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230万入手祖庙的碧桂园岭南盛世,是个错误的选择吗? 基本情况: 家庭情况:相恋8年,期望尽快准备好婚房结婚。 收入及月供情况:和老婆税后年收入 40万左右,公积金7万 月供 9.4k 未来规划:我在深圳上班,5年后回广州天河工作。老婆在佛山做会计,计划考公务员。 买房诉求:1.地铁站旁,1小时内到天河;2. 周边教育配套好;3.居住氛围好,商业配套完善。 疑惑: 1. 岭南盛世划分到的佛山一小,佛山十中成绩都一般。以后如何让小孩读更好的学校? 2. 放眼广佛,岭南盛世真的适合我们吗? 广州均价3万5,我们只能接受240w的总价。当初是否应该想办法拿广州房票而非佛山? 3. 到了孩子读书的年龄,要出售现在这套房子,升值空间如何?这块没有新的写字楼和商业规划,没政策利好,还有升值空间吗?
火龙果
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知名房产博主
你好,谢谢你的信任和提问。 一、基本情况 1、购房目的:婚房 2、家庭收入:税后40w/年,公积金7w 3、已购房产:佛山-禅城-祖庙-碧桂园岭南盛世 4、价格情况:总价230w,月供9.4k 5、未来规划: 【先生】在深圳上班,5年后回广州天河工作。 【太太】在佛山做会计,计划考公务员。 6、需求意向: 1)近地铁,1小时内到天河; 2)居住氛围、配套完善(教育、商业) 二、问答: 问题1、230w入手祖庙的碧桂园岭南盛世,是个错误的选择吗? 答:我通过房天下app了解到,岭南盛世均价约2.5w,不知道你们是什么时候买入,如果用总价÷目前的单价,则面积大概是92m²(可能会大一些,也可能会小一些)。我再对比一下目前在售的户型,基本上是属于“黄金户型”,动静分区,干湿分离,格局方正,N+1户型,当然,我没有去过现场,只是纸上谈兵,但是从我初步所了解的情况来看,产品的设计是偏向刚需且实用的。 你们购房的目的是婚房,也是刚需自住的一种类型。虽然你提供了需求意向,但是没有说是否具备广州的购房名额?以及是否一定要三房等这些条件?有太多的内容需要我猜测,所以不能判断是否错误的决定。只能说,如果是我,在有广州房票的情况下,我可能会优先考虑小两房,但是地段好,交通方便、配套成熟、学位更优质,并且有一定的利好支撑。楼龄旧一点没关系(控制在15年左右也还行),生活方便才是关键。 但是,我也留意到你太太是在佛山工作,而你是在深圳上班。换言之,这次购房更多的,或者是考虑到太太的通勤,希望能够节省她的时间,让她更加集中精神、精力去工作和考公务员。所以,如果这套房子本来就靠近太太的工作地点,则我认为你们方向是基本正确的。 问题2、岭南盛世划分到的佛山一小,佛山十中成绩都一般。以后如何让小孩读更好的学校? 答:这个已经有点超出房产问题的本身,我分享几个观点给你参考一下: 1)你们应该是刚结婚,等将来小孩读书,可能是6-7年之后的事情,到时候学校会否有提升?会否有好的改变?很难说,可能会有,也可能会和现在差不多。 2)小孩读更好的学校,这个应该找教育资源都普遍优质的越秀区。也可以换一种思路,牺牲一下居住体验度和通勤,在佛山比较好的学位房附近买。 3)又或者将来等小孩上高年级,找比较知名的机构进行一对一补习。 小结:大人收入高,小孩子的学习环境相对更有保障。两位的税后一年40w,我相信有足够的资金赋能给孩子。而且,学习的渠道和方式不仅仅在学校,还有就是家里的书桌、书房,还有父母的关爱、指导。当然还有很多方面,毕竟我不是教育专家,就不展开来说了。 问题3、放眼广佛,岭南盛世真的适合我们吗? 广州均价3万5,我们只能接受240w的总价。当初是否应该想办法拿广州房票而非佛山? 答:“放眼广佛”,定位太大了,而且我不太了解你们的情况,合不合适主要还看你们自己。正如一双鞋子,穿上去舒不舒服,关键还是看这双鞋的主人。但既然你提问了我,我分享一些观点给你,希望为你带来一些启发: 1)我想起了《还珠格格》的经典台词:“山无棱,天地合,才敢与君绝......”这种爱情誓言,对真爱的执着、坚定,我相信是有的。因为,从前马车很慢,书信很远,一生只够爱一人。但是现在时代不一样了,科技进步了、物质丰富了,大家的选择多了,自然就有很多对比,很难再说“唯一”那么绝对。房子也是一样,没有对比,就没有伤害。买之前可以多踩盘、多对比,但买了后就不要想太多了,不要跟自己过不去。 2)“世事无绝对,只有真情趣”---这是XO的广告语,意思是:世间万物与事情,没有什么是绝对的。绝对的好,或者绝对的坏,都是不存在的。但是凡事都有属于它自身的真情趣,同时又带点“耐人寻味”。如果你仍然希望找答案,建议你尝试推演一下,假如当初买了广州,又会是怎么样?可能你也同样会迷惘,缺乏信心,质疑自己当初的选择。 小结:坦白讲,买房子,尤其是刚需首套,是需要作出牺牲的,也很难一步到位。人生有不同的阶段,将来家庭的需求发生变化,还是可以考虑置换的。 问题4、到了孩子读书的年龄,要出售现在这套房子,升值空间如何?