你好，谢谢你的支持和提问。 一、基本情况： 1、购房目的：小孩读书，学位房，考虑2021年幼儿园、小学 2、现住地点：天河沙河，小三房（楼梯楼，有装电梯可能） 2、工作地点：黄村和珠江新城 3、资金预算：首次置业贷款未清，现有资金150w，可考虑贷款 4、其他：广州户口，双职工家庭 5、需求意向： （1）学位优先，省一级学位。 （2）希望以后容易转手的。 二、问答： 问题1、如150w资金放在二套房，以天河沙河顶为中心，可考虑什么地段房产？及注意事项。我看过附近房产，区庄、黄花岗以及水荫路的小户型，楼龄久价格高，怕高位接盘，转手不易。 答：我分享几个观点给你参考一下： 1）由于第一套房产还未还清贷款，所以第二套房的首付最低是7成，如果按照150w首付资金来计算，则总价约210w上下（预留一点资金交税费、中介费等）。 2）你们购房目的是小孩读书，看重学位，我的理解是看重房产的使用价值，而非增值（当然有会更好，但心理预期需要调整一下） 3）一般来看，结合双方的工作地点，如果是买房自住的情况下，我会建议靠近其中一方，或者是在双方中间的地段买房，但是越秀区整体的教育资源比天河区更好，所以如果你们将教育资源放在第一位，建议优先考虑越秀区。 4）虽然“区庄、黄花岗、水荫路”是属于越秀区的范围内，但是也是处于越秀-天河-白云三个区的交界附近，我要表达的是，这里的人流车流较多，尽管近几年交通状况和道路环境得到明显的提升，但是目前来看，并不是区域甚至城市的发展重点地段。如果是要买这里，按照210w的总价，基本上不要对楼龄、面积有太高的期望值，因为这些都是现在能看到、想到并感受到，最重要的是老破小的学位使用价值。所以买房的时候，也要在合同备注清楚，相关的学位要求和违约责任，保障你们的权益。 5）如果是我，就算是老破小，我可能会考虑“杨箕-东山口-农林下路”这一带，因为除了现有地铁线路，包括： 【东山口站】1号线+6号线 【农林下路站】靠近【区庄站】5/6号线，还有在建的13号线二期 【杨箕站】1号线+6号线，靠近13号线二期的【梅东路站】 换言之，除了现有的生活配套、教育资源、医疗力量、地铁交通之外，还有在建地铁的利好预期。楼龄我们是无法改变的，但至少要有多个支撑点，这样将来再卖出去也会相对更容易一些。 6）具体的学校教育水平、师资力量，这个需要你们去做一下调研，例如可以通过家长群、亲戚朋友同事、百度或做教育行业的人员等渠道了解。 问题2、如卖掉首套房增加100w预算，优先学位大前提，以老黄埔南岗为中心，应该置业在哪里？一二手均可考虑。留意保利天汇 答：参考第一个问题，如果在150w的基础上增加100w，则首付提升到250w左右，按照4成首付来计算，则理想情况下，总价达到625w左右，贷款金额为375w（625-250）。但前提是，月供没有问题。（按照375w，商贷30年期，等额本息计算，月供接近2w）。因为你没有提及家庭月收入，所以我无法计算出相对准确的贷款金额和总价。 再假设，你们的购房总价是350w左右，则买“南岗”还不如买“大沙东-大沙地-裕丰围”等一带，那边属于老黄埔，临近天河金融城和鱼珠港（广州第二CBD），小学学位也是老黄埔中排名较前的，而且在老黄埔中，居住氛围、生活配套等最成熟也就是这一带了，你们可以了解一下“怡园小学、港湾小学、中黄外国语小学”周边的楼盘。南岗临近增城，配套和城市面貌是无法与天河或黄埔核心地段相提并论的，不建议为了面积而委屈自己，降低生活环境和生活配套的水平。 对于保利天汇，与黄村几乎是一个地铁站之隔，首先其中一方上班是十分快捷的；其次，这里刚好处于牛奶厂、天河智慧城、小新塘的中间位置。从房天下app留意到，有77m²的2+1户型 一方面，一手住宅稀缺， 二方面，有新兴产业支撑； 三方面，有地铁利好预期（21号线和规划的19号线）； 四方面，有旧改的利好预期； 五方面，保利是最具有实力和口碑的房企之一，品质、物业、配套（包括教育）等都是信心的保证。 当然，一手楼普遍的收楼时间较长，如果是大型社区，分多期开发，配套和硬件设施也不是马上就全部完善。如果你们急着要自住，则可能二手房会更适合，因为二手收楼会相对更快，能尽快使用到学位功能和生活配套。 以上，仅供参考，楼盘信息以现场为准。预祝置业顺利，阖家安康，孩子快高长大！

