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火火好,我通过微博来的。您对广州地区房产有清楚认知,现结合我自身情况想要购房,请教您以下问题: 基本情况:1、购房目的:小孩读书,学位房,考虑2021年幼儿园、小学2、工作地点:黄村和珠江新城3、资金预算:首次置业贷款未清,现有资金150万,可考虑贷款 4、其他:广州户口,双职工家庭,目前居住在天河沙河小三房(楼梯楼,有装电梯可能)5、需求意向:(1)学位优先,省一级学位(2)希望以后容易转手的。 6、问题(1)如150万资金放在二套房,以天河沙河顶为中心,可考虑什么地段房产?及注意事项。我看过附近房产,区庄、黄花岗以及水荫路的小户型,楼龄久价格高,怕高位接盘,转手不易。(2)如卖掉首套房增加100万预算,优先学位大前提,以老黄埔南岗为中心,应该置业在哪里?一二手均可考虑。留意保利天汇
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知名房产博主
你好,谢谢你的支持和提问。 一、基本情况: 1、购房目的:小孩读书,学位房,考虑2021年幼儿园、小学 2、现住地点:天河沙河,小三房(楼梯楼,有装电梯可能) 2、工作地点:黄村和珠江新城 3、资金预算:首次置业贷款未清,现有资金150w,可考虑贷款 4、其他:广州户口,双职工家庭 5、需求意向: (1)学位优先,省一级学位。 (2)希望以后容易转手的。 二、问答: 问题1、如150w资金放在二套房,以天河沙河顶为中心,可考虑什么地段房产?及注意事项。我看过附近房产,区庄、黄花岗以及水荫路的小户型,楼龄久价格高,怕高位接盘,转手不易。 答:我分享几个观点给你参考一下: 1)由于第一套房产还未还清贷款,所以第二套房的首付最低是7成,如果按照150w首付资金来计算,则总价约210w上下(预留一点资金交税费、中介费等)。 2)你们购房目的是小孩读书,看重学位,我的理解是看重房产的使用价值,而非增值(当然有会更好,但心理预期需要调整一下) 3)一般来看,结合双方的工作地点,如果是买房自住的情况下,我会建议靠近其中一方,或者是在双方中间的地段买房,但是越秀区整体的教育资源比天河区更好,所以如果你们将教育资源放在第一位,建议优先考虑越秀区。 4)虽然“区庄、黄花岗、水荫路”是属于越秀区的范围内,但是也是处于越秀-天河-白云三个区的交界附近,我要表达的是,这里的人流车流较多,尽管近几年交通状况和道路环境得到明显的提升,但是目前来看,并不是区域甚至城市的发展重点地段。如果是要买这里,按照210w的总价,基本上不要对楼龄、面积有太高的期望值,因为这些都是现在能看到、想到并感受到,最重要的是老破小的学位使用价值。所以买房的时候,也要在合同备注清楚,相关的学位要求和违约责任,保障你们的权益。 5)如果是我,就算是老破小,我可能会考虑“杨箕-东山口-农林下路”这一带,因为除了现有地铁线路,包括: 【东山口站】1号线+6号线 【农林下路站】靠近【区庄站】5/6号线,还有在建的13号线二期 【杨箕站】1号线+6号线,靠近13号线二期的【梅东路站】 换言之,除了现有的生活配套、教育资源、医疗力量、地铁交通之外,还有在建地铁的利好预期。楼龄我们是无法改变的,但至少要有多个支撑点,这样将来再卖出去也会相对更容易一些。 6)具体的学校教育水平、师资力量,这个需要你们去做一下调研,例如可以通过家长群、亲戚朋友同事、百度或做教育行业的人员等渠道了解。 