你好，谢谢你一直的关注和支持！ 一、基本情况 1、购房目的：置换，卖一买一 2、名下房产：花都，估价约160w 3、家庭情况：一家三口，孩子2岁 4、工作地点： 【先生】花都---通勤不是重点考虑 【太太】白云新城 5、现居住地：白云区，单位分的公寓 6、资金预算：总价约400w 7、需求意向： 【方向】市区，但不考虑白云区 【地铁】2号线（现在单位所在地铁线）、5号线（将来单位有可能搬到动物园）、11号线 【户型】三房 【其他】带学位 二、问答 问、新广州人，基本上是毫无头绪的看房。只看了广钢，觉得“保利碧桂园·公园大道”不错，450w、102m²，有学位、地铁和商业，但是预算超了一些，所以也没有定下来。其他地方也不了解，想问问你？ 答：分享几个观点给你参考一下： 1）购房大方向： 目前市场上的一手三房，基本是在85-100m²的区间，以总价400w为例，则单价在4-4.7w区间。无论是价钱、配套、教育、地铁、医疗、整体面貌等，我认为广钢新城都是比较合适，也值得期待的。 2）上班通勤路径模拟一下： 【方式一】在【鹤洞站】乘坐广佛线，然后在【沙园站】换乘8号线，接着在【昌岗站】换乘2号线，最后在【白云公园站】下车。这两个站的换乘是比较便捷的，但是楼盘距离地铁站并不算近。 【方式二】目前有11号线在建，预计2022-2023年左右通车。预计是在【鹤洞东站】乘坐11号线，然后在【江泰路站】换乘2号线，最后在【白云公园站】下车。 3）需要留意一下： 【通车时间】地铁11号线是广州大环线，经过的站点多，且大多数都是市区路段，路况复杂、建筑物密集、居民比较多，能否在2023年全线通车，我是有所保留的，不排除会分几段开通，那【鹤洞东】至【江泰路】能否如期通车？是未知之数了。 【站点位置】无论是“高德地图”、还是“百度地图”，均显示【鹤洞东站】在鹤洞立交桥底，而非有些人说的“广州造船厂医院”西侧对面。不要见到有临时建造的工地房子，就以为是地铁出入口。这里可能是建筑工人休息的地方，或者是有关人员办公的地方。只要一天未建出入口，普通市民都不知道具体是在哪儿，更不知道步行到地铁站需要多久？ 4）广钢新城分为“南北”两个部分 北部开发得比较早，目前已经高楼林立，部分楼盘的底商逐渐开业，居住氛围不断提升，整体面貌基本成型。 南部开发得比较晚，目前仍有大量的项目在建设中，预计未来几年都容易受到灰尘、泥土、噪音、灯光等影响。 5）如果是我，可能会考虑一下： 【广钢新城北部的二手】会有越来越多的业主办理了《不动产证》（以前叫《房产证》），现楼买，现楼住，选择多。百鸟在林不如一鸟在手。 不足：目前证满二、优质的房源不算很多。 【恒荔湾畔】三地条交汇，分别有1号线、11号线（在建）、22号线（在建），教育方面有康有为纪念小学、临江江景、白鹅潭的产业等。建议你看一下我微博在1月5日 03:19 发的视频，分析白鹅潭。和1月3日 12:34 付费提问第0551题。 不足：已经有一定的楼龄，而且芳村的建设发展相对比较缓慢。 【滘口板块】新世界凯粤湾、新世界逸彩庭园等，配套成熟，交通便利，教育无忧。 不足：有部分楼栋比较靠近轨道，而且滘口客运站的人流、车流较多。 6）对于将来公司可能会搬到动物公园。 这个有没有时间表？是否能百分百确定？如果都没有，则可以暂时忽略。 以上，仅供参考，一切以现场实际情况为准。预祝置业顺利，阖家安康，马到功成！

中午好！方案一几乎不可行，你自己也知道。方案二可以的，目前市场仍然淡静，尽情“砍价”吧。另外不满18岁，未有购房资格。祝你新年买到新房，顺利满意！谢谢！