这块没有新的写字楼和商业规划,没政策利好,还有升值空间吗? 答:我认为是有升值空间的,但毕竟未来太长远,我不是生神仙,无法给出具体的数字。而且未到最后卖出一刻,都不知道能赚多少。 我个人认为,佛山过去十年比较成功的新城,第一是金沙洲,第二是千灯湖,第三很可能是北滘新城。其他的,目前或者还不能说是“成功”。换个角度来看,佛山的发展空间还很大,但毕竟分散了太多资源资金到不同的板块,所以后续能否加速发展,基本上看招商引资、土拍等,同时离不开相关政策的扶持。 至于写字楼、商业规划,现在佛山都不少了吧,但太多是没用的。或只有外表好看,高大上而已。假设没有产业进驻、空置率过高,就算是珠江新城的“东塔”和“西塔”,也没有实际意义,最后有可能会变成“僵尸新城”,空有外在,缺乏内涵。 小结:有时间你去看看天河智慧城,对比一下。虽然那边的楼栋不高,但年轻人很多,进驻了很多新兴产业和品牌企业,配套丰富。所以,写字楼不一定要多,主要还得看能否吸引到产业进驻。包括产业的数量、产业的等级、产业的领域三大块!这些都不是我们普通人能“左右”的,交给有关部门就好。我们能做的,就是先满足自己购房的需求,例如:自住的回归到居住体验度上面,包括:通勤、环境、配套、教育、医疗等。既想要投资,又希望满足自住,则总会有牺牲,只是,“牺牲”哪方面的利益、“牺牲”的是哪位而已。 以上,仅供参考,一切以现场实际为准。相信自己的决定!预祝新年快乐,阖家安康!
你好,想在佛山买房,纯投资,预算300万,本来意向很明确,只想买千灯湖板块,看了链家上的(中海寰宇天下)挺喜欢的,礌岗地铁口边上,成熟的商业圈,生活便利,二手房买过手就可以收租了,缺点就是贵,89-90平方小三房,总价在260万-280万,均价2.9万-3万,小三房朝向都不好,西北-东北,层数高,户数多!感觉偏商业化!现在入手会不会站高位?会不会已经透支了 朋友推荐买北滘新城的“合景天銮”一手房,省了很多交易手续,双地铁,3号线,还有就要开通7号线,几个站抵达广州南站,均价2.3万-2.5万,户型好,小区环境好,学位也好,要等时间交楼,如果是你,该怎么选?今年什么时候购买合适?
火龙果
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知名房产博主
你好,谢谢你的信任和提问。 一、基本情况 1、购房目的:投资,佛山 2、资金预算:总价300w 3、需求方向:佛山-千灯湖-礌岗 4、意向楼盘: 中海寰宇天下(二手) 【优势】地铁上盖、成熟商圈、生活便利,收益快 【犹豫】偏商业化 1)价格:约90m²小三房,单价2.9-3w区间; 2)参数:西北-东北;层数高,户数多 合景天銮(一手) 【优势】省下手续费,双地铁,佛山3号线+7号线西延段,近广州南站,均价2.3-2.5区间,户型好,小区环境好,学位也好, 【犹豫】要等时间交楼 二、问答: 问题1、现在入手中海寰宇天下会不会站高位?会不会已经透支了? 答:我认为要分开来看。是否站高位,不仅要看价格的高低,而且需要综合对比。是否透支,要看你大概持有的周期和利好兑现程度等因素。 1)调控政策:佛山在2019年11月底公布了最新的人才购房政策,获得购房名额的人会越来越多。 2)地缘优势:佛山临广片区,相对更容易吸纳芳村、海珠、荔湾等刚需人群。 3)核心位置:千灯湖是佛山的名片,楼盘又处于千灯湖的核心位置。 4)轨道交通:地铁广佛线+南海新交通(有轨电车,在建中,即将通车)+公交站(约12条路线),出行便捷。 5)资源配套:中海环宇城商业综合体,周边有公园资源、宜家家居、南海万科广场等资源,生活十分便利。 对标: 1)现代化大城市、新城区板块,除非是限高(例如机场、地质等影响)否则基本上都是容积率较高的“高楼大厦”,或者是一梯一户、一梯两户的大平层豪宅。 2)附近一手的保利叶公馆、保利天悦,均价在3.3-3.7w区间,中海寰宇天下为二手,但楼龄较新(年代约2016年),而且“现楼发售”,收楼快,出租快,很少会受到其他住户装修的影响。 3)参考链家app报价,均价在2.7w左右,卖家报价在2.3-2.8w区间,相对来看,你意向的那套房源报价偏高。 4)相对广州而言,佛山近一个月的二手成交量有明显的提升。 5)目前千灯湖在售的一手盘寥寥无几(地段差的不算),配套好的电梯次新二手会逐渐成为抢手货。 小结:中海寰宇天下所处的地段和板块的发展潜力是没有问题的,但是初步看,这套房源的价格偏高。建议了解一下业主的卖房原因,在春节前大胆议价。同时,多踩盘,多对比其他房源。实在不行,就春节回来后再看。 问题2、如果是你,该怎么选? 答:我会选千灯湖,就正如如果现在有钱有条件,我会选珠江新城一样。能选老大,为什么要选老二、老三。就算要选老二老三,我都会选择金融高新区,或者琶洲电商总部。板块之间的距离近,自身也已经具备雏形。 问题3、今年什么时候购买合适? 答:预计佛山楼市恢复速度会比广州慢,所以2020全年都合适。关键还是要看区位、板块、地段、楼盘和具体的房源情况。方向对,还要看价格。 以上,仅供参考,一切以现场实际为准。预祝投资顺利,新年快乐!
