火龙果大哥您好，我想咨询以下问题
中海花湾（已购入）和西关海的前景如何，以及现在如果想买公寓投资是否划算 哪里的公寓好~
谢谢！~
你好，谢谢你的提问。
问题一、中海花湾壹号（已购入）和金众西关海的前景如何？
答：首先，从板块上来看，花湾壹号在广钢新城，西侧有1号线、广佛线交汇的【西塱站】，4-5后还有22号线、10号线，再远期一些还有佛山11号线在【广钢新城站】设站，不仅如此，中央公园还规划荔湾“有轨电车”，所以交通路网十分发达，将来出行非常便捷。花湾壹号是广钢最早开售的一批项目，收楼也是相对最快，所以底商配套还是比起其他楼盘先行一步。性价比较高，但同时居住密度也比较大，所以比较适合刚需自住人群，或者是周边“刚改”居住的人群。
西关海最大的特点有两个，分别是一线望江、二是教育资源比较好。不足的也有两个，分别是靠近内环路，周边有较大片装饰材料市场。退一步讲，如果没有内环路在附近，会显得更海阔天空和舒适，有内环路在旁边，我个人总感觉比较压抑，加上不知道周边什么时候能旧改拆迁，所以格局档次打了折扣。
广州的发展重心不在西部，而广钢算是荔湾区的重点项目，不仅如此，还有广船和白鹅潭，所以我会更加看好广钢新城。
问题二、现在投资公寓是否划算？哪里的公寓比较合适？
答：很多人投资公寓主要看重租售比，租售比=月租金÷房价。除了租售比，还可以对比“租金单价”。以万科云城米酷为例（数据仅供参考）：
【租售比】25m²带家私家电，1800元/月，假设买入50w，其租售比=1800/50w=0.36%，而一般住宅都是0.1-0.2%
【租金单价】1800÷25=72元/m2，一般住宅在30-60元/m²的区间
但也要看到一个问题，就是同一地段的公寓，其升值潜力和空间比住宅要低，交易税费高、流通性较差。如果你已经用完购房名额，还有闲钱的情况下，可以考虑一下天河智慧城的公寓。
非广佛户籍，孩子在广州上学。想投资广佛公寓。请问佛山是选择千灯湖还是禅城？中介说千灯湖已经贵了，推荐禅城区智慧新城季华路现在推出碧桂园世纪滨江，商住公寓。可自住可投资。请问值得买吗？价格比千灯湖低。地铁莲塘站待开通。另外，近广州的南海有交通便利总价低的公寓推荐吗？投资自住的。谢谢您
你好，谢谢你的提问。
问题一、非广佛户籍，孩子在广州上学。想投资广佛公寓。请问佛山是选择千灯湖还是禅城？
答：如果二选一的情况下，我会优先考虑千灯湖。经过十年来的高速发展，整个城市的面貌、基础建设、配套设施、产业数量、居住氛围等，千灯湖都是佛山市里面首屈一指的板块，相当于广州的珠江新城与科学城的混合体，有新兴产业、先进生产力、交通轨道，同时能汇聚更多的年轻白领，他们追求个性格居住环境，对公寓更加青睐。禅城是老城区，面积也很大，一般狭义的理解是祖庙那边，居住氛围更浓郁。但千灯湖距离更近，更容易吸引“人、钱、物”。
问题二、中介说千灯湖已经贵了，推荐：禅城区-智慧新城-季华路-碧桂园世纪滨江。此为商住公寓，可自住、可投资，请问值得买吗？价格比千灯湖低，佛山地铁2号线一期【莲塘站】待开通。
答：便宜不是买入的理由，再便宜也要花得物有所值。我分享几个观点，你参考一下：
1、投资公寓，主要是出租获利，如果周边缺乏新兴产业，只有旧厂房，租金水平较难上去。
2、天河区的智慧城，大力建设和发展了十多年的时间，才有目前的面貌，不知道这里的智慧新城，需要用多久？
3、现在说能自住，收楼后是否真的能自住？这里有所保留。
一分钱一分货，在住宅与公寓之间，建议你优先考虑住宅，例如增城区的小户型住宅。如果你认为公寓更合适，则广州市区的公寓也比佛山公寓有潜力。如果千灯湖和禅城二选一，则优先考虑千灯湖吧。
问题三、佛山南海的临广片区，且交通便利、总价低的公寓，有推荐吗？投资自住的。谢谢您
答：我很少留意佛山的公寓项目，【金融高新区】应该有一些，建议你下载购房类app查找一下。另外，天河智慧城板块的公寓可以留意一下。
你好，火龙果，本人情况是二胎妈妈，现在暂时在家全职妈妈，对美容行业有兴趣，想开一个楼上公寓店，走中高端路线，现在看上位于广纸新城的星汇海珠湾65层的复式公寓，总价220万，三房二厅二卫，听销售人员说以后那里会有写字楼和较大的商业群体，11号地铁南石路站开通后就在公寓楼下有站入口，燕岗路地铁站步行路程也较近，本人觉得很有前景，但不知以后广纸的消费群体会不会如自己所愿比较优质？在那里开工作室会不会是一个好的选择？住宅的本人也买不了，满额，是以有闲钱的投资心态看待，就不知投资广纸是否正确。
你好，谢谢你的提问。
一、基本情况：