你好，谢谢你的信任和提问。 一、基本情况 1、购房目的：二套，学位房（名下已有一套） 2、现住地点：中八 3、工作地点：未明确 4、目前情况：孩3岁半，4年内读小学，对学位不满意。 5、需求意向：“乐贤坊小学”的学位房 6、具体方案： 【方案一】华贵路一房一厅，60w，老破小砖木结构，内饰新装修。 备注：贷款受限制，甚至不能贷款。投资属性低，难转手。 【方案二】世纪广场回迁房，有电梯的220w，没电梯的190w 备注：离陈家祠地铁站300米，兼顾自用与投资。 二、问答 问题1、哪个方案更适合？ 答：二选一的情况下，我可能会选择60w这套老破小。纯粹是为了学位的使用价值。 一方面：不要说60w的总价，就是“60w的首付”，在购房的资金体量中是“微乎其微”的；总价60w的住宅，放眼整个广州也十分稀缺了。 二方面：现在你买来是为了小孩读书，将来买这套房子的家庭大概率也是为了小孩子读书。因为很少人会买楼龄超长的房子居住。 三方面：目前除了1号线【长寿路站】和【陈家祠站】，还有在建的8号线北延段，在【陈家祠站】与1号线换乘，和【华林寺站】 小结：除非学校老师整体教育素质下降，学生的升学水平降低，否则教育资源“一直在线”。有相对优质的教育资源“兜底”，支撑着房屋的价值。等到你将来卖出去，至少是能保值，而且这几年又能赚些租金。一举三得。 1）读书 2）租金 3）成本低 所以，能否贷款，问题不大。说不定有一天拆迁呢（当然，这是后话）。 问题2、另外还想问下小孩不够18岁，房子无贷款能否过户？ 答：小孩子没有独立买房的资格，但过户的话，或者可以看看能否“监护人公证”。二手房的一些具体操作、疑难问题等，建议一下咨询房知了平台其他专家，例如：潘炜杰老师。谢谢 以上，仅供参考，一切以现场实际为准。预祝置业顺利，美满幸福！

你好，谢谢你的信任和提问。你的提问很直接，我也言简意赅。 一、基本情况 1、购房目的：自住（单身） 2、工作地点：绿地中央广场（21号线神舟路站） 3、意向楼盘：华标峰湖御境，总价312w、88m²、两房，单价约35455元，南向 问题1、想专家帮忙分析户型，是否值得入手？未来升值空间如何？ 答：我分享几个观点给你参考一下，希望为你带来一些启发。 1）户型在整个购房框架里面，我认为是比较微观的部分。简单来说，我会先看楼盘所处的地段，是否适合我的提问者购买。如果适合，则再看户型、楼层、朝向等参数。 2）你在绿地中央广场工作，无论是【天河智慧城站】还是【神舟路站】都没有商品房住宅供应，大概只有保利小新塘旧改回迁房，和位于智慧城站南侧的天河星作，但后者是尾盘了，可选择的房源较少，单价、户型等也未必符合你的预期。 3）如果是我，我会优先考虑21号线沿线站点的楼盘，例如： 第一档考虑：苏元、水西 优势：科学城核心，配套相对成熟，产业汇聚，未来发展潜力较大。 不足：单价较高，面积会被压缩。 第二档考虑：萝岗-香雪 优势：科学城核心，配套相对成熟，产业汇聚，未来发展潜力较大。尤其是香雪，有黄埔有轨电车1、2号线，萝峰村旧改，远期的6号线三期（另外一种说法是23号线） 不足：要通过6号线与21号线换乘一次，单价较高，面积会被压缩。 第三档考虑：长平---奥园春晓、保利·越秀岭南林语花园 优势：单价相对科学城核心区便宜，可选择的二手房源较多 不足：距离地铁站约1-1.2km，居住氛围较单薄，配套有待提升。 4）户型方面，整体比较方正，朝南向，居住体验度上会比较舒适。客厅玄关位较少，餐厅与饭厅大概呈现7字形，空间视觉上或不够“豪爽”，洗手间临近餐厅，担心厨房通风不够，油烟散去有难度。 5）未来升值空间，如果拉长一定周期来看，是肯定会有的。但是具体是多少，我无法预测。 问题2、还有去看品秀星樾的新房，单价3.6w起，还有万科东荟城二手，单价要贵，有点超预算。 答：如果垫垫脚能够得着，则我可能会考虑品秀星樾。如果急需居住，则我可能会考虑东荟城。另外一个思路，我也可能会考虑“住投分离”，暂时租绿地中央广场的公寓，买品秀星樾，两三年后再决定是否自住，如不自住，则出租，抵扣部分房贷。科学城的势头很好，未来土地价值可期！ 以上，仅供参考，一切以现场实际情况为准。预祝置业顺利，马到功成！

