去年在黄埔区知识城绿地买了一套公寓6O万。虽然没交完钱也没收楼,但听说公寓不好卖,升值空间小。放在手里不知道怎么办?装修还是继续放着?
你好,谢谢你的提问。
问题:2018年在黄埔区的知识城,买了绿地的一套公寓,总价60w。虽然没交完钱也没收楼,但听说公寓不好卖,升值空间小。放在手里不知道怎么办?装修还是继续放着?
答:从板块的发展层面来看,知识城是值得期待的。除了现有的地铁14号线支线已经通车之外,北部有【新和站】,南部有【镇龙站】,都是分别能与14号线和21号线换乘,而21号线预计在2019.9.28通车,届时能吸引小部分在周边工作的人群租住。但更强而有力的居住人群,应该还是知识城板块本身的产业员工,而目前产业还处于硬件建设阶段,等到将来员工进驻,还需经历一段时间。所以,如果你收楼的时候,租赁市场还未热起来,我建议不妨先缓一缓,不急于装修。如果你的公寓本身带有精装修,只是说没有家私家电,并且你想减轻一下月供压力(不知道你是一次性还是贷款),则建议购买一些便宜一点的家私家电即可,或者留意一下业主群有没有团购优惠。
你好,老师,我是外地户口,2017年入手的三水西南北江新区(恒大御湖郡)这个楼盘,刚收楼,未满2年,紧挨着新动力广场,据说有佛山地铁4号线规划,西青大道站就在旁边,地铁规划很多年了,迟迟未开工,楼盘旁边有一条铁路,我现在有一些担心,以后好不好出手,是等4号线开工了,再出售。还是现在放盘出售以后,去买限购区域(桂城或金融高新区二手房)?我现在没有佛山社保!或者入户佛山,直接去买限购区,这套先留着。不知道怎么办?还有就是我是外省户口,老家属于开发区,可能过不几年要拆迁,如果入户佛山,不知道值不值得,不知道会不会影响老家拆迁赔偿问题,现在很纠结,不知道怎么办了?能给个参考意见吗?
你好,谢谢你的提问。
一、基本情况:
1、外地户口,没有佛山社保。
2、名下房产:恒大御湖郡,2017年买入。
3、地理位置:佛山市三水区西南街道新恒路(高德地图)
4、楼盘概况:
1)刚收楼,未满2年,紧挨“新动力广场”。
2)据说有佛山地铁4号线,但规划多年,仍未开工。
3)旁边(西侧)有广茂线铁路,担心以后不好出手。
二、问答:
问题1、我是等佛山地铁4号线开工后再出售,还是现在放盘出售?出售后,去买限购区域(桂城/金融高新区二手房)或者入户佛山,直接去买限购区,这套先留着?
答:我从几个方面分析一下,仅供参考。
1)根据相关报道,佛山地铁4号线一期等新一轮轨道交通规划建设,已递交国家发改委报批,预计近期会有审批结果。线路全长约57km,计划建设周期为2019-2024年,预计2024年底通车。但是参考广佛线、2号线、3号线的建设进度,我对通车时间是持保留态度的。参考地铁规划图,最靠近楼盘的应该是4号线的【西青大道站】,但站点的具体位置不太明确。
2)该地段的城市道路、绿化路灯等硬件设施基本成型,高楼大厦林立、商业综合体等(楼盘东侧3-4km有万达广场),很多已经建成并投入运营。换言之,可见即可得,不仅仅是停留在图纸层面上。同时,楼盘扎堆,如:恒大御湖郡、华盛锦盈嘉园、时代廊桥、时代城、汇信华府等,配套资源方面可以共享。
3)虽然靠近广茂线铁路,但是也需要留意这条线路的运营频次,如果频次较低,并且以白天运营为主,则对于这里的居民来说,我认为影响有限。这个信息需要你们去捕捉并判断,当有意向买家询问的时候,可以适当进行排异。因为明摆着的东西,你很难忽悠过去,我也不建议忽悠,但我们可以根据事实进行解释,这样诚信一点,交易也顺畅一点。
4)该地段的北侧有三水森林公园,西侧和南侧有东平水道(江)环绕,自然资源优厚、绿化空气佳,比较适合度假自住、当地居民(工作)自住改善、长线投资等人群。
5)相对不足:产业稀缺、人口密度较低、居住氛围稀薄、供应量较大、且不限购、性价比相对较高。虽然有纳购买力不断进场,但资金主要还是围绕一手市场,二手市场容易被稀释,二手交易缺乏生存空间。简单来说,供大于求,缺乏产业支撑、缺乏公交型的轨道枢纽(即地铁),故较难带动人口,也较难留住人口,资金易入难出。
小结:通过以上的分析,我认为如果你要卖,最好等地铁4号线坐实后再根据市场情况做决定。如果继续保留,则适合长持。无论是卖与不卖、无论是买广州还是佛山,我都建议优先考虑“限购区域”。为什么限购,就是因为价值较高、买的人多,而且限购区都是临广片区,所谓“近水楼台先得月”,在共享广州的人口和资源的层面上,物理距离决定了它们更有优势。
问题2、我是外省户口,老家属于开发区,可能过不几年要拆迁,如果入户佛山,不知道值不值得,不知道会不会影响老家拆迁赔偿问题,现在很纠结,不知道怎么办了?能给个参考意见吗。
