男性未婚，在科韵路工作，首套，预算首付60w左右，可公积金贷款，月收入1.8w。看过凤岗站附近的楼盘，也看过中森茗苑但距离地铁站太远不考虑了，最近黄埔松绑，在考虑知识城。目前没有房票，但是在20年10月份满5年社保，所以你觉得我是现在趁在回暖之前购买非限购区，还是等下一年年底再购买？如果是现在购买，那根据我的情况你推荐哪个版块？因为是刚需，所以通勤，教育也需要考虑在内。
你好，谢谢你的信任和提问。
一、基本情况
1、购房目的：刚需、首套
2、工作地点：科韵路
3、资金预算：首付约60w，可公积金贷款
4、月度工资：1.8w，男性，未婚
5、需求意向：
1）暂无房票，2020年10月社保满5。
2）通勤、教育
6、意向板块：知识城
二、问答：
问题1、目前我是趁在“楼市回暖”之前购买非限购区？还是等下明年年底再购买呢？
答：我分享几个观点给你参考一下：
1）购房原因
【内因】可理解为“内部驱动”，即由内部因素驱使你去购房。例如：婚前财产、结婚婚房、小孩读书、方便上班、照顾老人等。需求程度越紧急重要，则越需要尽快购买。
【外因】可理解为“诱因动机”，即由外部因素驱使你去购房。例如：楼市回暖、新闻资讯、销售催促、微信群嗨、同事同学亲戚之间的对比等。舆情压力越大，则越容易盲目地购买。
但无论是哪种原因，都需要冷静、客观、全面地看待买房这件事情。否则，越急越容易出事、越容易买了不适合自己的房子。
2）楼市走势
通过各方面的数据分析，我预测明年广州楼市大概率是会回暖，具体表现为：成交量提升、成交价“止跌至平稳”，局部会微涨，但预计整体在1-5%区间，较难出现快涨、大涨的情况，因为：
一旦部分楼盘出现“过激”行为，则会容易引来有关部门的“重点照顾”。
一旦量价数据超出官方“预期”，则会容易再次引来上层的“调控加码”。
目前，市场上可流动、可撬动的资金还是比较少，二手房子的流通性比较低，虽然预测是“暖”，但具体还要看明年春节后小阳春成色。
3）购房时机
其实，你买不买对我不会构成什么的影响，因为我本职工作不是从事房地产行业，也不需要依靠卖房来“吃饭”。但你既然提问我，作为你的咨询师，我观点是鲜明的，就是：“不要为了买而买”。
尽管你对本次购房目的定义为“刚需”，但我通过你的描述来看，并没有感受到太多的迫切性，而且你的社保/个税未满5年。所以，我建议你明年再买。
如果是通过“社保/个税满5”这个方式够买：理想情况下，则最快也要到明年9月签合同。（一手的可能会提前一点，但我不建议，始终是有风险）。
如果是通过“入户/人才引进”这个方式购买：理想情况下，则最快明年上半年就可以落实房票和完成整个买房交易流程。
4）购房资格
上周黄埔出台了“人才”政策，降低了相关的“购房门槛”。但细则（购房指南）还未出来，需要等待官方进一步公布，不排除会在今天晚上或者下周出台，具体等官宣。只要你符合相关的人才购房条件，则建议优先考虑在黄埔的科学城购房。当然，这里面有两个可变项：
【可变项一】到底是否满足人才购房条件？我暂时无法了解你的情况。
【可变项二】是否一定要买科学城？也不一定，需要结合你需求进一步评估。
小结，建议明年买。如果是我，宁愿靠近上班地点、减少通勤时长，面积小一点、楼龄老一点的旧房子，也不愿意买“郊区且远离地铁站”的新房子。