你好，谢谢你的信任和提问。 一、基本情况 1、购房目的：广户、首套首贷 2、工作地点：香港 3、资金预算：首付200w以内 4、需求意向： 1）倾向来往粤港方便的楼盘 2）大部分时间在家工作，对通勤没有要求 3）安静、小区绿化 二、问答 问、倾向来往粤港方便的楼盘，大部分时间在家工作，对通勤没有要求，希望安静一点、小区绿化好一些，推荐哪里？ 答：其实我在房知了平台、微博、头条已经注明：“只推荐板块/地点，楼盘建议自行查找”，我希望更多是提供购房思维、置业方向。 1）假设你的月供没有问题，首付200w，首套首贷，以商贷30年等额本息计算，则： 【参考一】总价666w，贷款金额为466w，月供约2.4-2.5w的区间---把“处女贷”用尽。 【参考二】总价400w，贷款金额为200w，月供约1-1.1w的区间 当然，以上只是参考的数值，贷款的多少，可以根据你实际的收入状况来调整。但是通过推算，可见你购房的范围还是比较宽广、选择面比较大。 2）因为你有广州户口，建议优先考虑限购区域，其次是“不完全限购”区域，推荐以下两个方向： 【方向一】万博板块，例如：万科欧泊（二手） 1）产业布局 2）地铁7号线+18号线（在建，高速地铁），未来到东站、珠江新城、万顷沙等都非常便捷。 3）楼市横盘了一年左右（部分有微跌），加上年底，现在入市是比较好的时机。 4）直达广州南站，乘坐广深港高铁通勤。 【方向二】南沙客运港，例如：中交蓝色海湾（一手）、星河·山海湾 1）地缘优势：更靠近香港 2）定位：南沙不仅仅是广州的南沙，还是粤港澳大湾区的南沙 3）海景资源稀缺+打造海港码头 4）地铁4号线+15号线（规划中） 备注：但目前只能通过自驾、船到香港，或者到庆盛站（此为小站，发车频次低，具体可以上“12306、携程”等app查阅）乘坐广深港高铁到西九龙。 3）具体的楼盘，我平时也是先通过链家、房天下等app搜索，在锁定楼盘后再到线下踩盘进行对比。但无论你选择哪个楼盘，请尽量选择靠近地铁的，因为地铁不仅仅是满足你的通勤，更是满足将来你要置换卖掉，下家的通勤。而且没有地铁的楼盘，通常“升值潜力”都会比有地铁的低。 以上，仅供参考，一切以现场实际情况为准。预祝置业顺利，幸福美满！

你好，谢谢你的信任和提问。 问题1、想了解一下，在广州买房子，买哪里的比较好。 答：这个问题太空泛，对你的情况完全不了解。 如果从城市的发展趋势来看，天河区珠江新城是最值得买入的，这不是开玩笑，这个广州CBD的配套资源不用多说，在经过近两年的盘整，而且接近年底，一些做生意亏钱的老板，或者是炒房客，为防止资金链断裂，会以低于市场价尽快卖出回笼资金，所以这个时候捡到笋盘的几率也会大大提升。 其次是琶洲一带，作为广州核心区的黄金三角之一（珠江新城＋琶洲＋金融城），目前琶洲电商总部建设如火如荼，预计在未来5年内会迅速崛起，加上11号线大环线的疏通引流，必定提升这一带的商业配套和居住氛围，土地以及房屋价值可期。目前有地铁8号线，而且今年底8号线二期会通车，明年底前8号线北延段也会通车，大大提升了出行的便捷程度和选择面。 如果资金体量一般，大概在300w-400w区间的话，则可以考虑一下萝岗科学城的新区府板块，或者是番禺的万博板块。