问题2、如卖掉首套房增加100w预算,优先学位大前提,以老黄埔南岗为中心,应该置业在哪里?一二手均可考虑。留意保利天汇 答:参考第一个问题,如果在150w的基础上增加100w,则首付提升到250w左右,按照4成首付来计算,则理想情况下,总价达到625w左右,贷款金额为375w(625-250)。但前提是,月供没有问题。(按照375w,商贷30年期,等额本息计算,月供接近2w)。因为你没有提及家庭月收入,所以我无法计算出相对准确的贷款金额和总价。 再假设,你们的购房总价是350w左右,则买“南岗”还不如买“大沙东-大沙地-裕丰围”等一带,那边属于老黄埔,临近天河金融城和鱼珠港(广州第二CBD),小学学位也是老黄埔中排名较前的,而且在老黄埔中,居住氛围、生活配套等最成熟也就是这一带了,你们可以了解一下“怡园小学、港湾小学、中黄外国语小学”周边的楼盘。南岗临近增城,配套和城市面貌是无法与天河或黄埔核心地段相提并论的,不建议为了面积而委屈自己,降低生活环境和生活配套的水平。 对于保利天汇,与黄村几乎是一个地铁站之隔,首先其中一方上班是十分快捷的;其次,这里刚好处于牛奶厂、天河智慧城、小新塘的中间位置。从房天下app留意到,有77m²的2+1户型 一方面,一手住宅稀缺, 二方面,有新兴产业支撑; 三方面,有地铁利好预期(21号线和规划的19号线); 四方面,有旧改的利好预期; 五方面,保利是最具有实力和口碑的房企之一,品质、物业、配套(包括教育)等都是信心的保证。 当然,一手楼普遍的收楼时间较长,如果是大型社区,分多期开发,配套和硬件设施也不是马上就全部完善。如果你们急着要自住,则可能二手房会更适合,因为二手收楼会相对更快,能尽快使用到学位功能和生活配套。 以上,仅供参考,楼盘信息以现场为准。预祝置业顺利,阖家安康,孩子快高长大!
【化名】 火龙果您好!关注了您和老邝一段时间,感谢你们对广州楼市的解读,让我受益匪浅。 本人情况:工作地点即将搬往广州金融城,买房首付120万左右,月供封顶1万元,5年内有生宝宝的打算,想入手刚需未来家庭自住。 对房子有两个执念:三房、朝向南/东南 现有两个科学城意向标的,请您不吝赐教: 1、【新房】品秀星樾三房一卫,朝向南,均价估计3.8-3.9万,2021年底交房,不一定能选中意向楼层 2、【二手房】万科东荟城二手房,三房两卫,朝向南或东南,均价3.3万(本人可以暂住父母家,购入二手房可以出租还房贷) 品秀星樾较东荟城的优势是新房、离香雪站更近;东荟城的优势是多一个卫生间、教育资源(网上有维权新闻)、是现房。我该如何选择?请火龙果指点!
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知名房产博主
你好,谢谢你的提问。你的支持,是我们作为广州房产自媒体最大的动力。 一、基本情况 1、购房目的:刚需家庭自住 2、资金预算:首付约120w,月供1w以内 3、工作地点:即将搬到金融城 4、计划情况:5年内生宝宝(约在2020-2024区间) 5、需求意向: 1)三房、南向/东南向(这里需要注意,朝向太巨化,非我能提供或把控,这个需要你们自己挑选) 2)科学城两个意向标的 6、意向楼盘: 【品秀星樾】一手,三房一卫,南向,预估3.8-3.9w,2021年底交房。不一定能选中意向楼层。 【万科东荟城】二手,三房两卫,南向/东南向,均价3.3w。