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问题2、如果是现在购买，那根据我的情况你推荐哪个版块？因为是刚需，所以通勤，教育也需要考虑在内。
答：如果你现在买，建议优先考虑增城新塘板块：
1）产业优势
凯达尔枢纽国际广场，整个大新塘板块，重点围绕新一代信息技术、汽车及新能源汽车、金融科技上下游产业链进行产业招商，打造三大千亿级产业集群。未来有足够多的企业员工，居住需求会得到释放，有利于新塘板块的房产交易和租赁市场。
2）地铁优势
目前从【新塘站】乘坐13号线一期，8个站（约25分钟）到【鱼珠站】换乘5号线，4个站（约12分钟）到达【科韵路站】下车。加上等候和换乘，地铁通勤耗时大概在40-45分钟的区间。
另外，还有在建的13号线二期，预计2022-2023年区间通车，届时能从新塘直达【棠下站】，去科韵路附近上班也相对便捷。
3）配套成熟
商业：各个楼盘小区的底商、汇太广场、星之岛广场、凯达尔枢纽国际广场（即将开业）、保利335金融中心（在建）等等，餐饮、娱乐、购物，体验式消费等一应俱全，将来也会越来越完善。
教育：新星幼儿园（盛世名门）、亚太新城幼儿园、天恩幼儿园、米罗小镇幼儿园、新塘雅培幼儿园；白江小学（校前路）、新康小学、碧桂园凤凰城中英文、瑶田小学；新塘中学等。
ps：教育水平与广州市区中心相比，差距还是比较明显的，而且距离你小孩将来读书还有比较漫长的时间，目前建议优先考虑人的实际居住需求。
小结：首付60w，首套首贷，则总价预算约200w，在知识城板块买，可能是距离地铁比较远的，目前的二手选择不是太多，而且距离你工作地铁比较远，在需求不是太紧迫，购房条件未成熟的情况下，我建议先缓一缓思考一下、多踩盘对比一下。
以上，仅供参考，一切以现场实际为准。预祝置业顺利，生活美满、幸福快乐！
户籍在外省.现金50万.不想贷款.想投资一套广州附近的房产.因为生活在北方.经常去广州很喜欢那边环境.目前看的北部万科城64平38W.您觉得是留着现金还是投资呢.
你好，谢谢你的信任和提问。
一、基本情况
1、购房目的：投资（外省户籍）
2、资金预算：50w，不贷款
3、需求意向：广州附近的房产
4、已看项目：北部万科城，64m²、38w
二、问答：
问：因为生活在北方，经常去广州很喜欢那边环境。目前看的北部万科城，64m²、38w，您觉得是留着现金还是投资呢？
答：首先，我主要研究的是广佛楼市，对清远楼市并不十分了解，所以是楼盘的介绍、参数等，可能你通过房天下app等这类的购房平台去了解会更好。但既然你提问我，而且购房思维、购房技巧是一脉相承的，所以我会分享一些观点给你参考。
1）如果整个白云区看作二线城市，那花都区就相当于是三线城市，而清远就相当于四线城市。不要说四线城市，就算是一线城市的广钢新城板块，供应量较大，加上佛山临广片区最近调整“购房”政策，所以广钢的房价上涨十分缓慢，甚至年底了，有部分房企为了尽快资金回笼，推出不少的优惠、特价房。所以，更何况是土地供应量、一手供应量十分庞大，且缺乏产业、远离城轨的板块/地段。
2）投资收益主要有出租和将来卖出赚取的差价。对于出租，我不知道这个楼盘是否提供给“返租”，假设是有，则
思考一：谁能保证收益到达预期？
思考二：签约返租的周期是多长？
思考三：如果是旅游文化产品，“生意”会否受季节性影响？
思考四：将来接盘的人群从哪里来?
