去年在黄埔区知识城绿地买了一套公寓6O万。虽然没交完钱也没收楼，但听说公寓不好卖，升值空间小。放在手里不知道怎么办？装修还是继续放着？
你好，谢谢你的提问。
问题：2018年在黄埔区的知识城，买了绿地的一套公寓，总价60w。虽然没交完钱也没收楼，但听说公寓不好卖，升值空间小。放在手里不知道怎么办？装修还是继续放着？
答：从板块的发展层面来看，知识城是值得期待的。除了现有的地铁14号线支线已经通车之外，北部有【新和站】，南部有【镇龙站】，都是分别能与14号线和21号线换乘，而21号线预计在2019.9.28通车，届时能吸引小部分在周边工作的人群租住。但更强而有力的居住人群，应该还是知识城板块本身的产业员工，而目前产业还处于硬件建设阶段，等到将来员工进驻，还需经历一段时间。所以，如果你收楼的时候，租赁市场还未热起来，我建议不妨先缓一缓，不急于装修。如果你的公寓本身带有精装修，只是说没有家私家电，并且你想减轻一下月供压力（不知道你是一次性还是贷款），则建议购买一些便宜一点的家私家电即可，或者留意一下业主群有没有团购优惠。
你好，老师，我是外地户口，2017年入手的三水西南北江新区（恒大御湖郡）这个楼盘，刚收楼，未满2年，紧挨着新动力广场，据说有佛山地铁4号线规划，西青大道站就在旁边，地铁规划很多年了，迟迟未开工，楼盘旁边有一条铁路，我现在有一些担心，以后好不好出手，是等4号线开工了，再出售。还是现在放盘出售以后，去买限购区域（桂城或金融高新区二手房）？我现在没有佛山社保！或者入户佛山，直接去买限购区，这套先留着。不知道怎么办？还有就是我是外省户口，老家属于开发区，可能过不几年要拆迁，如果入户佛山，不知道值不值得，不知道会不会影响老家拆迁赔偿问题，现在很纠结，不知道怎么办了？能给个参考意见吗？
你好，谢谢你的提问。
一、基本情况：
1、外地户口，没有佛山社保。
2、名下房产：恒大御湖郡，2017年买入。
3、地理位置：佛山市三水区西南街道新恒路（高德地图）
4、楼盘概况：
1）刚收楼，未满2年，紧挨“新动力广场”。
2）据说有佛山地铁4号线，但规划多年，仍未开工。
3）旁边（西侧）有广茂线铁路，担心以后不好出手。
二、问答：
问题1、我是等佛山地铁4号线开工后再出售，还是现在放盘出售？出售后，去买限购区域（桂城/金融高新区二手房）或者入户佛山，直接去买限购区，这套先留着？
答：我从几个方面分析一下，仅供参考。
1）根据相关报道，佛山地铁4号线一期等新一轮轨道交通规划建设，已递交国家发改委报批，预计近期会有审批结果。线路全长约57km，计划建设周期为2019-2024年，预计2024年底通车。但是参考广佛线、2号线、3号线的建设进度，我对通车时间是持保留态度的。参考地铁规划图，最靠近楼盘的应该是4号线的【西青大道站】，但站点的具体位置不太明确。
2）该地段的城市道路、绿化路灯等硬件设施基本成型，高楼大厦林立、商业综合体等（楼盘东侧3-4km有万达广场），很多已经建成并投入运营。换言之，可见即可得，不仅仅是停留在图纸层面上。同时，楼盘扎堆，如：恒大御湖郡、华盛锦盈嘉园、时代廊桥、时代城、汇信华府等，配套资源方面可以共享。
3）虽然靠近广茂线铁路，但是也需要留意这条线路的运营频次，如果频次较低，并且以白天运营为主，则对于这里的居民来说，我认为影响有限。这个信息需要你们去捕捉并判断，当有意向买家询问的时候，可以适当进行排异。因为明摆着的东西，你很难忽悠过去，我也不建议忽悠，但我们可以根据事实进行解释，这样诚信一点，交易也顺畅一点。
4）该地段的北侧有三水森林公园，西侧和南侧有东平水道（江）环绕，自然资源优厚、绿化空气佳，比较适合度假自住、当地居民（工作）自住改善、长线投资等人群。
5）相对不足：产业稀缺、人口密度较低、居住氛围稀薄、供应量较大、且不限购、性价比相对较高。虽然有纳购买力不断进场，但资金主要还是围绕一手市场，二手市场容易被稀释，二手交易缺乏生存空间。简单来说，供大于求，缺乏产业支撑、缺乏公交型的轨道枢纽（即地铁），故较难带动人口，也较难留住人口，资金易入难出。
小结：通过以上的分析，我认为如果你要卖，最好等地铁4号线坐实后再根据市场情况做决定。如果继续保留，则适合长持。无论是卖与不卖、无论是买广州还是佛山，我都建议优先考虑“限购区域”。为什么限购，就是因为价值较高、买的人多，而且限购区都是临广片区，所谓“近水楼台先得月”，在共享广州的人口和资源的层面上，物理距离决定了它们更有优势。
问题2、我是外省户口，老家属于开发区，可能过不几年要拆迁，如果入户佛山，不知道值不值得，不知道会不会影响老家拆迁赔偿问题，现在很纠结，不知道怎么办了？能给个参考意见吗。