本人可以暂住父母家,可出租抵房贷。 二、问答: 问、【品秀星樾】的优势在于“一手”、距离地铁6号线【香雪站】更近;【万科东荟城】的优势在于“双卫”、教育资源(网上有维权新闻)、现房。我该如何选择?请火龙果指点! 答:看完你的描述,我感觉你的目标和方向已经很明确,值得肯定和支持。但希望你也明白,无论最后选择哪个楼盘,一手还是二手,都不一定是完全符合你的需求。因为,需求会随着时间的推移、你们年龄的递增、工作的变迁、家庭成员数量等变化而变化。所以,我只能站在我的角度,分享一些观点给你,尽可能地适合你当下或未来5年左右的需求。 首先,除了户型朝向,你购房的需求应该更加要看重通勤、商业配套、周边环境、最后才是教育资源。等到将来宝宝读书,已经是6年或之后的事情。有可能你们会置换,也有可能教育资源会变好、变差,没有人能保证的,所以我建议“百鸟在林,不如一鸟在手”。简单来说,东荟城的配套是相对成熟的,但是不得不面对一个问题,就是并不算靠近地铁(不同的楼栋距离有差异,但保底1.2km应该差不多的了)。再退一步讲,就算有轨电车通车后能起到接驳作用,但是实际上从楼盘出发步行去有轨电车的距离亦不算很近,其次,黄埔有轨电车的发车间距到底是多少,暂时还不能确定,在速度上,也不能与地铁相比。他的另外一个优势是在于双卫和教育资源,换言之,如果你们真的想一步到位,则东荟城的使用价值上会更加符合你们的需求。但是,如果你们希望升值保值,我个人认为,东荟城短期内基本触顶,毕竟在2018下半年-2019上半年,大广州能逆市而上的,“东荟城”是其中之一。 既然,你们能够暂住父母家,可能我会优先考虑品秀星樾,因为: 1、相对靠近【香雪站】,而且还有黄埔有轨电车1号线和2号线的铺设,交通路网算是科学城中仅次于“苏元-水西-萝岗”的地段了。不仅通勤更便捷,而且有轨道交通的利好预期。 2)萝峰旧改已经提上日程,有旧改的利好。根据有关规划信息透露:“这里将以开创大道、香雪大道为骨架,联合萝岗社区改造项目,共同形成中部创新创业发展轴。这条轴线上,将建起数十栋商业大楼,包括最高240米的商业地标,形成科学城全新天际线,其内包括天安云谷长租项目,首期预计年产值超120亿元。未来将建设成为一个集优质生活、休闲购物、娱乐康体、自然生态、科创办公于一体的城市高端综合社区。”通俗来说,可期待性较高。 3)但是,只有一个卫生间,在生活上会有点“捉襟见肘”,如果能再稍微提高预算,则可以考虑约94m²的双卫三房。但实在够不着的情况下。则还有一个思路供你参考: 假设以95m²为基准面积,推敲如下: 品秀星樾,总价约360-370w区间 东荟城,总价约313w 两者相差约47-57w,以每天来回打车到【香雪站】为例,打车约12-16元(车费会随着是否高峰段而浮动的),一个月30天出行,一个月约720-960元,一年12个月,则一年约8600-11500区间。如果打车车费不涨价,则十年为8.6w-11.5w区间。 经过对比可以看到,如果买东荟城,十年内天天打车,则也没有品秀星樾的总价高。当然,这是一个思路,也脱离了房产增值的因素和等候车辆时间的因素。所以,你当作为一个思路看待即可,基本上也很少人天天打车。 最后,我还是觉得买房要买“地段”,地段好或者规划好,将来无论自住还是升值,都是比非核心地段的要优胜一些。至于网上的维权,看看就好,无需过分在意。如果你之后还有疑问,欢迎再来提问。预祝你们置业顺利,马到功成!
