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老师您好,在今年的7月底,我在顺德容桂碧桂园凤凰湾购买了一套90平的小三房,楼层在16楼,单价上算中等吧,1.3万,但由于目前市场下滑,同等条件的楼层跌了1000元左右。 我个人未婚属于首套,工作属于经常出差在外驻地项目的。由于我现在还比较年轻96年,年薪15-20万,属于刚好赚到点钱心急购买这种,现在却有些后悔,目标还是将来的3.5年置换到广州番禺或南沙。 现也知道附近地铁站佛山3号线,最靠近的顺德港客运站(但需后续顺兴大桥建好后),顺兴大桥、南顺大桥。但是均未开始动工。 现在需要提问分析下该盘未来的升值空间和潜力。谢谢
火龙果
火龙果
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知名房产博主
你好,谢谢你的提问。 一、基本情况: 1、咨询目的:楼盘未来的升值空间和潜力 2、名下房产:顺德容桂碧桂园凤凰湾 3、买入时间:2019年7月底 4、房屋参数:90m²、单价1.3w、总价约117w。小三房、16楼。 5、个人情况:96年、未婚、首套;经常出差在外驻地项目,年薪约15-20w 6、目前现状:市场下滑,同等条件的楼层,单价跌了1k。当时心急购买,现在有些后悔 7、目标计划:将来的3-5年(3.5年)置换到广州番禺或南沙。 二、问答: 问、目前知道桂碧桂园凤凰湾附近,有佛山地铁3号线(在建),最靠近的顺德港客运站(但需后续顺兴大桥建好后),顺兴大桥、南顺大桥,但是均未开始动工。现在需要提问分析下该盘未来的升值空间和潜力。谢谢、 答:首先,顺德容桂碧桂园凤凰湾处于容桂水道的南侧,与【顺德学院站】直线距离约3公里,中间相隔了一条河,两个地段目前有“广珠西线高速”和“德胜大桥”相连,在交通上主要是汽车通勤,而非地铁通勤。所以,就算将来佛山地铁3号线通车了,利好也相对有限。 既然你有能购买广州限购区域的条件,则你现在卖和几年后再卖,估计价格不会相差很大,相反,广州那边的房价,在增速和涨幅方面,大概率会跑赢顺德容桂距离地铁较远的楼盘,而且容桂这边的(一二手)供应量十分巨大,你想有人接手,除非你的价格比在售的一手要再低一些,争取价格上的优势,否则也比较难脱手。 不能说这个楼盘没有升值空间和潜力,但所有房产最终还是要看地段和供求,地段好,供应量大,则房价较稳。但地段好、供应量紧缺,则房价较高(也容易上涨)。需求端主要看当地产业和地铁(高铁非公交化运营,利好有限),如果两者都没有,则后市基本上就会失去上涨的动力。 后语:毕竟你还年轻,而且收入还算可观,相信之后会越来越高 ;在置换的道路上,目前我们也不能提速,所以先耐心等待。现在建议先将精力放在事业上,有购房意识很好,加上年轻是你的本钱(才23岁左右),所以到时候置换,你也很年轻,但年轻也不是任意挥霍,所以届时你的置换条件成熟,还继续信任火龙果的话,欢迎再来提问。祝福,事业顺利!前程似锦!
你好!我想咨询一下黄先生中山的楼市,你觉得明年中山的楼价还会下降吗?我有一套房的中山东区的远洋城,不知是否卖了先?
黄韬
黄韬
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广州中原项目部总经理
早上好!目前中山楼市的确好一般,明年稳定的机会大。楼市好坏要看经济增长情况和政策的变化。卖不卖房关键是你收回钱后有投资渠道吗?如果有,卖。如果无,继续持有。未来房价稳中有升。仅供参考,谢谢!
白云万达,颐和上院楼盘,十六楼,房产证2年,若满5年后出售价格会走低吗,还是现在是出售时机
曹绍林
曹绍林
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合富研究院高级分析师
你好,目前我个人认为现在出售不是好的时机,虽然市场环境不算很好,广州二手楼价格是回调了一些,但长远去看,广州白云区的楼价还会继续飞升,现在随便一个新盘都4万起步了,而随着那些高端项目陆续入市,还会继续拉高白云整体楼价;
想问一下,番禺谷围新邨有两套别墅,市桥有两套住宅,一套新,一套20年,佛山禅城魁奇路地铁口有套50多方,住宅式公寓80年的,现在等钱用卖出一套好,卖哪套好?不卖这两年的升值空间怎样?