答:什么时候拆迁还是未知之数,社保会否影响赔偿问题,这个建议咨询当地的房产律师,或者参考其他兄弟村的案例。但是根据我的经验来看,社保一般不会影响拆迁赔偿的金额,反而“性别、姓氏、户口、产权、面积”等因素影响更大一些。
工薪阶层,家庭总收入2.5万。目的想置换一手大三房。在芳村汾水小区有两套楼,一套细积楼梯楼,一套两房加装电梯楼(贷款缺口74万),在放卖过程二手市场遇冷。
问题1:当下芳村商品房市场是否适合放卖?急售是否明智。
问题2:置换一手楼,对比保利花海湾,凯粤新世界,你心水是哪个。
你好,谢谢你的提问。
一、基本情况:
1、目的需求:置换,一手,大三房。
2、家庭总收入2.5w。
3、名下房产:两套,均在芳村汾水小区,大概如下:
一套,细积、楼梯楼。
一套,两房,加装电梯楼(贷款缺口74w)。
4、目前情况:在放卖过程,二手市场遇冷。
二、问答:
问题1、当下芳村商品房市场是否适合放卖?急售是否明智。
答:其实不仅是芳村,广州的二手市场整体都比较冷,主要体现在成交量少。除了调控的原因之外,也存在其他原因,例如:
供应端:部分业主高估了自己的物业价值,他们还沉浸在2017-2018上半年高位的心理预期中,且还未跟随市场进行回调。
需求端:越来越多人的购房能力值在不断提升,学会了辨别,自住的楼龄和产品类型等也成为重点考虑因素之一,投资的意识也在逐渐改变。
具体来看,汾水小区所在的茶滘板块有不少一手楼在供应,例如:保利西悦湾、保利花海湾、丽湾新城欣悦湾、远东御江豪庭等,稍微远一点的有如广钢新城板块和滘口板块,所以就芳村而言,供应多,选择也多。如果有400-500w资金的意向客户,则可能会选择一手房,如果比较低端一点的,可能会选择靠近地铁站或者老城区的海珠西(昌岗、工业大道)、老荔湾(中山八)、越秀东山、或者是天河体育西、东圃车陂、番禺洛溪、市桥等、白云南部(金沙洲、同德围)等板块/地段,包括咨询我的网友,大部分都是集中在市中心的老城区或热门的新城区板块,而非不是热门的茶滘板块。
那显而易见,假如楼龄较旧、缺乏利好,一手供应量大,不靠近地铁站、周边工业与城乡结合的情况下,你们可以再想想有哪些是该小区或地段的竞争力?可能就只剩下“价格”了,因为在房地产市场,没有卖不出去的产品,只有卖不出去的价钱。所以,急卖应该是在衡量各方之后的结果,而不应该挂上“不明智”的标签。衡量后合适的就应该出手,否则等到什么时候才卖?可能有人会说等下一轮大市,但其实没有人能预测到下一轮大市是什么时候,相反,目前二手市场遇冷却是事实。
所以,你问我当下是否适合放卖,我认为要结合你们置换的迫切程度,和衡量卖买标的物之间的价值转换关系。
问题2、置换一手楼,对比保利花海湾,新世界凯粤湾,你心水是哪个?
答:二选一的情况下,我会优先考虑新世界凯粤湾,近地铁、有教育配套、居住氛围浓郁、靠近江景等优势。另外,距离2016.8的芳村地wang“华大物流地块”约1.9-2km,当时楼面价达35216元/㎡,楼价至少开卖5w以上或才能保本,该地块能起到市场价格风向标的效果,对于附近的楼盘而言有一定的利好预期。
手上有两套投资房:一套番禺万博的公寓,此套租金抵月供;另一套在花都汽车城地铁口,月供没租,新房。目前想出售花都的这套,花都这边上涨空间有限,又要月供,想卖掉不知是否合适?
你好,谢谢你的提问。
一、基本情况:
1、名下房产:均为投资房。
【番禺万博公寓】此套租金抵月供,
【花都汽车城地铁口】月供中,没出租,新房。
二、问答:
问、目前想出售花都的这套,花都这边上涨空间有限,又要月供,想卖掉不知是否合适?
答:因为我对你的情况并不是太了解,不知道你卖了花都这套房子后,打算再买哪里呢。
【花都汽车城】靠近【广州北站】板块,周边有汽车产业布局,未来广州北站也会成为花都最大的轨道交通枢纽,目前有不少地方已经在拆迁中,所以是有一定的发展期待性的。只是花都一手供应量较大,而且与广州的链接程度不及增城、南沙,花都区基本上是自成一体的,对于购房的文化、意识是相对“另类”的区域。目前只有地铁9号线,至于8号线二期北延段什么时候落实,目前还是未知之数,投资资金要进场,也要有枢纽带动,枢纽过于单一,且不能直接到市区,所以地铁轨道的吸引力显得比较单薄。而且花都供大于求,利好兑现速度较慢,所以如果你要卖掉,我认为是可以理解的。只是,卖什么价钱、怎么卖又是另外一个层面的话题。
附上参考信息:
从化:14号线二期直达广州主城区。(白云新城、广州站)
增城:13号线二期、21号线二期,直达广州主城区,前者贯穿广州东西的大动脉,后者联动知识城支线。
南沙:4号线直达万胜围。18号线、22号线已经在动工。