3）如果是我，可能会在广州市天河智慧城买一套万科的极小公寓，因为那边有21号线、有非常多的互联网公司、新兴产业，有比较丰富的配套，租金一个月约1500-1600，租金回报率较高，租赁市场十分活跃。
小结：如果你一定要花钱购买房产，50w的总价，在我看来或只能考虑公寓，但不等于我建议你买公寓，只是给你参考、对比的意思。如果买四线城市的房产，持有周期我无法想象，何时回本我无法想象。但天河智慧城的极小公寓（二手），可见即可得，租房需求实实在在。如果你对公寓没有兴趣，则我建议你买四大银行的稳健类的金融产品。
以上仅供参考，一切以现场实际为准。预祝投资顺利，心想事成。
本人男，没结婚没小孩，在越秀上班，因没有广州购房资格，在物色佛山的房子。首付能拿出70w左右，总价看200-230w左右的房子，看了千灯湖的景裕豪园的88平方三房，小区环境是不错的，但不近地铁口，所以自己处于不知道买不买的情况，小区喜欢是喜欢，但想到上班时间要一个多小时，也犹豫了。我的需求是70自住+30投资。
都在问我自己现在想要什么，我可能会更看中是否近地铁，现在看佛山，也是想着过几年等有资格了出手再买广州市区的房子，但广州居住条件肯定没佛山好，而且到时候会因为贷款问题限制广州买房。
我是应该考试拿个广州户口，买个市区的二手房呢，还是去千灯湖买房子呢？如果买千灯湖的话，有推荐楼盘嘛？该怎么做选择呢？需要年底做决定嘛？
你好，谢谢你的信任和提问。
一、基本情况
1、购房目的：自住70%+投资30%（单身，男）
2、工作地点：越秀区
3、资金预算：首付约70w，总价约230w以内
4、需求意向：
1）没有广州房票，意向佛山。
2）靠近地铁
5、意向楼盘：
【景裕豪园】千灯湖，88m²，三房
支持点：喜欢小区环境
犹豫点：不近地铁口，上班需要1小时+
二、问答
问题1、都在问我自己现在想要什么，我可能会更看中是否近地铁，现在看佛山，也是想着过几年等有资格了出手再买广州市区的房子，但广州居住条件肯定没佛山好，而且到时候会因为贷款问题限制广州买房。
答：我分享几个观点参考你参考一下：
1）虽然你是单身男性，但不知道你目前的年龄，不同的年龄，还是有不同的选择。
如果是25岁之前，则最重要还是尽可能地靠近你工作地点。年轻人，应该花更多的时间在工作上、学习上，而不是通勤上。
如果是25岁之后，则可能过几年就会结婚，缘分的事情很难说，对吧。那这个时候除了要考虑你自己的工作地点，还需要考虑居住面积。或者说，如果是确定三房起步，则需要适当调整一下“通勤时长”。
2）目前没有广州房票，但广州的增城是不完全限购的，假设你的工作地点分别如下：
在“杨箕”附近，则在【新塘站】乘坐13号线，在【鱼珠站】换乘5号线，耗时约50分钟。
在“海珠广场”附近，则金沙洲（佛山）的通勤会更便捷，以里横路为例，在【浔峰岗站】乘坐6号线，则9个站，耗时约20分钟。
在“公园前”附近，则除了金沙洲（佛山）之外，千灯湖和金融高新区是可以考虑的，在【金融高新区】乘坐广佛线，在【西塱站】换乘1号线，耗时约35分钟。
当然，这些只是参考，一方面，越秀区的面积还是不小的，另一方面，换乘或等待地铁的过程也是会耗费时间。
3）景裕豪园，直线距离【金融高新区站】约2km，不同的楼栋，不同的路径，实际距离也会不同。这是“违背”了你购房的需求，所以，还不如考虑靠近地铁站，但面积或楼层稍微没那么突出的二手房。
4）你是自住为主，投资为辅。虽然有些朋友喜欢有百分比来确定购房目的，但实际上是很难用数字去衡量，只有大概数。要满足自住需求，就必须：
a、靠近地铁，方便你通勤；
b、楼下有底商，至少包括便利店（超市）、药房、水果店、餐饮等，是能满足最基本的生存和保障最基本的“尊严”。
c、小区环境，物业管理等，是重要，但在房子所处的地段来说，在资金有限的情况下，其实是“微不足道”，不是说不该有，而是“未轮到”它出场。
小结：先解决通勤和配套，然后是户型、面积，其次才是小区绿化、环境等条件。