基本情况如下: 1:购房目的,刚需,小朋友上学 2:买房需求:小学为省一级/市一级或者新近口碑较好的学校。房子最好是一手房,或者二手次新。小朋友2020年9月读小学。 3:购房预算:老家有过贷款,目前已还清。首付4成,能接受首付在80万左右的房子。 4:购房区域偏向黄埔科学城,知识城附近。
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知名房产博主
你好,谢谢你的提问。 一、基本情况: 1、购房目的:刚需,小朋友2020年9月读小学。 2、买房需求: 1)一手或次新二手 2)小学(省一级/市一级)、或新近口碑较好。 3、资金预算:首付4成,首付金额约80w 4、意向区域:偏向黄埔区的科学城、知识城附近。 火:因为你没有具体说你的问题是什么?我就站在我的角度代入一下,分享一下观点,希望对你有帮助。 首先,你们是刚需自住,有小学学位的需求,感觉你们是以教育资源为重,所以这里面会有两个情况需要考虑的: 第一:能否接受中心四区的房子? 第二:能否接受较远的通勤时长? 当然还有其他,但这两点是比较关键的。以总价200w为例,贷款金额约120w,用商业贷款等额本息计算,则: 30年的月供约6300-6400元。 20年的月供约7800-7900元。 这个是想你清楚月供压力,如果月供方面没有问题,则我们就要看是哪里比较合适了。 【方案一】中心四区,即越秀、天河、海珠、荔湾,尤其是越秀区是“教育强区”,配套资源都十分丰富,购房商场、地铁公交、共享单车、医院等生活配套都一应俱全。但200w只能买一房或者小两房,楼龄也比较旧,一般维持在20-30年区间的居多。 【方案二】黄埔区科学城。科学城其实很大,如果按梯队划分,则(纯粹个人看法): 第一梯队:苏元-水西-萝岗-香雪, 第二梯队:黄陂-金峰-暹岗,或者植树公园南部。 第三梯队:长平,临近地铁站的楼盘。 其余的地段不是不看好,有可能是没有住宅供应,例如21号线的【科学城站】-【神州路站】,绿化道路环境比较优质,可是只有公司企业和商场,没有住宅供应。整个科学城的规划和发展潜力是很好的,居住氛围也慢慢提升起来,包括地铁6号线、21号线、7号线二期、有轨电车等陆续通车。不足的是,目前单价在3-4w区间,所以面积方面可能只能选择50-66m²的户型,人均居住面积比较少,可以选择的楼盘更少。 【方案三】黄埔区的知识城。我比较看好的是【何棠下站】-【旺村站】一带。开发得比较早,而且资源相对最集中。优势是可以买到部分底层或者朝向一般的小三房,保证了人均居住面积,而且学位配给也是充足的。不足的是,学校较新,就算是名校,不排除是“贴牌”,简单来说是没发和市区比,另外就是距离市中心较远,要克服一下通勤方面的困难。 以上,是我的分析,你们先看看,让心中有个大概了解,如果之后还有疑问,欢迎再次提问,谢谢!
科学城还有楼盘介绍一下?为什么?
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资深房产媒体人
感谢你的再次提问,上一个问题已经知道,你是想投资,且希望周转快,收益好。 首先,公寓类产品不考虑,因为租金收益低,难转手,不符合你的需求; 其次,持有时间在3年内,建议买二手,但如果持有时间至少是5年,那建议买一手。 新房推荐:大壮名城,保利罗兰国际,品秀星樾; 二手推荐:保利香雪山,新福港鼎峰,奥园香雪华府,科城山庄; 建议仅供参考。
看过的楼盘,兰亭盛会,长岭居的珠江嘉园和实地长青藤,广钢和花海湾,保利罗兰说没有货了。发现还是喜欢实地常青藤,这个楼盘将来怎样?买家投资为主,转手要方便一点的,你能比效一下吗?谢谢!