有产业和地铁双加持，一手住宅供应量较少，已经逐渐进入存量房市场，加上地铁21号线、7号线二期、黄埔有轨电车1号线、2号线，和南北大动脉的18号线等陆续通车，未来5年必将提升这两个板块的产业数量和员工数量，居住需求进一步得到释放，房价房租自然水涨船高。 问题2、南沙的房子值不值得入手，因为目前没有很刚需，未来有可能是要买出去的。 答：如果你在南沙当地工作，并且是打算买来自住，则南沙的二手可以考虑一下。不过我对你的情况完全不了解，所以具体情况还是要具体分析。 以上，仅供参考，一切以现场实际为准。如果你还有疑问，欢迎选择我的电话咨询，这样沟通更高效，谢谢！预祝置业顺利，万事如意！

你好，谢谢你的信任和提问。你问得很直接，我也言简意赅吧。 问、近日新塘通城轨，南沙出利好政策，请问现在是投资新塘或南沙的好时机了吗？新塘和南沙，选哪里更有升值潜力? 答：两个地方都有利好，关键是对谁有利。 新塘城轨通车，更多是利好跨城出行，而城市区域内部，关键还是看地铁。目前13号线二期在建，预计在2022-2023通车，届时才真正带动城市内部人流，这些人流都是沉淀为主，而非匆匆过客。另外一个角度看，如果城轨能够做到以下几点，也可以代替“地铁”： 第一：购票流程。 第二：安检流程。 第三：发车频次。 第四：车票价格。 但目前来看，“穗深城际”要在短期内达到以上几点，可能性还是比较低。除非很多人乘坐，然后发车频次提高。其次，增城不完全限购，但近一年的楼市表现仍然乏力，包括新塘板块也如此，所以仅仅依靠一条“城际”复苏，实在显得有点单薄。 南沙为什么“调整”？一方面，大环境经济有下行压力；二方面，南沙土地供应量较大，一手库存多，房企有资金回笼的压力，一旦资金链断裂，影响的不仅仅是房企本身，还有一连串的“骨牌效应”。所以，这个利好首先是一手，其次是刚需自住人群。 资金紧缺，城市区域的发展也会受到严重的影响，包括道路、桥梁、地铁、绿化、学校、医院等。目前南沙供过于求，“供应端”已在计划里，或已经实现，则就要看“需求端”，买房的人稀缺，如果能降低购房门槛，对于房企和南沙而言，都是有十分积极的作用。但是南沙的供应量也十分庞大，在这个时候，就算“放松”政策，“扩大需求端”入口，我相信在短时间内也不会有明显的作用。 二选一的情况下，如果你有长持的心理准备，则优先考虑南沙，毕竟南沙的定位是广州城市副中心，粤港澳大湾区建设需要平台来承载，从前的南沙，只是广州的南沙，粤港澳大湾区规划出台后，南沙将是大湾区的南沙。 如果你是在天河工作（例如：珠江新城），购房的目的是自住的情况下，则买增城新塘来居住会更合适。 对于入手时机。目前无论是增城新塘还是南沙，投资的话都不一定是合适的时机。如果有房票，我更会建议你考虑市区限购区域，且有在建地铁利好和产业布局的板块。当然，投资除了要看大市、看政策等宏观面，更要看具体楼盘、具体产品。因为楼市在分化，不能一概而论，要细致到具体的房源，楼层、户型、朝向、单价等综合考虑，才能更精细化地分析和评估。否则，公说公有理婆说婆有理，宏观的“大路货”，人人都会说。买房自住还是投资，一定要“落地”，实实在在地看具体的房源。 以上，仅供参考，一切以现场实际为准。预祝投资顺利，马到功成！