问题2、我是应该考试拿个广州户口，买个市区的二手房呢，还是去千灯湖买房子呢？
答：这是很多个层面的问题，需要分开来看待：
第一，我支持你考试拿个广州户口。给自己多一个选择，进可攻、退可守。
第二，市区二手房的面积会减少、楼龄会偏老一些。但生活上，工作上，能得到很好的支撑。
第三，千灯湖板块是佛山临广片区，具备地缘优势，作为广州的“后花园”，无论是投资，还是刚需自住，这是一个不错的选择。
回归到你的购房需求，如果地铁排在最前，后面紧跟小区环境，则千灯湖板块或更适合你。
问题3、如果买千灯湖的话，有推荐楼盘嘛？该怎么做选择呢？
答：其实我在房知了、微博、头条已经注明：“只推荐板块/地段，个盘建议自行查找”。我希望更多的是提供购房思维、置业方向，而不是像中介一样、像卖房平台一样，有大量的房源供选择。
你抓住几个点，通过购房类app，例如：链家、房天下等进行搜索，会比我直接推荐的更实在和高效。具体如下：
1）优先考虑【金融高新区站】附近、其次是【千灯湖站】、接着是【礌岗】，最后是【南桂路】，因为更靠近你工作地点，保障通勤时长，而且城市基本面比较好，规划高大上。
2）步行到地铁的距离尽量控制在15分钟之内。
3）宁愿牺牲一点面积，也要换来通风透光和视野开阔。
4）再往西边延伸，通勤就越远了，与距离地铁站远的楼盘，总通勤时长上，相差不大了。
问题4、需要年底做决定嘛？
答：如果你看完我的回复后，还未确定购房方向，则建议你不要逼着自己在短时间内做决定。如果你已经有了决定，并且有符合你需求的房源，则春节前后都是入手的时机。不用太急，因为千灯湖板块的二手存量仍然比较大，在短时间内又要与南沙、增城、花都等区域“竞争”，所以二手楼市还是偏冷。
以上，仅供参考，一切以现场实际为准。预祝置业顺利，幸福美满！
火哥，前段时间咨询过你的，之前看新塘惠百氏的一套3房.83.14方，东向7楼，177万刚过两年，因为南沙放松限购，业主反价了5万块了，不知道还买不买好？现在要不要加快入市，之前我是不急的，现在看到业主反价了，心里急了，此外有佛山的购房名额了，买广佛交界好还是买新塘？都是考虑投资的，计划5年期，预算200万，首期60万左右，如果考虑佛山的话看你微博推荐北滘新城，或者金沙洲，或者千灯湖的二手的？另外佛山金域中央同惠百氏比较哪个更好？
你好，谢谢你的信任和再次提问。
问题1、之前看新塘惠百氏的一套3房，177w、约83m²，单价约21289元；东向、7楼，满二。因为南沙“放松”限购，业主反价了5w，不知道还买不买好？
答：我是这样看的，
1）先不研究业主返价的原因和返价的行为，就看总价÷面积得出来的单价，然后结合这个楼盘的发展潜力和房子的参数来综合评估。
2）价格对比：
原价177w，单价约21289元
返价182w，单价约21928元
相差不大，而且单价还未超过2.2w，东向7楼，我认为还是具备一定的性价比。
3）你是投资为目的，我认为持有的年限越短越好，即能够在此期间相对容易“卖出”，所以5年左右我认为是合适的。
4）新塘板块的【白江站】与【新塘站】较近，直线距离约1.3km。
一方面，惠百氏的所处的地段与凯达尔综合枢纽保持一定的距离，包括：穗深城际、新白广城际、规划的23号线等，避免大量人流带来的“直接冲击”。
另一方面，又可以享受到新塘TOD之后发展带来的红利，包括：进驻的产业、商业配套、人流和品牌力等。
目前还有在建的13号线二期，预计2022-2023年左右通车，届时能直达广州市中心，例如天河公园、珠江新城、东风路一带等，相信也能吸引到部分刚需购买力（无法入户、社保年限不够的刚需人群）。
小结，初步来看，我认为可以接受，但还要看具体的户型、室内保养等。
问题2、如果投资佛山，计划5年期，预算200w，首期约60w，“北滘新城，金沙洲，或千灯湖”的二手合适？
答：我可能会考虑千灯湖，其次是北滘新城。