答：什么时候拆迁还是未知之数，社保会否影响赔偿问题，这个建议咨询当地的房产律师，或者参考其他兄弟村的案例。但是根据我的经验来看，社保一般不会影响拆迁赔偿的金额，反而“性别、姓氏、户口、产权、面积”等因素影响更大一些。
工薪阶层，家庭总收入2.5万。目的想置换一手大三房。在芳村汾水小区有两套楼，一套细积楼梯楼，一套两房加装电梯楼（贷款缺口74万），在放卖过程二手市场遇冷。
问题1：当下芳村商品房市场是否适合放卖？急售是否明智。
问题2：置换一手楼，对比保利花海湾，凯粤新世界，你心水是哪个。
你好，谢谢你的提问。
一、基本情况：
1、目的需求：置换，一手，大三房。
2、家庭总收入2.5w。
3、名下房产：两套，均在芳村汾水小区，大概如下：
一套，细积、楼梯楼。
一套，两房，加装电梯楼（贷款缺口74w）。
4、目前情况：在放卖过程，二手市场遇冷。
二、问答：
问题1、当下芳村商品房市场是否适合放卖？急售是否明智。
答：其实不仅是芳村，广州的二手市场整体都比较冷，主要体现在成交量少。除了调控的原因之外，也存在其他原因，例如：
供应端：部分业主高估了自己的物业价值，他们还沉浸在2017-2018上半年高位的心理预期中，且还未跟随市场进行回调。
需求端：越来越多人的购房能力值在不断提升，学会了辨别，自住的楼龄和产品类型等也成为重点考虑因素之一，投资的意识也在逐渐改变。
具体来看，汾水小区所在的茶滘板块有不少一手楼在供应，例如：保利西悦湾、保利花海湾、丽湾新城欣悦湾、远东御江豪庭等，稍微远一点的有如广钢新城板块和滘口板块，所以就芳村而言，供应多，选择也多。如果有400-500w资金的意向客户，则可能会选择一手房，如果比较低端一点的，可能会选择靠近地铁站或者老城区的海珠西（昌岗、工业大道）、老荔湾（中山八）、越秀东山、或者是天河体育西、东圃车陂、番禺洛溪、市桥等、白云南部（金沙洲、同德围）等板块/地段，包括咨询我的网友，大部分都是集中在市中心的老城区或热门的新城区板块，而非不是热门的茶滘板块。
那显而易见，假如楼龄较旧、缺乏利好，一手供应量大，不靠近地铁站、周边工业与城乡结合的情况下，你们可以再想想有哪些是该小区或地段的竞争力？可能就只剩下“价格”了，因为在房地产市场，没有卖不出去的产品，只有卖不出去的价钱。所以，急卖应该是在衡量各方之后的结果，而不应该挂上“不明智”的标签。衡量后合适的就应该出手，否则等到什么时候才卖？可能有人会说等下一轮大市，但其实没有人能预测到下一轮大市是什么时候，相反，目前二手市场遇冷却是事实。
所以，你问我当下是否适合放卖，我认为要结合你们置换的迫切程度，和衡量卖买标的物之间的价值转换关系。
问题2、置换一手楼，对比保利花海湾，新世界凯粤湾，你心水是哪个？
答：二选一的情况下，我会优先考虑新世界凯粤湾，近地铁、有教育配套、居住氛围浓郁、靠近江景等优势。另外，距离2016.8的芳村地wang“华大物流地块”约1.9-2km，当时楼面价达35216元/㎡，楼价至少开卖5w以上或才能保本，该地块能起到市场价格风向标的效果，对于附近的楼盘而言有一定的利好预期。
手上有两套投资房：一套番禺万博的公寓，此套租金抵月供；另一套在花都汽车城地铁口，月供没租，新房。目前想出售花都的这套，花都这边上涨空间有限，又要月供，想卖掉不知是否合适?
你好，谢谢你的提问。
一、基本情况：
1、名下房产：均为投资房。
【番禺万博公寓】此套租金抵月供，
【花都汽车城地铁口】月供中，没出租，新房。
二、问答：
问、目前想出售花都的这套，花都这边上涨空间有限，又要月供，想卖掉不知是否合适?
答：因为我对你的情况并不是太了解，不知道你卖了花都这套房子后，打算再买哪里呢。
【花都汽车城】靠近【广州北站】板块，周边有汽车产业布局，未来广州北站也会成为花都最大的轨道交通枢纽，目前有不少地方已经在拆迁中，所以是有一定的发展期待性的。只是花都一手供应量较大，而且与广州的链接程度不及增城、南沙，花都区基本上是自成一体的，对于购房的文化、意识是相对“另类”的区域。目前只有地铁9号线，至于8号线二期北延段什么时候落实，目前还是未知之数，投资资金要进场，也要有枢纽带动，枢纽过于单一，且不能直接到市区，所以地铁轨道的吸引力显得比较单薄。而且花都供大于求，利好兑现速度较慢，所以如果你要卖掉，我认为是可以理解的。只是，卖什么价钱、怎么卖又是另外一个层面的话题。
附上参考信息：
从化：14号线二期直达广州主城区。（白云新城、广州站）
增城：13号线二期、21号线二期，直达广州主城区，前者贯穿广州东西的大动脉，后者联动知识城支线。
南沙：4号线直达万胜围。18号线、22号线已经在动工。