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资深房产媒体人
感谢提问,你购房目的是投资,而且通过你看过的楼盘,我相信你手头的流动现金比较宽裕,选择性很广,想找一个持有时间短,收益大的项目。 好了,下面来回答你的具体问题。 问:发现喜欢实地常春藤,这个楼盘将来怎样? 答:这个项目不适合你的需求。实地常春藤的核心卖点是学位,但离地铁远,项目体量大,配套成型时间长,开发周期长,相应的你持有时间会更长。而转手时候的价格,可能还受同区一手的影响,收益有限。 此外,投资的思路应该是有没有更多的人喜欢这里,且能买得起,至于你自己喜不喜欢,那不重要。 问:能比较一下这些盘么? 答:优选兰亭盛荟。因为长岭居、广钢都有同一个问题,货量多,转手慢,收益更易受竞争影响。天河的住宅相对更加稀缺,兰亭盛荟的位置也不错,靠近地铁,金融城,发展潜力更大。资金充裕,优先小三房,方便脱手。
你好,火龙果,我是准备年底前购房,手头现金有110万,扣除税费还要预留一年的房贷,首付可以出八九十万,有公积金贷款记录已还清,首套四成,家庭年收入22万,每月还贷可以到七八千,一个孩子,孩子六年后上小学,自己现在在白云区工作,工作单位很大可能近两年要入住朱村科教城。老公半年内创业失败,无收入,流水不好,为了利于以后贷款,每个月通过他人转入五千。老人帮忙带孩子可能只是幼儿园前,长期同住可能性不大。需求:在黄埔找一个学校比较好的适合生活及未来到科教城通勤的小区,也要兼顾投资性,当然孩子教育是第一位的。
火龙果
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知名房产博主
你好,谢谢你的提问。 一、基本情况: 1、计划:2019年底前购房。 2、资金情况: 1)手持110w,含税费+一年房贷。家庭年收入22w。 2)首付约90w,首套4成,月供8k以内,贷款金额约140w,总价约230w 3、家庭情况: 妻子:白云区,预计2021年搬到朱村板块(凤岗站)的科教城。 丈夫:暂无收入,流水不够。为了利于以后申请贷款,每个月通过他人转入5k。 孩子:6年后读小学。 老人:孩子读幼儿园前,帮忙带孩子。长期同住可能性不大。 二、问答 问、意向在黄埔区,孩子教育放在第一位,宜居、且未来到“科教城”方便的小区,其次兼顾升值,有什么推荐? 答:通过你的描述,能感受到你是一个很热爱家庭且做事又有计划的女士。按照你们的情况来看,建议优先考虑知识城,因为通过乘坐14号线---知识城线,去到【镇龙站】换乘21号线,共6-7个站,大概是20分钟左右,非常便捷。而且知识城有产业、教育、生活配套,绿化环境、市政基建等在逐步完善,既解决了小孩子的读书问题,又能满足通勤和保证居住品质,更重要的是,230w可以买到三房两位的产品。另外,在你公司未搬迁到科教城之前,你还可以乘坐14号线---知识城线,去到【新和站】,换乘14号线到白云区上班。站在我的角度,知识城好像是为你们量身定做一样。当然,是否真的合适,还需要你们到现场踩踩盘、感受一下。
补充一下,再问一下,黄埔区(萝岗区府)科城山庄二期现在是否值得入手?285万,84平两房,买来自住的,首套首贷,房子去看了离21号线的地铁口特别近,但是也临近马路,但是业主都装了隔音所以没有听到什么噪音,本人在科学城上班,有直达公交过去,伴侣在珠江新城上班,通勤可以21号线,两人现在预算的首付是100万,月供可以承担,考虑到幼儿园和小学都还不错,目前还比较满意,请问这个房子可以入手吗?还会有升值空间吗?
