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火老师好,新年好,假期愉快安康; 希望得到您的指点和建议,目前有个问题困扰我,假期过的比较焦虑; 背景:请您看图片哈,辛苦了 我的问题: 1,春节后,返回武汉,如果不想要这个房子,中介费2.8万,业主定金5万,还有担保费,评估费,能要回多少;有没有什么办法; 2,这套房子,我还值得继续走流程买么;PS(此小区报道有感染业主,人数不明) 3,目前这种情况,我最优的处理方式应该怎么办
火龙果
火龙果
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知名房产博主
新年好,感谢你的信任和支持。 在回答你问题之前,我想对新关注的网友说一下。火龙果主要研究广佛楼市,广佛以外的城市,建议找熟悉该城市的房产博主、房产自媒体。而且“房知了平台”的提问是有字数限制的: 一方面是为了保障咨询效率。 二方面是为了提升咨访双方的体验度。所以,如果是通过文字截图的方式提问,我一般是不会回复的。 但是,因为你是我在【蚂蚁私塾】的第一位粉丝,第一位提问者。而且在微信简单沟通后,你仍希望我能解答,所以我也希望尽我能力为你提供一些帮助。 不过,武汉始终超出我熟悉的范围,对于区域/板块/地段/楼盘等情况和参数,我就不在这里进行分析了,我会提供一些购房思路或观点供你参考。 一、基本情况: 1、购房目的:自住+保值+不想被催婚 2、个人情况:单身女生,外地,在武汉工作,经常出差 3、购房需求:二手、两房、近地铁 4、下定房屋:保利拉菲(武汉市洪山区),直线距离2号线【杨家湾站】约1km,步行会有点距离 5、下定日期:2019.12.15 6、支出金额:81409元 【定金】5w 【中介费】2.8w(房屋总价160.4w,约1.75%) 【评估费】1609元 【担保费】1800元 7、买入原因:中介轰炸+头脑发热+免了税费 8、后悔原因: 1)没有达到心理价158w 2)没有做足功课,被中介坑 3)同事那套,中介费1w,比业主报价便宜了7w 9、后续情况: 1月10日---说贷款已过 1月14日---说贷款未过 1月19日---离开武汉,与中介商定春节后更换贷款银行,中介建议交3k做假流水,本人没同意 10、目前情况: 【个人方面】在家自我隔离,目前暂时正常。 【房价方面】担心疫情影响,而且觉得买贵了。 二、问答: 问题1、春节后,返回武汉,如果不想要这个房子,中介费2.8万,业主定金5万,还有担保费,评估费,能要回多少?有没有什么办法? 答:这个问题,本质上是假设你不买这套房子,在相当于“违约”的情况下,要怎么样做,才能将损失降到最低。我认为这个先要看你们签订的合同细则。 一般来说,中介费至少分两次支付。 第一次是在买家给定金的那天。 第二次是在买卖双方成功过户后的当天。 所以,中介一次性收你2.8w是否合理,这个除了看合同细则,建议你再咨询一下房产律师,或房产维权方面的专业人士。 定金方面,主要是你和业主(卖家)之间的事情,你可以尝试说出自己的情况。 虽然说14天是潜伏期,但如果很不幸,万一你确诊了(只是探讨一下、假设一下),甚至被隔离了,暂时失去劳动力,影响工作生活和交易等,那是否能作为“不可抗因素”自动解除合同免受违约责任呢?这个我不知道,所以,请你最好也咨询一下律师。 抛开疫情来看,定金是不能退的,如果买卖中介三方在交易过程中不存在欺骗、隐瞒、过错等。而你想“违约”,一般建议你真挚诚恳地和业主好好沟通,争取获得业主的理解,取回部分定金。 问题2、这套房子,我还值得继续走流程买么?PS(此小区报道有感染业主,人数不明) 答:做个最坏的打算,这8w多都拿不回来,你看中的这套房子会不会因为疫情和有感染业主(甚至像03非典HK淘大花园那样,感染人数爆发,房价暴跌),房价在今年内下跌超过8w?很难说。我当然希望感染的人数越少越好,但是非我一句话就能控制。所以,建议你这段时间密切留意这个区域的情况。由于疫情在武汉爆发,所以短期内经济都会受到影响,楼市也不能独善其身,房价也会下跌。至于影响有多大、影响有多久,主要看疫情的发展和该城市的综合能力(反脆弱能力)。 问题3、目前这种情况,我最优的处理方式应该怎么办? 答: 情况一:不买了。争取和业主沟通,看看能否拿回一部分的定金。找房产法律方面的专业人士咨询,先知己知彼。 情况二:继续买。由于总价不高,我也相信你流水没有问题,则最后这宗交易还是会顺利完成的。只不过你有心理准备,在短时间内,你只能自住,很难出租,就算出租,租金都会比之前低。 小结,我通过电子地图查看了一下【保利拉菲】所处的地段及周边发展,目前是高楼林立,城市面貌较好,楼盘扎堆,配套成熟,资源可以共享,南侧有“南湖”景观资源相对优质,如果你是刚需自住,则问题不大。你内心纠结,更多的是认为买贵了,所谓没有对比就没有伤害,事实上,你同事的情况和你的情况不可能一样。换个角度想想,疫情是突如其来的黑天鹅事件,没有人能预料,而且武汉在2019年被《第一财经周刊》评为“新一线城市”,自然有它的实力和魅力。