1、提问者：二胎妈妈、全职太太；计划开美容店，走中高端路线。
2、已看中：广纸新城的星汇海珠湾65层的复式公寓，总价220w，三房二厅二卫。
3、住宅房票已经用完。
二、问答：
问题、本人觉得很有前景，但不知以后广纸的消费群体会不会如自己所愿比较优质？在那里开工作室会不会是一个好的选择？是以有闲钱的投资心态看待，就不知投资广纸是否正确？
答：
1、这里面涉及两大层面的问题，分别是：
【不动产投资】即：买房
【投资美容行业】即：做生意
而不动产投资又分住宅地产和商业地产，公寓属于商业地产，商业的投资逻辑与住宅不太一样，所以你的提问铺得太大，甚至已经超越了房产问题的本身。我浅谈一下我的观点，供你参考。
2、【项目对标】广纸新城在海珠西，海珠西目前比较成功的公寓项目应属【万科派】，即地铁2号线与在建地铁11号线交汇的【江泰路站】上盖。之所以成功，我认为是得益于万科的“八爪鱼”战略，微观一点来看，就是“地铁上盖+类住宅公寓+购物中心”，其中：
万科派---公寓（长租公寓）
万科里---购物消费中心（社区型）
可见，万科打造的商业地产是有一个完整的生态系统支撑，而不是简单的地铁上盖、或者一个商场等叠加。如果你对万科商业地产经营感兴趣，可以通过互联网搜索，例如：百度、公众号等。我想表达的观点是：
1）并不是帮万科打广告，而是可以通过一些成功案例，多做对比和参考。
2）泥泞路上的奔驰，永远跑不过高速路上的夏利，所以平台非常重要。
3）站在巨人的肩膀上，比别人看得更远，可以获取更多有价值的资源。
3、我认为消费群体有三大来源渠道：
1）购买广纸新城的一手房且自住的业主。
2）原本就在广纸新城居住的居民。
3）租住在这里的租客。
目前来看，广纸新城的房价较高，购买人群是有一定的实力的，只是广纸新城的楼盘分布不够集中，而且很多楼栋仍未收楼，所以无论是一手业主还是租客，人群数量都较少，起码要等2-3年，入住率才有明显的提升。
而且，广纸新城缺乏新兴产业，即缺乏年轻人、白领人群，只能做“街坊”生意。没错，地铁11号线是会带来人流，但不一定会成为你的“客流”，不能变现的流量，即“盲流”。
再者，你将公寓经营店铺生意，就相当于是楼上铺，所以最大的问题是如何引流。她们为什么要到楼上铺消费？这个值得思考。
小结：我认为广纸新城是一个比较有发展潜力的板块，但重点仍然是围绕住宅市场、住宅产品。如果你想投资公寓，并且通过公寓做生意，先勿论什么领域，首先应该了解该房企是否具备打造有实力的平台、是否具备有经验的经营团队（对标成功案例），假如没有，则比较难打造成一个完整的
商业地产生态圈，就算你如何用心经验，都相当于是单兵作战。我们曾经的购物天堂“香港”，为什么楼上铺这么成功？不仅是因为香港的城市化发展程度较高，可开发用地少、人口多、租金贵、生活成本高，也是因为楼上铺已经成为一种习以为常的消费文化。但是广州，暂时仍然没有形成这种文化。
目前想投资商住两用公寓，南沙的越秀天珹怎么样？靠近四号线，但是租出去租金太低，以后转让买卖竞争会很大吗？这个盘都是公寓。而且定位是办公类型，范围会不会也很窄？可以考虑投资吗？还有其他更稳妥的公寓楼盘投资推荐吗？
你好，谢谢你的提问。
在2019.6.16我写过一篇文章，题目为《买南沙前必看！》，有业内的前辈看完，说可以考虑在南沙投资公寓。现在你刚好也提问到这个，我就说说我的观点。
1、【投资】是为了收益，收益主要来自出租租金和将来买卖赚取的差额。
【出租】租金水平普遍较低。
本地居住需求：南沙楼盘供应量巨大，产业稀疏、员工稀少，需求量也少。
过渡居住需求：距离广州市区中心较远，4号线并非高速地铁，通勤时间较长，用作自住的后花园，每天耗费的时间和精力较多，不太现实。
2、【买卖】我写过很多次关于公寓的内容，你只需要在我微博搜索关键字“公寓”就可以阅览历史博文了。
1）公寓属于商业性质，在增值力度上弱于住宅产品。
2）既是办公、又是自住，定位不清晰，人流交杂，不利于居住体验。
3）要买，就优先考虑天河、海珠、越秀、荔湾等中心四区，甚至是番禺、萝岗等区域。既缺乏一手住宅产品，又有新兴产业铺设的板块/地段会更佳，例如：天河智慧城、番禺万博、萝岗科学城等。
3、买南沙，无论是住宅还是公寓，都要有长持的心理准备。
保利渔珠港公寓值得投吗
晩上好！目前整个房地产投资环境都不太好！已不再是每年升2成或3成以上了，可以有名额还是住宅首选，公寓次之。渔珠项目是中规中距，未算“旬盘”，建议你可以关注一下二手的公寓盘，你会清楚公寓的今生前世，祝你投资顺利！谢谢！