个人情况:女,工作地点在天河或番禺,没广州社保,只能买非限购区,首付70万左右 买房目的:投资,2020年准备结婚,想利用首套首贷的名额,因为男方已有广州住房,如结婚后再买需给7成首付,不划算 意向楼盘:新塘,二手,东方名都2.1-2.3万/平和盛世名门2.2-2.5万/平。 问题1:对于本人情况来看,想利用首套首贷的买房投资想法是否正确? 问题2:新塘二手房板块是否值得投资?个人觉得13号线可以50分钟左右到达珠江新城、金融城、琶洲(等11号线开通)、番禺万博(等7号线2期开通),新塘本身具备交通枢纽和一定的产业。 问题3:2020年是否值得投资房产?比如看到好多文章分析说美国负债率达到110%以上,根据以往经验大概1年左右时间会爆发金融危机(参考2008年),诸如此类的文章分析
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你好,谢谢你的信任和提问。 一、基本情况 1、购房目的:婚前投资(非限购区) 2、工作地点:天河/番禺 3、资金预算:首付约70w,首套首贷 4、需求意向: 5、意向楼盘:新塘,二手,东方名都2.1-2.3万/平和盛世名门2.2-2.5万/平。 6、其他情况:计划2020年结婚 二、问答 问题1、对于本人情况来看,想利用首套首贷的买房投资想法是否正确? 答:正确。既有这个想法,又有这个能力,你很优秀! 问题2、新塘二手房板块是否值得投资?个人觉得13号线可以50分钟左右到达珠江新城、金融城、琶洲(等11号线开通)、番禺万博(等7号线2期开通),新塘本身具备交通枢纽和一定的产业。 答:值得。目前,增城区我最看好的是新塘板块。 二手收楼快,前几年有不少投资资金进场,现在还处于调整周期,有一定的议价空间,捡到笋盘的几率较大。13号线二期的价值很大,能直达珠江新城,而且车厢大、速度快。 南沙有18号线、22号线,但是只要15号线一天没建成,对于在金州蕉门或南沙客运港的人群出勤来讲,并没有太大的作用。 从化有14号线二期,但只能到达广州火车站。 花都有9号线,但属于区域内线,不能直达广州市区。所以,13号线二期的价值成色很足。 另外,新塘在未来可以自成一体,不仅有超强的轨道交通综合枢纽,还有产业、餐饮等元素支撑。土地价值、房屋价值将会得到大大的提升。如果你购买二手房,建议尽量靠近地铁站的楼盘。 问题3、2020年是否值得投资房产?比如看到好多文章分析说美国负债率达到110%以上,根据以往经验大概1年左右时间会爆发金融危机(参考2008年),诸如此类的文章分析。 答:值得,但是国内楼市具有以下特质(包括但不限于): 【国际影响较少】可能国际股市(国外盘)受到的影响会更大、更明显。例如:最近美国跟伊朗的局势紧张,黄金、原油等上涨(我不了解股市、证券,就不展开讨论了)。 【成长历史较短】可参考的经验较少,约从98年开始,福利分房逐渐退出历史的舞台,但人们的居住需求日益递增,所以约从00年开始,商品房市场集体爆发,才发展了十几二十年。 【强烈的地域性】如果不是“活跃于该城市/板块、经常走访踩盘、与一线(中介/银行/融资等)打交道、与购房人群沟通”等,是很难了解市场的真实情况。所以,如果有人说他对N个城市都了如指掌,那就要小心了。 【城市化不均衡】以广州为例,目前是往多中心、多板块的方向发展。珠江新城-琶洲电商-金融城,在未来会构成广州的“黄金三角”,但其他板块例如万博、智慧城、科学城、鱼珠等,都可以自成一体。而且,主城区的仍有较大片的城中村,改造发展任重道远。 【分化十分严重】“闭眼买,齐上涨;随时卖,仍会赚”的时代已经一去不复返,现在要具体到“城市、区域、板块、地段、楼盘、产品”等去分析,所以要谨慎地挑着买,买入的时机,卖出的时机都很讲究。 上面说完宏观,下面说说稍微“落地”一点的: 【政策】近一个月左右的利好政策频繁出台,从侧面反映,广州将会以“更积极、更进取”的态度去发展经济,房地产市场是经济发展的其中一环,涉及N个上下游产业,所以也容易享受到政策带来的红利。 【轨道】目前国内有12条地铁线路+1条有轨电车+N条城际(新白广、广佛环线等)在建的城市,屈指可数,“有钱、有人”才具备条件建设轨道交通。 【咨询】虽然今年的春节来得早,但1月份仍有不少网友咨询提问,我的微博、房知了平台有数据可以证明。 【舆情】央行全面降准、中科院对2020楼市的预测(预计房价会涨约6.1%)等,不管它到底准不准,但这是由舆情引导预期的过程。上层释放出什么的信号?我认为是积极的,对楼市有利的。 【数据】2019年12月,中国房价行情平台显示当月二手成交价为35726元,超越2018峰值。而其他平台,如“撸房价、安居客”等,12月份的单价环比微涨。房天下的“成交量”,更是环比、同比均上涨。 古人云“读万卷书,不如行万里路”。火龙果云:“阅读文章去购房,不如多踩几个盘。” 以上,仅供参考,一切以现场实际为准。预祝置业顺利,新年快乐!