火龙果
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知名房产博主
你好,谢谢你的再次提问。 对于上一条我已经回复过的内容,就不再累赘了。这次围绕你补充的信息来分析: 1、工作地点:分别在科学城(直达公交)、珠江新城(21号线,员村站转5号线)工作。根据你的描述,从房子过去21号线站口较近,那这个步行距离也应该是在你们可以接受的范围之内的。 2、首付月供:总价约285w,首套首贷,首付最低为3成,首付约85w(在你们的预算之内,余下的部分,可以装修或者留着其他资金用途)。贷款金额约200w,假设商贷30年,等额本息,则月供约1.1w,当然,如果有公积金部分,则月供会再低一些,具体贷款情况,可以咨询按揭公司。 3、对于临近马路,这个一方面可以通过隔音玻璃降低噪音影响,另一方面,尽量选择楼层高一点的,可以最大限度地避免灰尘的影响。而且相对于交通、配套、楼层、户型、楼距等,临近马路这个因素不是太十分重要。而且对应的教育配套你们也比较合适,所以我认为无论从自住的角度还是未来升值潜力,都是不错的选择。
萝岗区府科城山庄二期现在是否值得入手?现有一套均价3.4万的北向,285万,值得买吗?买来自住的,第一次买房,期待你的回复哟
火龙果
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知名房产博主
你好,谢谢你的提问。 问题,黄埔区(萝岗区府)科城山庄二期现在是否值得入手?现有一套均价3.4万的北向,285万,值得买吗?买来自住的,第一次买房,期待你的回复哟。 答:因为你提供的信息有限,例如:工作地点、需求意向等,所以我从几个方面分析一下,如果有需要,还是建议进一步和我咨询沟通。 1)楼盘处于黄埔新区府核心位置,集合产业、地铁、行政等元素,发展潜力较大,从板块上来看是没有问题的。 2)周边楼盘林立、而且绿化较多,相对不足的是居住氛围和商业配套仍有待提升。如果需要购物、餐饮、看电影等生活娱乐,最近的地点是在万达广场(萝岗店),相隔虽近,但公交路径相对曲折。 3)虽然直线距离地铁21号线与7号线二期交汇的【水西站】较近,但是两者中间有赢翠公园相隔,需要绕路而行。21号线预计9月底通车,7号线二期预计2022-2023年期间通车,所以有一定的利好预期,并且出行会更加便捷。 4)总价285w,单价约3.4w,推算面积约83-84m²,应为大两房设计,户型相对方正,但房价的柱位、角位不少,所以在家私摆设上可能会有影响。 小结:由于你是第一次购房,相信你是首贷,不知道你持有的首付金额是多少,但是你需要计算月供金额是否在能力范围以内,而且如果和伴侣家人居住,还需要考虑他们通勤和需求,希望我的分析建议能为你带来启发、帮助。
黄生你好,按我目前情况,可以考虑中新知识城吗合景天骏的楼盘?那边的情况怎么样呢?
张智斌
张智斌
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合富辉煌商业公司总经理
知识城是东部新兴板块,地铁旺村站开通后通勤能力有提升,周边人气配套也开始成熟,加上项目有小户型供应,价格也比市区的便宜很多,对总价承受力不高是适合的,唯一考虑是家庭成员对上班学习等实际地点要求来最后考虑了
佳兆业这个盘您怎么看?
火龙果
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知名房产博主
你好,谢谢你的提问。 请问你说的是【佳兆业壹号】吗?如果是,那这个楼盘所处的板块,其发展潜力还是蛮值得期待的。 一、紧挨金融城板块,未来有大量的资源、资金、企业员工进驻,就会催生大量的服务业(如:餐饮、娱乐等)以及就业机会,最后会有大量的居住需求。 二、在广州地铁4号线与5号线交汇的【车陂南站】的西北侧,可以说地铁上盖,交通便利。美中不足的是,目前要过马路才能进入地铁站。不知道将来是否会再开站口,方便居民搭乘地铁。 三、南向黄埔大道中、金融城,其余三个方位(东、西、北)分别看到装饰城、矮旧楼房、厂房、马路,楼下东南侧有个联新LPG加气站,所以目前来看,景观上不够魅力。临近马路,低层会容易受到灰尘、噪音等影响。 四、复式住宅,在广州主城区属于稀缺产品,有比较大的竞争力和吸引力 小结:我不知道你问的是否这个楼盘,也不清楚你的购房目的和基本情况。如果,你在附近或者方便上下班,在自住的情况下,我认为还是可以考虑的。希望我的观点能为你提供到一些参考帮助,谢谢。