【千灯湖】在前5-8年一手供应量较大，近两年开始逐渐回落（金融高新区的以外的不算，也不建议考虑），目前已经达到二手供应量的高峰期。随着11.29人才新政出台，现阶段已经开启入手的时机，而且对标广钢，单价4.5-5.5w区间，千灯湖二手才3w左右，以千灯湖的配套和城市定位，名片优势、地缘优势，仍有一定的升值潜力。
【北滘新城】有广州地铁7号线西延段和3号线在建，有地铁利好的预期，尤其是7号线，预计在2020-2021区间通车，届时能直达万博、大学城、科学城等热门板块。
【金沙洲】过了高速发展的黄金十年，可以说，在房地产的带动下，金沙洲“红足十年”（2009-2018），但花无百日红，板块与板块之间会有轮动，加上可开发的空间比较少，所以目前的金沙洲或更适合刚需自住人群。就算要买，我个人都偏向里横路，毕竟有12号线在建和规划的里水有轨电车8号线。
小结，简单粗暴来看，千灯湖＞北滘新城＞金沙洲
问题3、佛山的金域中央、惠百氏比较，哪个更好？
答：你说的金域中央应该是指金融高新区的“万科金域中央，我认为自驾+自住可以考虑，投资还是考虑靠近地铁站的楼盘。而且，越靠近广州市区越好。
以上，仅供参考。一切以现场实际为准。预祝投资顺利，马到功成！
你好火火，我现在又偏向考虑市区老破小，主要考虑老公上班方便，林和西，至少近三年不考虑过去广州，最好等孩子上初中再去，考虑是现在就买入市区二手出租还是等将来过去以后再买，现在买只能250万，两室，将来去了再买，可以再攒攒钱，到时候可以直接买三室可能也不一定够，不知道将来市区二手情况怎么样？还要考虑小孩上学，现在已经着手在卖河南这边房子了，我应该现在就入手还是以后去了再买呢？
你好，谢谢你的信任和再次提问。
一、基本情况
1、购房目的：
2、资金预算：总价约250w，两室
3、意向需求：
1）市区老破小
2）方便丈夫上班，林和西
4、计划：近3年不考虑去广州
二、问答：
问题1、考虑是现在就买入市区二手出租还是等将来过去以后再买，现在买只能250万，两室，将来去了再买，可以再攒攒钱，到时候可以直接买三室可能也不一定够，不知道将来市区二手情况怎么样？
答：看完你的描述，有几个观点分享给你：
1）虽然我预测明年广州楼市会比今年好，具体是：降价房源数量逐渐减少，成交量逐步提升，部分区域板块稳中有涨。但整体是偏稳，不会出现快涨、大涨。
2）你丈夫是否急着要来广州工作？如果不是，则没有必要急着买房。原因如下：
原因一：你们对自身的需求不清晰，源于工作情况处于变动或未变动之间，则会影响购房方向。
原因二：250w说多不多，说少不少，如果要攒够三房，什么时候才叫攒够？不知道，没有太明确的界限。
原因三：就算明年楼市3月有小阳春，但拉长周期来看，老破小不会有太大的升值空间。
3）投资房产，主要受益来自两个：出租租金和将来卖出赚取的差额。
出租：一定是市区比近郊、郊区好。居住需求较大，出租快、租金单价高。
买卖：老破小楼龄长，而且要重新装修，增加了装修成本，将来能否顺利卖出，不仅仅要看学位，还要看是否有其他利好，例如加装电梯、新地铁通车等。其他资源配套，则基本定格。
小结：楼市分化越来越严重，市区很大，要说市区二手将来怎么样，实在过于笼统。以5年为周期，东山口、东湖、建设六马路、农林下路、彩虹桥等板块地段，价格会坚挺，部分小区楼盘会继续上涨。因为有地铁利好预期，优质的教育资源、先进的医疗技术、丰富的餐饮美食，这些都是实打实的存在，有了这些配套资源支撑，房价一定坚挺无比。但同时，广州整体发展趋势是“东进南拓”，包括天河公园、员村、金融城、鱼珠、科学城、知识城、新塘等板块，或者是长隆万博、番禺客运站、南站、南沙区等，发展空间比市区要大。
所以，如果你们是看重市区的配套，希望便于出租，则老破小挑着买是没有问题的。但是，如果你们是看重楼龄、高大上的面貌和发展潜力，则科学城和万博都可以考虑。
问题2、还要考虑小孩上学，现在已经着手在卖河南省这边房子了，我应该现在就入手还是以后去了再买呢？