你好，谢谢你的提问。你的支持，是我们作为广州房产自媒体最大的动力。 一、基本情况 1、购房目的：刚需家庭自住 2、资金预算：首付约120w，月供1w以内 3、工作地点：即将搬到金融城 4、计划情况：5年内生宝宝（约在2020-2024区间） 5、需求意向： 1）三房、南向/东南向（这里需要注意，朝向太巨化，非我能提供或把控，这个需要你们自己挑选） 2）科学城两个意向标的 6、意向楼盘： 【品秀星樾】一手，三房一卫，南向，预估3.8-3.9w，2021年底交房。不一定能选中意向楼层。 【万科东荟城】二手，三房两卫，南向/东南向，均价3.3w。本人可以暂住父母家，可出租抵房贷。 二、问答： 问、【品秀星樾】的优势在于“一手”、距离地铁6号线【香雪站】更近；【万科东荟城】的优势在于“双卫”、教育资源（网上有维权新闻）、现房。我该如何选择？请火龙果指点！ 答：看完你的描述，我感觉你的目标和方向已经很明确，值得肯定和支持。但希望你也明白，无论最后选择哪个楼盘，一手还是二手，都不一定是完全符合你的需求。因为，需求会随着时间的推移、你们年龄的递增、工作的变迁、家庭成员数量等变化而变化。所以，我只能站在我的角度，分享一些观点给你，尽可能地适合你当下或未来5年左右的需求。 首先，除了户型朝向，你购房的需求应该更加要看重通勤、商业配套、周边环境、最后才是教育资源。等到将来宝宝读书，已经是6年或之后的事情。有可能你们会置换，也有可能教育资源会变好、变差，没有人能保证的，所以我建议“百鸟在林，不如一鸟在手”。简单来说，东荟城的配套是相对成熟的，但是不得不面对一个问题，就是并不算靠近地铁（不同的楼栋距离有差异，但保底1.2km应该差不多的了）。再退一步讲，就算有轨电车通车后能起到接驳作用，但是实际上从楼盘出发步行去有轨电车的距离亦不算很近，其次，黄埔有轨电车的发车间距到底是多少，暂时还不能确定，在速度上，也不能与地铁相比。他的另外一个优势是在于双卫和教育资源，换言之，如果你们真的想一步到位，则东荟城的使用价值上会更加符合你们的需求。但是，如果你们希望升值保值，我个人认为，东荟城短期内基本触顶，毕竟在2018下半年-2019上半年，大广州能逆市而上的，“东荟城”是其中之一。 既然，你们能够暂住父母家，可能我会优先考虑品秀星樾，因为： 1、相对靠近【香雪站】，而且还有黄埔有轨电车1号线和2号线的铺设，交通路网算是科学城中仅次于“苏元-水西-萝岗”的地段了。不仅通勤更便捷，而且有轨道交通的利好预期。 2）萝峰旧改已经提上日程，有旧改的利好。根据有关规划信息透露：“这里将以开创大道、香雪大道为骨架，联合萝岗社区改造项目，共同形成中部创新创业发展轴。这条轴线上，将建起数十栋商业大楼，包括最高240米的商业地标，形成科学城全新天际线，其内包括天安云谷长租项目，首期预计年产值超120亿元。未来将建设成为一个集优质生活、休闲购物、娱乐康体、自然生态、科创办公于一体的城市高端综合社区。”通俗来说，可期待性较高。 3）但是，只有一个卫生间，在生活上会有点“捉襟见肘”，如果能再稍微提高预算，则可以考虑约94m²的双卫三房。但实在够不着的情况下。则还有一个思路供你参考： 假设以95m²为基准面积，推敲如下： 品秀星樾，总价约360-370w区间 东荟城，总价约313w 两者相差约47-57w，以每天来回打车到【香雪站】为例，打车约12-16元（车费会随着是否高峰段而浮动的），一个月30天出行，一个月约720-960元，一年12个月，则一年约8600-11500区间。如果打车车费不涨价，则十年为8.6w-11.5w区间。 经过对比可以看到，如果买东荟城，十年内天天打车，则也没有品秀星樾的总价高。当然，这是一个思路，也脱离了房产增值的因素和等候车辆时间的因素。所以，你当作为一个思路看待即可，基本上也很少人天天打车。 最后，我还是觉得买房要买“地段”，地段好或者规划好，将来无论自住还是升值，都是比非核心地段的要优胜一些。至于网上的维权，看看就好，无需过分在意。如果你之后还有疑问，欢迎再来提问。预祝你们置业顺利，马到功成！