你好,本人广州户口,广州无房,佛山生活,佛山有房已还清贷款,可动用现金240W, 还款没压力,中长期投资。现主要考虑天河,初步了解了一下珠江新城,天河公园,棠下车陂东圃这片。问:1.投资哪个板块好点。2.4成首付最大可买600W,会建议尽量买到600吗?3.金融城这块二手房比较旧,投资的话楼龄控制在多少年合适?4.89方三房和110房左右三房,哪个更适合投资?5.二手房看过棠下车陂东圃的富力天朗明居,阳光假日园,美林湖畔,一手兰亭盛荟,价格在4.5-5.5万左右,哪个更合适。感觉淘二手很费时间,一手又选择太少。6.像兰亭盛荟近路的小户型4.4万起,朝向和楼层好点的要5万多6万多,感觉价差很大,到时二手卖出会有这么大的价差吗?感觉买小户型浪费名额,大的又单价高很多。7.噪音大的话,什么楼层较好
火龙果
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你好,谢谢你的信任和提问。 一、基本情况 1、购房目的:投资,中长期 2、目前情况:广州户口,广州无房;佛山生活,佛山有房,已清贷。 3、资金预算:现金240w,还款(月供)没压力 4、意向区域:天河 5、意向板块:珠江新城、天河公园、棠下-车陂-东圃等一带 二、问答 问题1、投资哪个板块好点? 答:或者我这样比喻吧,将板块/地段/楼盘看作一个学校,有些是高年级,学生的身体、智力已经发育到一定的程度。有些是低年级,还处于“幼嫩期”,需要吸收营养、循序渐进地学习,提升。 珠江新城:相当于是“研究生、博士生”,已经不是12年全龄段的学校能指导教育到。就正如老师和学生们说:“你们认真读书,将来争取到清华北大等高等学府上大学”一个道理。难道一定要“清华北大”才是好学生吗?非也。普通班也有“高材生”,只是遇到的概率稍微低一点。 所以,投资哪个板块好点?是一个伪命题,我只能说,有尖子班的学生,基本上不会太差,俗话说:“差极有个限度”,因为它的学习氛围(居住氛围)、队友(产业配套)、学习效率(交通路网)等都是实打实的存在。 【宏观方面】广州现在以“东进南拓”为目标大力发展,所以无论是天河以东、黄埔,我认为大方向是没有问题的。 【市场走势】2018年还比较“倔强”,有价无市,但至少大部分都十分坚挺,然而到了2019年,业主的心态开始发生改变,市场局势出现扭转,笋盘出现的几率越来越大。 【板块方面】 1)资金充裕,优先考虑珠江新城,硬件配套不用说,经过近一两年的盘整,市场报价开始松动,加上年底了,捡优质笋盘的第一场所就是这里。 2)其次是天河公园板块,从长远来看,它有金融城的产业利好支撑,产业能带来员工、带来配套、吸引购买力。从中短期来看,以后21号线、13号线二期、11号线交汇,预计3年后三线通车,定位是全亚洲最大的地铁站,这么大的地下空间,我相信有关部门会好好利用的,对于自住还是投资,未来的土地价值、房屋价值可期。 3)科学城,苏元-水西-萝岗-香雪等一带。黄埔新政出台,周六日一手楼现场比较“热闹”,广州周边的购买力“蓄势待发”,只要控制在合理的上涨幅度,理想情况下是每年+5%,则既不会调控加码,又能让楼市稳步发展,促进人才和经济的发展。 问题2、四成首付最大可买600W,会建议尽量买到600吗? 答:只要月供没有问题,则我个人会选择资金最大化。 问题3、金融城这块二手房比较旧,投资的话楼龄控制在多少年合适? 答:给两个参考标准: 1)楼龄5年最佳,10年勉强接受,如果“配套+产业”优质,15年是最大限度。 2)小区保养程度、电梯保养程度、楼栋外立面新旧程度,三个方面。 问题4、89m²的三房和110m²的三房,哪个更适合投资? 答:你买房子投资好、买来自住好,都是希望有人居住的,所以在户型的使用功能上,双卫的三房会更受欢迎一些。但是房子不仅仅看户型,还要看楼层高、内层高、朝向、通风透风、景观视野等。 问题5、二手房看过棠下车陂东圃的富力天朗明居,阳光假日园,美林湖畔,一手兰亭盛荟,价格在4.5-5.5万左右,哪个更合适?感觉淘二手很费时间,一手又选择太少。 答:淘二手是很费精力和时间,但这些都是“钱”,都是你成功投资道路上的价值体现。退一步讲,没有买,也增加你宝贵的经验,力不到不为财。如果让我选,我会优先考虑一手的兰亭盛荟,因为稀缺。其次是美林湖畔,有第二CBD鱼珠港,宜家进驻后,配套和基建只会越来越完善。白花花的资金投入进去了,后市的房屋价值也会得到体现。 问题6、像兰亭盛荟近路的小户型4.4万起,朝向和楼层好点的要5万多6万多,感觉价差很大,到时二手卖出会有这么大的价差吗?感觉买小户型浪费名额,大的又单价高很多。 答:以后的事情比较难说,如果投资的话,我会买性价比较高的楼栋、户型、楼层,自住可能会买舒服一点但贵一点的。投资主要吃“差价”,入手越低,经过精挑细选,将来卖出的“差价”就越大。 问题7、噪音大的话,什么楼层较好? 答:可以通过安装隔音玻璃,和大概20楼以上30楼以下的高度,会比较好。楼层越高,越会听到那种空气流动的声音,是另外一种低频噪音。 以上,仅供参考,一切以现场实际为准。预祝置业顺利,马到功成!