一个城市的楼市表现,长期还是看人口,疫情只是短暂的,我相信很快就能控制,产业会恢复正常、经济也会复苏并继续发展,外来人口会继续增加,有人口自然有居住需求,楼市也会继续稳步发展。虽然我对武汉不了解,但是楼市知识和购房思维是融会贯通的。这个地段比起广州某些郊区要好得多,03年广州都能挺过来了,20年武汉也能够挺过来。我给点信心你,你也要对武汉有点信心。话说回来,如果是我,我可能会继续买,毕竟8w不是小数目,而且你是刚需自住,比租房子或者住单位宿舍要好,怎么说都是自己的一个小天地。 最后,附上部分参考资料: 通常“二手房”交易,费用占大头的主要有三项,分别是“个人所得税、增值税、中介费”,参考广州: 第一项:《个人所得税》---简称:个税,根据实际情况选择 1)两种方式: 【方式一:核定征收】税率为计税价格的1%,是比较普遍的计算方式。 【方式二:据实征收】房子买入价与差额的20%  2)选择哪种? a、哪种比较划算,就选择哪一种;满5年唯一的住房免征个税。 b、能提供原发票的,按照“合同价-原发票价-其他合理费用”x20%算,无法提供的,按全额的1%算。 c、交易差额不大的时候,提供发票会更划算。 3)同时满足以下两个条件,免征“个人所得税”: 【条件一】不动产证满5年。 【条件二】卖家的唯一住房。 第二项:《增值税》---参考广州“普通住宅”的收费标准 【2年≤证<5年】或【证≥5年】,免征增值税 第三项:《中介费》 一般是1%-3%不等 以上,仅供参考,一切以实际为准。预祝身体健康,万事如意!
你好,150万左右佛山自住购买哪里比较合适,哪个板块或楼盘值得购买,目前看中大沥的时代招商天禧和禅城泷景花园,这两个楼盘是否值得购买。谢谢!
曹绍林
曹绍林
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合富研究院高级分析师
你好,禅城澜石(佛山新城北片区)的发展空间要比南海大沥前景大,起点高; 我建议自住可以优先考虑禅城泷景,除了发展潜力外,泷景配套更成熟,广佛地铁上盖,省级小学傍,周边商业林立繁华; 除此以外,150万置业佛山的板块还有南庄、绿岛湖、狮山、乐从,但综合考虑还是建议有点考虑禅城泷景!
你好,150万左右佛山自住购买哪里比较合适,哪个板块或楼盘值得购买,目前看中大沥的时代招商天禧和禅城泷景花园,这两个楼盘是否值得购买。谢谢!
黄韬
黄韬
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广州中原项目部总经理
晚上好!我认为这两个盘各有千秋,没有绝对好坏,最主要是适合你自用,特别是生活、工作圈子。注意周边配套、景观、间隔、物业管理等因素。仅供参考,谢谢!
增城朱村中某城我17年底购买的签订的是双合同,违规吗?是否可以提出解除合同,要求退房退款,现在还没交楼。
马乒乓
马乒乓
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开发商诉讼律师
开发商与购房者签订的“双合同”虽然违反了行政调控的规定,但是没有违反法律规定的效力性的强制性规定,该合同是有效合同,双方应按照合同约定全面履行合同,若以此为由主张退还房款在司法实践中不会得到支持。 若想解除合同退房退款,还要根据合同约定,看开发商是否存在其他违约行为达到合同约定的解除条件。同时,可以与开发商进行协商,争取退回房款。
马律师您好,之前有请教过您问题,我想追问一下:根据购房合同,如果开发商三个月内没能交房,我是有权选择退房的,我现在的问题是,如果退房,是否渠道费(5万抵10万,合同里没有体现,这5万只有购房收据)也能一起退给我吗?谢谢您
马乒乓
马乒乓
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开发商诉讼律师
您好,感谢您的信任。   渠道费通常是开发商以外的其他主体收取的费用,关于渠道费,在目前的司法实践中有两种可能,一种是作为购房款的一部分处理,一种是作为销售代理公司的居间服务费来处理,不过从你的表述来看我认为更贴近于前种情况。   从你的表述来看,如果没有就该款项签订合同或即使签订合同也未与其他主体(如销售代理公司等)有实际业务往来,这种情况下实践中可以认定渠道费是房款的一部分,在解除合同退房时是可以要求开发商退还的。   不过实践中存在购房者在退房时会急于退房,而没有仔细阅读退房时签订的文件,导致无法退回渠道费的情况发生,所以建议您在与开发商签订相关协议的时候仔细阅读相关文件并确定退还金额,以免陷入被动的局面。
郑总你好,就是网签不了,所以不能办理按揭,按揭也是发展商代办的,预售合同我看到有规定如果买方不能按约定日期7月30号前提交资料办理网签和按揭手续,就要按房款每天万分之5罚违约金,但对开发商不能按时网签办理按揭,则没有任何处罚条款,需按开发商通知的日期为准,这样的合同条款,明显是不平等的,开发商是要收齐尾款才会交楼,想问下这种情况作为小业主是否有途径可以维权?谢谢!