答：感觉你们有点焦急了，最稳妥的方式，建议先卖掉河南省的房子，钱到手后再买入广州的房子。不要将自己处于前后挤压的境况。建议先明确自己的需求，然后进行排序，老破小不是不可以买，但是如果仅仅是为了学位没有必要牺牲居住体验度，毕竟通往高等教育的路千万条。
如果确定丈夫是在林和西工作，则：
1号线与6号线交汇：东山口，老破小。紧挨【东山口站】的还有【署前路站】10号线目前在建，预计2022年通车。
3号线与7号线交汇：汉溪长隆。配套成熟，居住氛围浓郁，二手房源较多，可选择的产品较广。
7号线与18号线交汇：南村万博，18号线目前在建，预计2020-2022年区间分段通车，将来能直达东站。
以上，仅供参考，一切以现场实际为准。预祝置业顺利，阖家安康！
老师好，因为我们是二套，首付需要5层，预算最高380万，一直有关注万科欧泊，想找350万楼王直厅，等了好几个月没有，因为之前因为纠结学校所有错过一个笋盘，因为小孩现在中班，想把房子定了户口迁过来上学，中介又告诉我，明年广州可能涨价，小孩又快入小学了，所以整个人特别着急了。考虑欧泊主要是觉得房子新，以后那个地段可能不错。，我老公在珠江新城上班，开车上班，他其实觉得远了。这套房子想投资兼自住，现在主要自住为主，想着以后换房子容易出手而且可以升值。请问老师有没有其他的建议，谢谢。
你好，谢谢你的信任和提问。
一、基本情况
1、购房目的：二套，自住为主
2、工作地点：丈夫在珠江新城，自驾
3、资金预算：首付5成，总价约380w以内
4、需求计划：小孩现在中班，想把房子定了户口迁过来上学
5、意向楼盘：万科欧泊，350w楼王，直厅
二、问答
问、之前因为纠结学校所有错过一个笋盘，等了好几个月没有合适的房源；中介又告诉我，明年广州可能涨价，小孩又快入小学了，所以整个人特别着急了。考虑欧泊主要是觉得房子新，以后那个地段可能不错。我老公在珠江新城上班，开车上班，他其实觉得远了。这套房子想投资兼自住，现在主要自住为主，想着以后换房子容易出手而且可以升值。请问老师有没有其他的建议，谢谢。
答：看完你的描述，我能理解你内心的焦急。但不要急，也不用急。因为急是解决不到问题的，你先放松一下自己，调整一下心理预期。分享几个观点给你参考一下：
1）广州楼市明年大概率会比今年好，例如成交量会随着入户人口、新地铁线路的开通、配套完善等而不断提升，包括租赁市场，我认为会都是向好的方向进发。其次，成交价是否会提升，我认为更多的是平稳吧，有部分会恢复到2018年的峰值，有部分会微涨，但我相信整体幅度不会太大，很难再出现过去快涨大涨的时代。
2）既然是自住为主，则就要衡量一下到底户型重要还是学位重要，如果是户型重要，则比万科欧泊对应学位好的楼盘多的是。如果是非万科欧泊不可，则户型上就适当地调整一下。不知道你们选择万科欧泊还有没有其他的原因，但是如果是我，我会尽量选择小区内就有小学的楼盘，不用出小区，不用过马路，安全、方便接送。
3）学校是一个方面，还有家庭教育，甚至现在很多家长都会让自己的孩子补补课、上上课外班，这些都可以提升孩子的学习能力和综合知识，不一定非xx学校不可。
4）目前万博板块的基建还在进行中，主要是道路不好走、汽车经常塞车，工地的噪音、灰尘等影响体验度，假设路铺好了，18号线通车了（预计首段在2020年底前通车），则就不可同日而语了，当然到时候也不是这个价钱了。目前比较值得期待的有：万博商圈、地铁18号线、南大干线，稍微简介利好的有地铁7号线二期等。
小结：综合来看，万科欧泊经历了2018-2019的盘整，目前至明年第一季度，我认为都是一个不错的入手时机，如果明年18号线首段（万顷沙-冼村）真的能如期通车，则对地铁沿线站点的楼盘是一个较大的利好，届时4个站即可到达冼村，对于地铁通勤的人群来说，将会十分便利，将来你们再置换，那也能吸引到珠江新城工作的人群或者直接就在万博商圈工作的人群。
以上，仅供参考，一切以现场实际情况为准。预祝置业顺利，家庭安康！