我广州户口科学城工作。先生三水人佛山户口,番禺工作(公司有通勤接驳车)目前租住在科学城,已婚无孩。广州无房,先生名下有三水的一套小三房,15年购得,证到2021年10月才满5年,总价约90万,贷款未清。房子没出租,偶尔回去住一两天,基本空置。现目标是科学城板块,对面积需求不大,两房或小三房即可,但交通要方便,最好是近地铁。想法一:不卖三水的房子,明年6月前上车,能给到的首付是85~90(四成),这个预算很尴尬,可以考虑那些盘?二是继续观望,到2021年初后资金充足些再买,首付承受范围在125—130以内(四成),但是担心明年下半年房价会涨。三是出手三水的房子,能买到科学城较好的地铁盘(也可先买后卖,以资还借款)。请问三水的房子适合出手还是继续持有?什么时候出手较合适?请针对上诉方案提一下意见
火龙果
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你好,谢谢你的信任和提问。 一、基本情况 1、购房目的:置换,自住 2、个人情况:已婚无孩 先生:番禺工作,有班车通勤。三水人(佛山户口)。 太太:科学城工作,广州户口 3、现租住地:科学城 4、名下房产:三水,1套小三房。先生名下,15年买入,总价90w,2021年10月满5年,还有贷款,目前空置 5、意向板块:科学城, 1)两房/小三房 2)靠近地铁 6、想法方案: 【想法一】不卖三水的房子,明年6月前上车,能给到的首付是85~90(四成),这个预算很尴尬,可以考虑那些盘? 【想法二】继续观望,到2021年初后资金充足些再买,首付承受范围在125—130以内(四成),但是担心明年下半年房价会涨。 【想法三】出手三水的房子,能买到科学城较好的地铁盘(也可先买后卖,以资还借款)。 二、问答 问题1、请问三水的房子适合出手还是继续持有?什么时候出手较合适? 答:不知道这套房子在三水哪个位置,如果从区位、政策、楼市走势三者结合分析,则我认为要么现在卖掉,要么一直长持。 三水不限购,但距离佛山市中心远,距离广州就更远了,仅仅依靠当地购买力,需求数量是十分稀少的,假如再缺乏新兴产业、缺乏地铁支撑和配套,则楼市真的独力难撑。另外,佛山限购区已经“调整”相关政策,换言之,非限购区在短期内已经失去低门槛的优势,或许只剩下价格优势了。三水相当于四线城市,土地供应量较大,后续二手要卖,还要与在售的一手比拼,而进入三水的人群,基本上都是喜欢投资一手的,除非二手的性价比很高,要不很难吸纳更多的购买力。而且2021年10月份才到期,还有差不多两年的时间,建议到时候再根据市场情况再作进一步的决定,现在来看还言之尚早。 问题2、请针对上诉方案提一下意见。 答:如果是我,我会考虑卖掉三水的房子,说得直白一点,偶然回去居住,还不如花一千几百住五星级酒店。现在基本空置,还要白交管理费,里面的东西还会发霉,一点都不符合经济效益。 举个例子: 一个月住4次五星级酒店,每次1500元,则一个月为6000元,一年为7.2w。现在二手增值慢,买的人少之又少,空置与烂在手里,两者“几乎无异”,关键是还没有酒店住得爽。 如果你们现在有首付,则可以在未来半年内伺机买入科学城;如果没有首付,则等到三水的房子出证后卖掉,再买科学城,而目前继续观望和了解求他楼盘的情况。 至于担心房价上涨,这个是担心不来的,因为个人无法控制大市走势,但就算上涨也不会太大幅度。所以,这个真的不要去想太多了,想多了对购房没有带来任何的帮助,还会不断增加焦虑感。我认为到时候卖出三水的房子,你们有足够的资金,选择面更多。 目前来看,苏元-水西-萝岗-香雪四个站附近的楼盘都可以考虑,重点看香雪,这边有黄埔1-2号线交汇,还有萝峰村的旧改利好预期,规划中的23号线等,未来可期。 以上,仅供参考,一切以现场实际为准。预祝置换顺利,万事如意!