你好，谢谢你的信任和提问。 一、基本情况 1、购房目的：投资为主，婚前再买一套小两房 2、工作地点：华师 3、资金预算：首付90w内，月供6k以内 4、需求意向： 1）考虑“江泰路、东晓南” 2）暂无居住需求，小两房，3-4年内出租 3）之后父母过来住 5、已看项目：保利红棉花园、晓燕湾（比较有意向）、明都泊岸森邻、晓港湾 6、其他情况：男友买了金碧 二、问答： 问题1、目前比较有意向晓燕湾，步梯楼，5楼，南向，两房，月租大致3500元/月，但是楼龄较老，有双阳台，客厅较长，卧室面积比较小，不知是否合适？ 答：虽然说是投资为主，但是将来父母也会过来居住，所以我会比较看重现有的配套和利好兑现情况。 晓燕湾就在燕子岗体育场的西侧，临近2号线与11号线（在建）交汇的【江泰路站】，这边无论是底商配套、公共交通，还是万科里、燕汇广场、教育、餐饮等，还是南泰路批发城和珠江医院，生活配套都十分完善，居住氛围也比较浓郁，相对不足的除了楼龄和楼梯房之外，可能就是楼盘临近江燕路，楼层也不算太高，容易受到噪音灰尘等影响。 不过也有一个利好支撑，就是西南侧的中冶逸璟公馆即将入市，届时不但会提升这一带的知名度，而且之后的配套和道路、绿化等也会进一步提升。所以，这里既宜居，又有一定的升值潜力。 这个地段的租赁市场十分活跃，你应该是打算组合贷款，估计总价约210w-220w，虽然能出租3500，但是可能买海富花园的楼梯房，租金回报率会更高一些。但是要淘笋盘不容易，反正现在入市和春节后入市差距不会太大，可以再看看，多对比。 问题2、有看过“万科幸福誉、海上明月、春风十里、金科集美御峰”等新房，但都距离较远，只有纯投资，目前无租金利好是否合适？ 答：可能你关注我的时间不长吧，分享几个观点给你： 1）优先考虑靠近地铁，尤其是郊区。 2）能买限购区，就优先考虑限购区。 3）有产业支撑是王道。 例如，我可能会优先考虑万科幸福誉的二手，220w能买到小三房，收楼快、配套较完整，只是如果真的是买它的话，更多地是买它的“未来”，而不是现在，因为产业群未发展起来，房屋供应量大，租金水平较低。 问题3、若考虑工作地点再近点，天河客运站、沙河附近房子也有大致看一下，但是一般无小区，且整体较旧。 答：我建议你先确定一下购房目的，是自住为主？还是投资为主？如果是投资，基本上不用考虑工作地点，将来房价升值再置换即可。如果是自住，则要重点考虑工作地点（通勤）、配套（生活）、居住环境等。 天河客运站人流、车流较多我第一个就会排除；其次，沙河附近经常塞车，又缺乏重大利好，所以我都不会考虑。既然在华师工作，则我会往以下方向去考虑： 3号线【华师站】，也是目前在建10号线的站，预计2022-2023年通车，到时候会把3号线的【体育西-天河客运站】段拆解给10号线，而10号线会途经【署前路】-【东湖】-【滨江东】-【东晓南】-【广钢新城】等地段板块。 1）如果是看重学位，则考虑一下【东山口】，【署前路】与【东山口】两个站紧密相连，将来可以乘坐1号线在【体育西】换乘3号线上班，但基本上都是老破小。 2）如果是希望楼龄不要太久，面积稍微大一点，则【东晓南】或者【石溪】，也比较靠近金碧花园。 以上，仅供参考，一切以现场实际为准。预祝置业顺利，生活幸福美满！

你好，谢谢你的信任和提问。 一、基本情况 1、购房目的：自住+投资，环境得到改善，保值。 2、目前情况： 1）女方已贷款购入西门口附近小面积60平方，两房，无小区，以后没地方溜娃。 2）男方准备贷款购房。 3、工作地点： 男方---广州南站附近 女方---白云石槎附近 4、资金预算：总价约320w 5、目前意向与困惑： 【金沙洲-星汇金沙】 支持点：带小区、居住环境、3房（面积）。 犹豫点：男方上班自驾30分钟，但是下班时间较堵，需要50分钟。女方上下班都是自驾20分钟左右。 【彩虹桥板块】 支持点：交通、配套、流花湖公园，方便打理西门口房子 犹豫点：楼梯3房，房龄，居住环境得不到改善，装修成本。 二、问答： 问、担心金沙洲堵车问题，2条大桥都没有动工，很长一段时间无法缓解堵车问题，担心不保值，另外，12号线是否能带来利好？ 