你好，谢谢你的提问。 一、基本情况： 1、购房目的：刚需，小朋友2020年9月读小学。 2、买房需求： 1）一手或次新二手 2）小学（省一级/市一级）、或新近口碑较好。 3、资金预算：首付4成，首付金额约80w 4、意向区域：偏向黄埔区的科学城、知识城附近。 火：因为你没有具体说你的问题是什么？我就站在我的角度代入一下，分享一下观点，希望对你有帮助。 首先，你们是刚需自住，有小学学位的需求，感觉你们是以教育资源为重，所以这里面会有两个情况需要考虑的： 第一：能否接受中心四区的房子？ 第二：能否接受较远的通勤时长？ 当然还有其他，但这两点是比较关键的。以总价200w为例，贷款金额约120w，用商业贷款等额本息计算，则： 30年的月供约6300-6400元。 20年的月供约7800-7900元。 这个是想你清楚月供压力，如果月供方面没有问题，则我们就要看是哪里比较合适了。 【方案一】中心四区，即越秀、天河、海珠、荔湾，尤其是越秀区是“教育强区”，配套资源都十分丰富，购房商场、地铁公交、共享单车、医院等生活配套都一应俱全。但200w只能买一房或者小两房，楼龄也比较旧，一般维持在20-30年区间的居多。 【方案二】黄埔区科学城。科学城其实很大，如果按梯队划分，则（纯粹个人看法）： 第一梯队：苏元-水西-萝岗-香雪， 第二梯队：黄陂-金峰-暹岗，或者植树公园南部。 第三梯队：长平，临近地铁站的楼盘。 其余的地段不是不看好，有可能是没有住宅供应，例如21号线的【科学城站】-【神州路站】，绿化道路环境比较优质，可是只有公司企业和商场，没有住宅供应。整个科学城的规划和发展潜力是很好的，居住氛围也慢慢提升起来，包括地铁6号线、21号线、7号线二期、有轨电车等陆续通车。不足的是，目前单价在3-4w区间，所以面积方面可能只能选择50-66m²的户型，人均居住面积比较少，可以选择的楼盘更少。 【方案三】黄埔区的知识城。我比较看好的是【何棠下站】-【旺村站】一带。开发得比较早，而且资源相对最集中。优势是可以买到部分底层或者朝向一般的小三房，保证了人均居住面积，而且学位配给也是充足的。不足的是，学校较新，就算是名校，不排除是“贴牌”，简单来说是没发和市区比，另外就是距离市中心较远，要克服一下通勤方面的困难。 以上，是我的分析，你们先看看，让心中有个大概了解，如果之后还有疑问，欢迎再次提问，谢谢！

感谢你的再次提问，上一个问题已经知道，你是想投资，且希望周转快，收益好。 首先，公寓类产品不考虑，因为租金收益低，难转手，不符合你的需求； 其次，持有时间在3年内，建议买二手，但如果持有时间至少是5年，那建议买一手。 新房推荐：大壮名城，保利罗兰国际，品秀星樾； 二手推荐：保利香雪山，新福港鼎峰，奥园香雪华府，科城山庄； 建议仅供参考。

感谢提问，你购房目的是投资，而且通过你看过的楼盘，我相信你手头的流动现金比较宽裕，选择性很广，想找一个持有时间短，收益大的项目。 好了，下面来回答你的具体问题。 问：发现喜欢实地常春藤，这个楼盘将来怎样？ 答：这个项目不适合你的需求。实地常春藤的核心卖点是学位，但离地铁远，项目体量大，配套成型时间长，开发周期长，相应的你持有时间会更长。而转手时候的价格，可能还受同区一手的影响，收益有限。 此外，投资的思路应该是有没有更多的人喜欢这里，且能买得起，至于你自己喜不喜欢，那不重要。 问：能比较一下这些盘么？ 答：优选兰亭盛荟。因为长岭居、广钢都有同一个问题，货量多，转手慢，收益更易受竞争影响。天河的住宅相对更加稀缺，兰亭盛荟的位置也不错，靠近地铁，金融城，发展潜力更大。资金充裕，优先小三房，方便脱手。

你好，谢谢你的提问。 一、基本情况： 1、计划：2019年底前购房。 2、资金情况： 1）手持110w，含税费+一年房贷。家庭年收入22w。 2）首付约90w，首套4成，月供8k以内，贷款金额约140w，总价约230w 3、家庭情况： 妻子：白云区，预计2021年搬到朱村板块（凤岗站）的科教城。 丈夫：暂无收入，流水不够。为了利于以后申请贷款，每个月通过他人转入5k。 孩子：6年后读小学。 老人：孩子读幼儿园前，帮忙带孩子。长期同住可能性不大。 二、问答 问、意向在黄埔区，孩子教育放在第一位，宜居、且未来到“科教城”方便的小区，其次兼顾升值，有什么推荐？ 答：通过你的描述，能感受到你是一个很热爱家庭且做事又有计划的女士。按照你们的情况来看，建议优先考虑知识城，因为通过乘坐14号线---知识城线，去到【镇龙站】换乘21号线，共6-7个站，大概是20分钟左右，非常便捷。而且知识城有产业、教育、生活配套，绿化环境、市政基建等在逐步完善，既解决了小孩子的读书问题，又能满足通勤和保证居住品质，更重要的是，230w可以买到三房两位的产品。另外，在你公司未搬迁到科教城之前，你还可以乘坐14号线---知识城线，去到【新和站】，换乘14号线到白云区上班。站在我的角度，知识城好像是为你们量身定做一样。当然，是否真的合适，还需要你们到现场踩踩盘、感受一下。