老师晚上好,我想请教一下。纯长线投资,总价220万左右,三成首付。现在是否合适的出手时间?已有自住房屋,已在南沙投资一套。以下五个选择请点评一下并指点方向: 1.彩虹桥以南,荔湾路银建小区,220万53平方加装电梯楼。 2.南沙叠翠峰160万(加上税费接近172万。)70平方,小三房。 3.南沙叠翠峰210万(加上税费224万),89平方,三房。 4.海珠海富花园190万,楼梯楼,一房一厅。 5.滨江东听涛雅苑200万,楼梯楼,一房一厅。 6.磨碟沙丽景花园185万,楼梯楼,一房一厅。 如果投资的话,电梯楼的一楼,二楼单价会稍低,能不能买?
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你好,谢谢你的信任和提问。 一、基本情况 1、购房目的:长线投资 2、名下房产:自住一套,南沙投资一套。 3、资金预算:总价约220w,三成首付 4、意向楼盘 【银建小区】彩虹桥以南,220w、53m²、单价约41510元---加装电梯楼。 【叠翠峰】蕉门站西南侧,炮台山西北侧。 房源A:160w(含税费约172w),70m²,单价约24571元---小三房。 房源B:210w(含税费约224w),89m²,单价约25169元---三房。 【海富花园】海珠西,190w,楼梯,一房。 【听涛雅苑】滨江东,珠江广场西南侧,200w,楼梯,一房。 【丽景花园】磨碟沙,赤岗与磨碟沙中间,185w,楼梯,一房。 二、问答: 问题1、现在是否合适的出手时间? 答:我认为现在到明年上半年,都是入手的时机。但在迫切程度上,投资比刚需稍微可以慢一点。当然,具体要看这套房子的单价和参数,再结合周边配套和利好等综合评估。 问题2、请点评一下并指点方向: 如果投资的话,电梯楼的一楼,二楼单价会稍低,能不能买? 答:你上面提及的楼盘,所处的板块地段都有一定的升值潜力,感觉你很用心去做功课。但这里面还是有些区分: 如果是长线投资,以10年以上为期,则考虑一下南沙叠翠峰。南沙的定位不仅仅在于“广州”的南沙,还是“粤港澳大湾区”的南沙,随着进一步吸纳港澳台以及周边城市的人才(例如东莞、深圳等),未来的发展空间十分巨大。微观一点,还有规划中的15号线,届时可以通过15号线与18号线/22号线换乘,当然,这个是已经长远的事情,目前主要仍然是通过自驾或地铁4号线通勤。 如果是中期投资,以5-8年为期,则考虑一下丽景花园。目前有正在运营的8号线,还有即将通车的8号线二期、明年通车的8号线北延段,轨道的延伸能带动更多的人流,提升地铁沿线站点以及周边楼盘的知名度,但更重要的是,分别有在建的12号线和18号线,加上有黄金三角之一的“琶洲电商总部”正在如火如荼地建设,预见未来5年海珠东部会迅速崛起,员工居住需求会得到释放。 如果是中期投资,以4-5年为期,则考虑一下彩虹桥以南,不仅有三条地铁交汇(8号线北延段、13号线二期、11号线),周边教育、商业等配套十分丰富,居住氛围浓郁,北侧还有流花湖公园,将来等地铁封顶完工,将会给市民带来新的绿化、游乐、散步的悠闲体验,但不足是楼龄也相对比较旧,如果是我,我可能会找暂未加装电梯但有机会加装电梯的楼梯房。 如果是投资+自住,以4-5年为期,则考虑一下海珠西海富花园。小区自带公立幼儿园、公立小学(市一级),而且还有正在运营的2号线和在建的11号线【江泰路站】,加上万科里、燕汇广场等商业综合体,购物、生活、餐饮、出行一应俱全。距离约1000m的地方,有广东现代广告创意中心即将开业,虽然体量无法与珠江新城、琶洲相比,但至少有产业的进驻,这些企业的员工也会释放部分居住需求。不知道面积是多少,总价190w,我建议你再看看。 如果你是纯自住,则考虑一下滨江东听涛雅苑,距离地铁站较远,但配套成熟,定位较高,旺中带静,建设空间饱和,宜居大于投资。 以上,仅供参考,一切以现场实际情况为准。预祝置业顺利,马到功成!