邱文怡
邱文怡
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佛山资深楼盘分析师
谢谢提问。如果能卖,建议优先处理掉那套20年楼龄的。因为如果再不卖出去,这套房子楼龄会越来越大,越不利于出售。 不过提醒您一下,因为现在市场大环境并不很好,预计出售情况不会很理想,可能要有一定的心理准备。未来个人觉得整体楼市应该是稳中有涨的,其他的如果不是急用或者有其他更好投资渠道,建议继续持有,等市场环境更好了再卖出。
去年在黄埔区知识城绿地买了一套公寓6O万。虽然没交完钱也没收楼,但听说公寓不好卖,升值空间小。放在手里不知道怎么办?装修还是继续放着?
火龙果
火龙果
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知名房产博主
你好,谢谢你的提问。 问题:2018年在黄埔区的知识城,买了绿地的一套公寓,总价60w。虽然没交完钱也没收楼,但听说公寓不好卖,升值空间小。放在手里不知道怎么办?装修还是继续放着? 答:从板块的发展层面来看,知识城是值得期待的。除了现有的地铁14号线支线已经通车之外,北部有【新和站】,南部有【镇龙站】,都是分别能与14号线和21号线换乘,而21号线预计在2019.9.28通车,届时能吸引小部分在周边工作的人群租住。但更强而有力的居住人群,应该还是知识城板块本身的产业员工,而目前产业还处于硬件建设阶段,等到将来员工进驻,还需经历一段时间。所以,如果你收楼的时候,租赁市场还未热起来,我建议不妨先缓一缓,不急于装修。如果你的公寓本身带有精装修,只是说没有家私家电,并且你想减轻一下月供压力(不知道你是一次性还是贷款),则建议购买一些便宜一点的家私家电即可,或者留意一下业主群有没有团购优惠。
你好,老师,我是外地户口,2017年入手的三水西南北江新区(恒大御湖郡)这个楼盘,刚收楼,未满2年,紧挨着新动力广场,据说有佛山地铁4号线规划,西青大道站就在旁边,地铁规划很多年了,迟迟未开工,楼盘旁边有一条铁路,我现在有一些担心,以后好不好出手,是等4号线开工了,再出售。还是现在放盘出售以后,去买限购区域(桂城或金融高新区二手房)?我现在没有佛山社保!或者入户佛山,直接去买限购区,这套先留着。不知道怎么办?还有就是我是外省户口,老家属于开发区,可能过不几年要拆迁,如果入户佛山,不知道值不值得,不知道会不会影响老家拆迁赔偿问题,现在很纠结,不知道怎么办了?能给个参考意见吗?
火龙果
火龙果
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知名房产博主
你好,谢谢你的提问。 一、基本情况: 1、外地户口,没有佛山社保。 2、名下房产:恒大御湖郡,2017年买入。 3、地理位置:佛山市三水区西南街道新恒路(高德地图) 4、楼盘概况: 1)刚收楼,未满2年,紧挨“新动力广场”。 2)据说有佛山地铁4号线,但规划多年,仍未开工。 3)旁边(西侧)有广茂线铁路,担心以后不好出手。 二、问答: 问题1、我是等佛山地铁4号线开工后再出售,还是现在放盘出售?出售后,去买限购区域(桂城/金融高新区二手房)或者入户佛山,直接去买限购区,这套先留着? 答:我从几个方面分析一下,仅供参考。 1)根据相关报道,佛山地铁4号线一期等新一轮轨道交通规划建设,已递交国家发改委报批,预计近期会有审批结果。线路全长约57km,计划建设周期为2019-2024年,预计2024年底通车。但是参考广佛线、2号线、3号线的建设进度,我对通车时间是持保留态度的。参考地铁规划图,最靠近楼盘的应该是4号线的【西青大道站】,但站点的具体位置不太明确。 2)该地段的城市道路、绿化路灯等硬件设施基本成型,高楼大厦林立、商业综合体等(楼盘东侧3-4km有万达广场),很多已经建成并投入运营。换言之,可见即可得,不仅仅是停留在图纸层面上。同时,楼盘扎堆,如:恒大御湖郡、华盛锦盈嘉园、时代廊桥、时代城、汇信华府等,配套资源方面可以共享。 