你好，谢谢你的再次提问。 对于上一条我已经回复过的内容，就不再累赘了。这次围绕你补充的信息来分析： 1、工作地点：分别在科学城（直达公交）、珠江新城（21号线，员村站转5号线）工作。根据你的描述，从房子过去21号线站口较近，那这个步行距离也应该是在你们可以接受的范围之内的。 2、首付月供：总价约285w，首套首贷，首付最低为3成，首付约85w（在你们的预算之内，余下的部分，可以装修或者留着其他资金用途）。贷款金额约200w，假设商贷30年，等额本息，则月供约1.1w，当然，如果有公积金部分，则月供会再低一些，具体贷款情况，可以咨询按揭公司。 3、对于临近马路，这个一方面可以通过隔音玻璃降低噪音影响，另一方面，尽量选择楼层高一点的，可以最大限度地避免灰尘的影响。而且相对于交通、配套、楼层、户型、楼距等，临近马路这个因素不是太十分重要。而且对应的教育配套你们也比较合适，所以我认为无论从自住的角度还是未来升值潜力，都是不错的选择。

你好，谢谢你的提问。 问题，黄埔区（萝岗区府）科城山庄二期现在是否值得入手？现有一套均价3.4万的北向，285万，值得买吗？买来自住的，第一次买房，期待你的回复哟。 答：因为你提供的信息有限，例如：工作地点、需求意向等，所以我从几个方面分析一下，如果有需要，还是建议进一步和我咨询沟通。 1）楼盘处于黄埔新区府核心位置，集合产业、地铁、行政等元素，发展潜力较大，从板块上来看是没有问题的。 2）周边楼盘林立、而且绿化较多，相对不足的是居住氛围和商业配套仍有待提升。如果需要购物、餐饮、看电影等生活娱乐，最近的地点是在万达广场（萝岗店），相隔虽近，但公交路径相对曲折。 3）虽然直线距离地铁21号线与7号线二期交汇的【水西站】较近，但是两者中间有赢翠公园相隔，需要绕路而行。21号线预计9月底通车，7号线二期预计2022-2023年期间通车，所以有一定的利好预期，并且出行会更加便捷。 4）总价285w，单价约3.4w，推算面积约83-84m²，应为大两房设计，户型相对方正，但房价的柱位、角位不少，所以在家私摆设上可能会有影响。 小结：由于你是第一次购房，相信你是首贷，不知道你持有的首付金额是多少，但是你需要计算月供金额是否在能力范围以内，而且如果和伴侣家人居住，还需要考虑他们通勤和需求，希望我的分析建议能为你带来启发、帮助。

知识城是东部新兴板块，地铁旺村站开通后通勤能力有提升，周边人气配套也开始成熟，加上项目有小户型供应，价格也比市区的便宜很多，对总价承受力不高是适合的，唯一考虑是家庭成员对上班学习等实际地点要求来最后考虑了

你好，谢谢你的提问。 请问你说的是【佳兆业壹号】吗？如果是，那这个楼盘所处的板块，其发展潜力还是蛮值得期待的。 一、紧挨金融城板块，未来有大量的资源、资金、企业员工进驻，就会催生大量的服务业（如：餐饮、娱乐等）以及就业机会，最后会有大量的居住需求。 二、在广州地铁4号线与5号线交汇的【车陂南站】的西北侧，可以说地铁上盖，交通便利。美中不足的是，目前要过马路才能进入地铁站。不知道将来是否会再开站口，方便居民搭乘地铁。 三、南向黄埔大道中、金融城，其余三个方位（东、西、北）分别看到装饰城、矮旧楼房、厂房、马路，楼下东南侧有个联新LPG加气站，所以目前来看，景观上不够魅力。临近马路，低层会容易受到灰尘、噪音等影响。 四、复式住宅，在广州主城区属于稀缺产品，有比较大的竞争力和吸引力 小结：我不知道你问的是否这个楼盘，也不清楚你的购房目的和基本情况。如果，你在附近或者方便上下班，在自住的情况下，我认为还是可以考虑的。希望我的观点能为你提供到一些参考帮助，谢谢。