火龙果你好,佛山狮山时代领峰的投资价值如何?非限购区域但是价格比周边楼盘相对高,中介吹捧有几条地铁线的预期以及附近有大型医院,请帮忙梳理一下这些信息,以及给出是否有投资价值的建议,谢谢
火龙果
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知名房产博主
你好,谢谢你的信任和提问。这个楼盘我没有去过,我分享一些观点给你参考一下,希望为你带来一些启发和帮助: 1、狮山时代领峰在南海湿地主题公园以东、佛山植物园以南、桂丹立交以西、南广线铁路以北。周边主要以农田、矮旧楼房、厂房、公路、铁路、植物等为主。有在建南方医科大学附属南海医院。 2)附近有不少的公司企业,例如建材、塑胶制品、空调配件、卫浴、电器、装饰、机械等,这些产业会有员工,自然会有居住的需求存在。不过,需要留意一下是否有足够多的员工去消化周边的住宅。 3)周边楼盘,包括:西堤国际花园、上林苑、紫悦明都、中恒海晖城、绿地丽雅香榭花园等等,不一一细数。越多楼盘扎堆于此,资源配套越容易共享。但同时,存量房供应量也会较多。 4)东侧直线距离约4公里有【佛山西站】,这是广佛环线的其中一个站点,参考“百度百科”资料,预计2019年内,广佛环线首通段(佛山西站至广州南站段)通车运营。全线通车预计要到2022-2023年左右。届时,从【佛山西站】出发,能直达【广州南站】、【广州北站】、【白云机场】、【智慧城】、【金融城】、【琶洲】等板块地段。 5)与此同时,在建的佛山地铁3号线在【佛山西站】也有设站,全线争取2023年年底前通车。 6)对于投资价值如何?从长远来看,我不会认为它没有投资价值。但是如果你真的打算投资买房,我建议你尽量提供多些关于你的个人情况,综合评估分析后才能告诉你是否合适。其次,还要结合你打算要买的房源参数,包括:楼层、朝向、单价等。 7)对于中介吹捧“几条地铁”的问题,我建议你理性看待,最简单一个方法分享给你,打开高德地图或者百度地图,如果有实打实在建地铁,则可以通过电子地图看到“地铁线路的虚线”。如果还没有,则说明还未落实。有这两个地图做参考,比起任何人(包括我)说的更有权威。 小结,如果你还有疑问,并且打算投资,建议你选择我的电话咨询,我们在电话里畅谈,效率更高,始终【付费提问】未必能满足到你提问需求。以上,仅供参考,一切以现场实际为准,谢谢!
我是650万预算,看了美林海岸的110平北向带主套三房,理想蓝堡106平南向不带主套三房,兰亭盛荟121平南向四房,以及新福港鼎峰141平500多万。从投资角度来看,10年后换房,哪个升值空间大一些? 目前在兰亭盛荟租房,可能住习惯了觉得不错,吵的硬伤对我影响不大,还有刚好处于限行区外,我的深圳车牌不必换成广州牌。而美林海岸不喜欢北向,理想蓝堡不喜欢没有主套(需要重新装修改造出两卫,预计30万),鼎峰觉得位置不如天河。但美林海岸和理想蓝堡学位比兰亭盛荟好一些,两个孩子从私立转到公立学校也能省钱,现在好纠结啊,所以希望了解从纯投资角度哪个方案升值空间大一些,10年后更方便换房。
火龙果
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你好,谢谢你的信任和提问。 一、基本情况 1、购房目的:投资 2、现租住地:兰亭盛荟,习惯了,觉得不错。 2、资金预算:总价约650w 3、已看楼盘: 【美林海岸】员村与金融城起步区中间,琶洲大桥西侧。 参数:110m²,北向,三房,带主套 犹豫点:不喜欢北向。 支持点:学位比兰亭盛荟好一些,两个孩子从私立转到公立学校也能省钱。 【理想蓝堡】天河公园板块,天河公园西侧。 参数:106m²,南向,三房,不带主套 犹豫点:不喜欢没有主套(需要重新装修改造出两卫,预计30w)。 支持点:学位比兰亭盛荟好一些,两个孩子从私立转到公立学校也能省钱。 【兰亭盛荟】金融城东圃板块,环城高速东侧。 参数:121m²,南向,四房 犹豫点:学位比“美林海岸”和“理想蓝堡”稍逊。 支持点:租住在这里,习惯了觉得不错,吵的硬伤对我影响不大,还有刚好处于限行区外,我的深圳车牌不必换成广州牌。 【新福港鼎峰】科学城板块,开创大道北侧。 参数:141m²,500w+ 犹豫点:位置不如天河。 二、问答: 问、现在好纠结,希望了解从纯投资的角度来看,哪个方案升值空间大一些?10年后更方便换房? 答:我详细看完你的描述,能理解你的纠结,或者我分享几个观点给你参考一下: 1)在有限的资金情况下,自住与投资,本是两难全,它们两者就像在一个天秤上,如果倾向投资,则自住就会有部分需求得不到满足。反之亦然。 2)现在无论选择哪个方案,都不能保证10年后的升值空间最大,更方便换房,一方面,有历史的局限性;二方面,有事物发展的多变性;三方面,有将来卖出的时机和策略。 3)你已看的四个楼盘,都是出于比较有发展潜力的板块/地段。在目前我看来,以10年为期,我认为天河金融城板块更有发展潜力。毕竟它是出于黄金三角的位置上,定位是金融证券产业,未来员工收入能支撑起周边的房价。而且珠江对面就是琶洲电商总部,未来5年必定大放异彩,人财物之间的流通性和互通性更大。所以,会先剔除【新福港鼎峰】。 4)具体到房源参数情况。既然是三房,就最好是带主套,因为就算你们重新装修,既不是“原装”,有漏水隐患,又增加了你们的装修成本,压缩了居住空间。所以,再剔除【理想蓝堡】。 5)【美林海岸】如果不喜欢北向,可以选择其他朝向,地段也很好,但是靠近桥梁和步行到近地铁站的路上是最大的“不足”。 6)【兰亭盛荟】因为目前金融城周边在售的一手刚需盘比较少,产品力上具备一定的稀缺度,但是如果是考虑到“车牌限行”,居住的熟悉程度,则我会偏向这里。 小结,初步来看,我会优先考虑兰亭盛荟,其次是美林海岸。以上仅供参考,预祝置业顺利,孩子学业进步,阖家安康!