3)虽然靠近广茂线铁路,但是也需要留意这条线路的运营频次,如果频次较低,并且以白天运营为主,则对于这里的居民来说,我认为影响有限。这个信息需要你们去捕捉并判断,当有意向买家询问的时候,可以适当进行排异。因为明摆着的东西,你很难忽悠过去,我也不建议忽悠,但我们可以根据事实进行解释,这样诚信一点,交易也顺畅一点。 4)该地段的北侧有三水森林公园,西侧和南侧有东平水道(江)环绕,自然资源优厚、绿化空气佳,比较适合度假自住、当地居民(工作)自住改善、长线投资等人群。 5)相对不足:产业稀缺、人口密度较低、居住氛围稀薄、供应量较大、且不限购、性价比相对较高。虽然有纳购买力不断进场,但资金主要还是围绕一手市场,二手市场容易被稀释,二手交易缺乏生存空间。简单来说,供大于求,缺乏产业支撑、缺乏公交型的轨道枢纽(即地铁),故较难带动人口,也较难留住人口,资金易入难出。 小结:通过以上的分析,我认为如果你要卖,最好等地铁4号线坐实后再根据市场情况做决定。如果继续保留,则适合长持。无论是卖与不卖、无论是买广州还是佛山,我都建议优先考虑“限购区域”。为什么限购,就是因为价值较高、买的人多,而且限购区都是临广片区,所谓“近水楼台先得月”,在共享广州的人口和资源的层面上,物理距离决定了它们更有优势。 问题2、我是外省户口,老家属于开发区,可能过不几年要拆迁,如果入户佛山,不知道值不值得,不知道会不会影响老家拆迁赔偿问题,现在很纠结,不知道怎么办了?能给个参考意见吗。 答:什么时候拆迁还是未知之数,社保会否影响赔偿问题,这个建议咨询当地的房产律师,或者参考其他兄弟村的案例。但是根据我的经验来看,社保一般不会影响拆迁赔偿的金额,反而“性别、姓氏、户口、产权、面积”等因素影响更大一些。
工薪阶层,家庭总收入2.5万。目的想置换一手大三房。在芳村汾水小区有两套楼,一套细积楼梯楼,一套两房加装电梯楼(贷款缺口74万),在放卖过程二手市场遇冷。 问题1:当下芳村商品房市场是否适合放卖?急售是否明智。 问题2:置换一手楼,对比保利花海湾,凯粤新世界,你心水是哪个。
火龙果
火龙果
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知名房产博主
你好,谢谢你的提问。 一、基本情况: 1、目的需求:置换,一手,大三房。 2、家庭总收入2.5w。 3、名下房产:两套,均在芳村汾水小区,大概如下: 一套,细积、楼梯楼。 一套,两房,加装电梯楼(贷款缺口74w)。 4、目前情况:在放卖过程,二手市场遇冷。 二、问答: 问题1、当下芳村商品房市场是否适合放卖?急售是否明智。 答:其实不仅是芳村,广州的二手市场整体都比较冷,主要体现在成交量少。除了调控的原因之外,也存在其他原因,例如: 供应端:部分业主高估了自己的物业价值,他们还沉浸在2017-2018上半年高位的心理预期中,且还未跟随市场进行回调。 需求端:越来越多人的购房能力值在不断提升,学会了辨别,自住的楼龄和产品类型等也成为重点考虑因素之一,投资的意识也在逐渐改变。 具体来看,汾水小区所在的茶滘板块有不少一手楼在供应,例如:保利西悦湾、保利花海湾、丽湾新城欣悦湾、远东御江豪庭等,稍微远一点的有如广钢新城板块和滘口板块,所以就芳村而言,供应多,选择也多。如果有400-500w资金的意向客户,则可能会选择一手房,如果比较低端一点的,可能会选择靠近地铁站或者老城区的海珠西(昌岗、工业大道)、老荔湾(中山八)、越秀东山、或者是天河体育西、东圃车陂、番禺洛溪、市桥等、白云南部(金沙洲、同德围)等板块/地段,包括咨询我的网友,大部分都是集中在市中心的老城区或热门的新城区板块,而非不是热门的茶滘板块。 那显而易见,假如楼龄较旧、缺乏利好,一手供应量大,不靠近地铁站、周边工业与城乡结合的情况下,你们可以再想想有哪些是该小区或地段的竞争力?可能就只剩下“价格”了,因为在房地产市场,没有卖不出去的产品,只有卖不出去的价钱。