是因为香港的城市化发展程度较高,可开发用地少、人口多、租金贵、生活成本高,也是因为楼上铺已经成为一种习以为常的消费文化。但是广州,暂时仍然没有形成这种文化。
火仔好,我现在是在读硕士,明年7月毕业。未来工作城市未定,但应该是广州或深圳中的一个。我本人户口目前挂在学校。由于工作地未定,再加上头几年可能工资不会太高,暂时不想买自住的住宅。现在手上有一笔钱,60万左右,恰巧看到有图中这个楼盘的可出租公寓,在珠江新城附近。想问问你是否值得入手投资?
火龙果
火龙果
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知名房产博主
你好,谢谢你的提问。 一、基本情况: 1、在读硕士,户口挂在学校,2020年7月毕业。 2、未来可能在“广深”其中一个城市工作。 3、因工作地未定,且头几年可能工资不高,暂不想买自住的住宅。 4、手持约60w。 二、问答: 问、图中这个公寓项目,在珠江新城附近,请问否值得投资? 答:你提供的信息比较有限,我从图二的左下角我留意到楼盘名字叫【鑫苑公寓】,通过电子地图看到,它应该是处于金融城板块起步区核心位置,精确一点的地址应为:广州市天河区员村五横路新墟北街6号,所以它不属于珠江新城板块。 其次,单价1.5w不到,并且带精装修,这个价钱在科学城的一些优质的公寓都比它贵,按道理说,在天河区,并且借助金融城的利好,它这个价钱应该卖得很火爆,但是网上关于它的资讯却很少,我关注的广州楼市相关的公众号约20个,都没有关于这个项目的文章,是否产权有问题?还是说有其他隐藏的问题?单价低于市场价太多,我是非常非常非常地有所有保留。
目前想投资商住两用公寓,南沙的越秀天珹怎么样?靠近四号线,但是租出去租金太低,以后转让买卖竞争会很大吗?这个盘都是公寓。而且定位是办公类型,范围会不会也很窄?可以考虑投资吗?还有其他更稳妥的公寓楼盘投资推荐吗?
火龙果
火龙果
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知名房产博主
你好,谢谢你的提问。 在2019.6.16我写过一篇文章,题目为《买南沙前必看!》,有业内的前辈看完,说可以考虑在南沙投资公寓。现在你刚好也提问到这个,我就说说我的观点。 1、【投资】是为了收益,收益主要来自出租租金和将来买卖赚取的差额。 【出租】租金水平普遍较低。 本地居住需求:南沙楼盘供应量巨大,产业稀疏、员工稀少,需求量也少。 过渡居住需求:距离广州市区中心较远,4号线并非高速地铁,通勤时间较长,用作自住的后花园,每天耗费的时间和精力较多,不太现实。 2、【买卖】我写过很多次关于公寓的内容,你只需要在我微博搜索关键字“公寓”就可以阅览历史博文了。 1)公寓属于商业性质,在增值力度上弱于住宅产品。 2)既是办公、又是自住,定位不清晰,人流交杂,不利于居住体验。 3)要买,就优先考虑天河、海珠、越秀、荔湾等中心四区,甚至是番禺、萝岗等区域。既缺乏一手住宅产品,又有新兴产业铺设的板块/地段会更佳,例如:天河智慧城、番禺万博、萝岗科学城等。 3、买南沙,无论是住宅还是公寓,都要有长持的心理准备。
保利渔珠港公寓值得投吗
黄韬
黄韬
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广州中原项目部总经理
晩上好!目前整个房地产投资环境都不太好!已不再是每年升2成或3成以上了,可以有名额还是住宅首选,公寓次之。渔珠项目是中规中距,未算“旬盘”,建议你可以关注一下二手的公寓盘,你会清楚公寓的今生前世,祝你投资顺利!谢谢!
保利天悦公寓是否值得购买?另外遇到卖家要转嫁税费给买家,让买家全部承担如何处理。琶洲电商基地是否有发展空间?如果购入公寓是否可以增值?
黄韬
黄韬
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广州中原项目部总经理
晚上好!一般情况下不建议买公寓产品,除非你是过渡性自住或当理财产品长期持有。因为公寓市场整体升值空间小。如果租金回报率低于4%不建议买。至于说转让税费是可以互相谈的。仅供参考,谢谢!