目前自住一套在新世界云逸,手头还有250万左右的闲置资金,打算再纯投资一套房子,总价在250-280万之间,希望能够有较好的租金回报和一定的升值空间,问题是: 1.买一手还是二手好?一手觉得还要一定的收楼时间,二手买完后能较为快速出租获取租金,不知道是不是优先考虑二手? 2.倾向于买二房,建筑面积约七八十方的,这种户型是否更容易出租?有啥其他建议? 3.如果买一手,目前有啥板块及楼盘推荐? 4.如果买二手,目前有啥板块及楼盘推荐? 5.之前看过万科东荟城,两房总价大概250万左右,是否可以考虑入手,这个楼盘未来的升值空间有多大?
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你好,谢谢你的信任和提问。 一、基本情况 1、购房目的:纯投资 2、名下房产:新世界云逸(嘉禾望岗附近),自住 2、资金预算:手持250w左右闲置资金,总价预算约250-280w 3、意向需求:较好的租金回报和一定的升值空间 二、问答 问题1、买一手还是二手好?一手觉得还要一定的收楼时间,二手买完后能较为快速出租获取租金,不知道是不是优先考虑二手? 答:这里面没有标准答案,如果一手正在卖的是现楼,例如半年内收楼,则在“收楼时间”的问题上,二手不占有太大的优势;但是如果一手的收楼时间较长,例如2年这样,则这2年内是没有租金收益的,那我就会优先考虑二手。毕竟目前二手市场比较平淡,恰逢年底春节前,相对更容易捡到笋盘。 问题2、倾向于买二房,建筑面积约七八十方的,这种户型是否更容易出租?有啥其他建议? 答:以同一个地段同一个楼盘为例,通常“小户型/小面积”的租金单价更高,租赁市场上的表现也更加活跃。当然,是否好出租,户型面积是一个方面,另外还需要看这个板块地段是否有足够多的产业和员工,尤其是知名企业、工资水平较高,白领较多的区域,例如:珠江新城、天河智慧城、黄埔科学城等,以后的长隆万博、琶洲电商总部、金融城等;并且看交通是否便捷,例如:靠近地铁站,甚至有两条以上地铁交汇的站。然后,就看配套是否充足,最基本的便利店,大型一点的如“商场、餐厅、学校、医院”等。所以,我建议从“户型+配套+产业+地铁”这四个大的方向出发选房。 问题3、如果买一手,目前有啥板块及楼盘推荐? 答:不知道你持有周期大概是多久,如果是5年以上,总价250-280w,我比较看好知识城板块,具体一点就是【何棠下站】至【旺村站】的楼盘,例如:龙湖双珑原著、万科幸福誉、时代天韵、招商雍景湾、广州绿地城等。前几天有网友向我反馈,看到镇龙北往知识城一带的旧村落都打上了“拆”字,道路基础建设进行得“如火如荼”,这个信息也分享给你,分享出来给各位网友。 问题4、如果买二手,目前有啥板块及楼盘推荐? 答:或者我以地铁站为定点,这样相对更容易搜索。彩虹桥、中山八、天河公园-员村、金融城、香雪、裕丰围、上涌公园-五凤、昌岗-江泰路、西塱、南村万博、番禺广场。这些只是一个方向,不是说其他板块地段就没有投资价值,落到实处要看具体楼盘和房源的情况等,综合对比候才能进步分析。 问题5、之前看过万科东荟城,两房总价大概250万左右,是否可以考虑入手,这个楼盘未来的升值空间有多大? 答:东荟城处于香雪站的南侧,最近“很热”,市场关注度很高,我认为刚需自住没有太大问题,但是投资的话需要谨慎,避免高位入市。 以上仅供参考,预祝投资顺利,马到功成!