所以,急卖应该是在衡量各方之后的结果,而不应该挂上“不明智”的标签。衡量后合适的就应该出手,否则等到什么时候才卖?可能有人会说等下一轮大市,但其实没有人能预测到下一轮大市是什么时候,相反,目前二手市场遇冷却是事实。 所以,你问我当下是否适合放卖,我认为要结合你们置换的迫切程度,和衡量卖买标的物之间的价值转换关系。 问题2、置换一手楼,对比保利花海湾,新世界凯粤湾,你心水是哪个? 答:二选一的情况下,我会优先考虑新世界凯粤湾,近地铁、有教育配套、居住氛围浓郁、靠近江景等优势。另外,距离2016.8的芳村地wang“华大物流地块”约1.9-2km,当时楼面价达35216元/㎡,楼价至少开卖5w以上或才能保本,该地块能起到市场价格风向标的效果,对于附近的楼盘而言有一定的利好预期。
手上有两套投资房:一套番禺万博的公寓,此套租金抵月供;另一套在花都汽车城地铁口,月供没租,新房。目前想出售花都的这套,花都这边上涨空间有限,又要月供,想卖掉不知是否合适?
火龙果
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知名房产博主
你好,谢谢你的提问。 一、基本情况: 1、名下房产:均为投资房。 【番禺万博公寓】此套租金抵月供, 【花都汽车城地铁口】月供中,没出租,新房。 二、问答: 问、目前想出售花都的这套,花都这边上涨空间有限,又要月供,想卖掉不知是否合适? 答:因为我对你的情况并不是太了解,不知道你卖了花都这套房子后,打算再买哪里呢。 【花都汽车城】靠近【广州北站】板块,周边有汽车产业布局,未来广州北站也会成为花都最大的轨道交通枢纽,目前有不少地方已经在拆迁中,所以是有一定的发展期待性的。只是花都一手供应量较大,而且与广州的链接程度不及增城、南沙,花都区基本上是自成一体的,对于购房的文化、意识是相对“另类”的区域。目前只有地铁9号线,至于8号线二期北延段什么时候落实,目前还是未知之数,投资资金要进场,也要有枢纽带动,枢纽过于单一,且不能直接到市区,所以地铁轨道的吸引力显得比较单薄。而且花都供大于求,利好兑现速度较慢,所以如果你要卖掉,我认为是可以理解的。只是,卖什么价钱、怎么卖又是另外一个层面的话题。 附上参考信息: 从化:14号线二期直达广州主城区。(白云新城、广州站) 增城:13号线二期、21号线二期,直达广州主城区,前者贯穿广州东西的大动脉,后者联动知识城支线。 南沙:4号线直达万胜围。18号线、22号线已经在动工。
你好,曹老师,我是外地户口,2017年入手的三水西南北江新区(恒大御湖郡)这个楼盘,刚收楼,紧挨着新动力商业广场,据说有佛山地铁4号线规划,西青大道站就在旁边,地铁规划很多年了,迟迟未开工,楼盘旁边有一条铁路,我现在有一些担心,好不好出手,是等4号线开工了,再出售。还是现在放盘出售以后,去买限购区域(桂城或金融高新区二手房)?我现在没有佛山社保!或者入户佛山,直接去买限购区,这套先留着。不知道怎么办?
曹绍林
曹绍林
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合富研究院高级分析师
你好,你三水恒大御湖湾我建议还可以持有,虽然四号线还没动工,但那边发展潜力还是不错,而且四号线迟早是会推进的,到时候房子的升值空间会挺大,现在出售有点可惜; 投资千灯湖的次新房,是不错的选择,目前千灯湖次新房,90平不少房源放盘在25000-28000,投资还是划算的,升值空间也挺大。
火哥,你好,请问现在出售白云区云山雅苑合适吗?房价一直跌。去年成交价差不多6万,今年5万。
火龙果
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知名房产博主
你好,谢谢你的提问。 不知道你出售后的下一步计划是什么呢,如果是置换,即卖一买一,也需要看你是购买哪里,购买的需求等综合考虑,而不能仅仅因为出售价格而做出决定的。假设你不急着回笼资金,我建议先等等,留意市场的走势再作决定。