答：我分享几个观点给你参考一下： 1）你们比较看重的需求是“改善”和“保值”，其中改善包括：居住环境、居住空间、周边环境、电梯房等。而保值更多的是希望能增值。但是任何事情都很难尽善尽美，所以一定要有侧重点。 2）装修成本不会影响居住体验，相反，装修得用心，布置得温馨，就算是楼梯房也没有太大问题，关键是你们还很年轻。 3）决定一个房子的价值，不仅仅是户型、设计、朝向、景观，还有更重要的地段，例如：配套、交通、产业。具体一点就是：地铁、学校、商店、餐饮、医疗、公司等。 4）塞车和购物不方便也会影响居住体验度，堵在路上，如果坐公交还可以闭目养神或者看看手机打发一下时间，但是自驾基本上就是只能看马路，听电台。不仅浪费汽油或电池资源，还消耗青春。 5）金沙洲地铁12号线，有一种说法是2026年才通车，如果参考6号线，还真有可能。至于沉香岛大桥和大坦沙大桥，说了很多年，但什么时候开建，还是未知之数。 6）石槎有地铁8号线北延段承接，预计明年通车，而8号线在昌岗能与2号线换乘到达广州南站，所以如果是我，我会留意一下8号线北延段的地段/楼盘。 7）彩虹桥板块不仅有8号线北延段，还有11号线、13号线二期交汇，同时临近西门口。除了是楼梯和楼龄久之外，它的优势十分明显，配套+地铁+公园，还是十分宜居和升值潜力的。 综合来看，我会优先考虑彩虹桥板块。以上仅供参考，一切以现场实际情况为准。预祝置业顺利，心想事成！

你好，谢谢你的信任和再次提问。 问题1、置业失利，如果再等明年下半年卖出（可能并不能挣到很多钱甚至亏本）想买入的房子也涨价怎么办……借钱置业二套的风险是不是太高？ 答：我能理解你们的心情和疑问，或者尝试换一个角度想，如果是“低价卖出，高价买入”呢？也是有可能发生的。我无法做到100%准确预测，而且，你们的置换目的是使用学位，属于“消费属性”，高卖低买并且能升值是最好不过的，但真的没有人能保证。借钱置业二套，风险高低与你们家庭的现金流的“体量”有关，如果每月的体量比较大，则还是可以考虑一下的，不过要量力而为。但是老实讲，比较差的资产，就算是明年下半年出现顺周期，对它上涨幅度的心理预期也不要过高。如果你们买入优秀区老破小，我认为不会出现快涨大涨，基本上都是平稳为主，个别有利好（地铁、加装电梯、微改造等）的房源、或者小区比较好的房源可能会轻微变化。 问题2、根据如果卖了房子加上存款150万，越秀老破小考虑学位，哪些板块合适留意呢？ 答：我以地铁站为定点，这样方便你们查找， 【农林下路站】有在建的13号线二期，北侧有5-6号线交汇的【区庄站】、南侧有1-6号线交汇的【东山口站】。 【建设六马路】有在建的13号线二期（预计2022-2023开通）和12号线（预计2023之后开通）交汇。 【东湖站】有6号线，和在建的12号线、10号线（预计2022-2023开通）。 问题3、考虑买一房用户口再租房还是买两房自住呢？（我们两个孩子，两个孩子读书相差一个年级，2岁） 答：考虑到你们有租房的经验和心理预期，为了保障居住质量和居住体验度，我认为“住用分离”比较好，如果资金不充足，就买一间小户型的使用学位即可。如果资金充足的，则买两房，这样进可攻退可守。 问题4、如果不考虑越秀，考虑近郊，既要兼顾上班路程又要考虑学位，哪些又是比较合适留意呢？ 答：买近郊就比较难兼顾上班路程了，就算有地铁，但距离摆在那儿，而且配套也没有市中心的完善。如果是真的要考虑，基本方向都是往科学城新区府板块为主。例如：“苏元-水西-萝岗-香雪”等带状的周边楼盘。但是教育资源无法与市区相提并论。 小结，购房有时候就是这样，尤其是有家庭，有小孩，在资金有限的情况下，我们未必做到最好，只有在权衡利弊之后，作出当下最合适自己的方案。预祝置换顺利！