郑大源
郑大源
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大源按揭总经理
第一 ,这个合同是应该平等、应该对等,根据合同法的规定呢 ,合同不仅要遵循公平的原则,权利义务还要对等。所以既然要求你作为买家必须按时提交办理网签的资料、配合办理按揭 ,那么作为开发商也应该遵守合同约定来办理网签手续,办理按揭手续,如果你们的合同里开发商不给自己办理按揭办理网签设立一定的期限和一定的履约条件,这属于不对等的合同条款,我们完全可以提出要求,要求开发商立即办理网签、配合办理按揭。 第2点开发商,目前情况下,作为买家如何维护自身的合法权益,正如我刚才所讲的,你合同上本来应该有这样的一个对等条款,如果合同没有约定,那么就应该根据合同法的规定为开发商拟制一个期限, 你这个期限根据合同法【第九十四条 合同的法定解除】的规定,应该是一个合理的期限,所谓合理的期限,按照商品房买卖合同的交易习惯办理网签,办理网签,给他一周、10天的期限就足够了,所以第1步,你首先应该通过书面通知甚至发律师函的方式确定这样的期限提出这样的要求,如果在这个和要求提出之后开放仍然不能满足合理合法的要求,解除合同、退款退房;或者是要求继续履行、支付违约金并赔偿你的损失。 第三,这个事情下一步的发展,仅仅通过这个平台的交流就不够了,需要你单独提供你所有的材料给律师,委托给律师,律师接受委托之后做分析判断、提供个性化的法律服务,包括非诉讼的服务【咨询、发律师函、交涉】和诉讼服务【代理诉讼、仲裁】。 有兴趣可以联系张旭锋律师 13556005189
郑总你好,我在今年4月份买了海珠区某一手楼,7月底交齐首付,合同约定2019年12月31号交楼,本来约定7月底网签,但开发商说备案价太低,不能网签,一直拖到现在,又说进入确权阶段,连网签时间表都没有,现在部分业主已于11月份收楼,我们没网签的,开发商要求网签办理按揭收到尾款后才能交楼,没有网签,他们是不会按预售合同时间交楼的,请问一下,这种情况是不是正常,是否有什么猫腻,由于他们的原因拖了快半年不能网签又不按时交楼,我们是否有法律依据可以找开发商赔偿延迟交楼造成的损失,谢谢!
郑大源
郑大源
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大源按揭总经理
第一,你是否已经办理按揭?如果已经办理案件的情况下,那你作为一个买房人支付了全部的首期,又办理了按揭,那么应该说你该履行的合同义务都已经全部履行完毕了,开发商预期交楼是要承担违约责任的,这一点是毫无疑问的。 第二,如果你没有办理按揭,则应该督促开发商尽快配合你办理按揭,如果开发商迟迟不配合办理按揭,开发商同样构成违约,但是由于此前你没有履行全部付款义务,客户也就是支付了首期款按揭没有办,这种情况下,开发商预期交楼的情况下,你去追求开发商预期交流的违约责任,就有一定的难度了,这一点需要和我单独深入交流。 第三,开发商说备案价太低,不能办理网签,完全是开发商为了推卸责任的一面之词,部分业主已经收楼的情况下,你们现在既没有办理网签,更没有办理收楼,是对你们合法权益的侵害,我个人推测应该是开发商由于限价原因导致网签拖延,但是因此造成你们逾期售楼开发商同样仍然承担违约责任,你们有权要求开发商承担违约责任,支付逾期交了违约金,赔偿你们延期收楼的损失。 由于我对一手楼不太熟悉,故而求助了格林律师事务所的张旭锋大律师,本答案来自张律师的倾力解答
马律师你好,如果交完首付,因为开发商备案价低于成交价,现在又实行单合同,导致不能网签,这个是否有什么法律约束开发商多久时间内要办理网签吗,现在楼盘可以交楼了,如果因为开发商备案问题不能网签,不能网签他们又不按时交楼的话,我们是否可以让开发商赔偿损失,谢谢!
马乒乓
马乒乓
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开发商诉讼律师
首先,先仔细看下认购书、购房合同及补充协议是否有关于网签时间的约定,如果有约定则按约定处理即可。 如果,未对网签备案时间有明确约定,可通过正式函件要求开发商在合理期限内办理网签手续,若仍不能办理网签则可要求开发商承担违约责任。 关于不能按时交楼的问题,购房合同及补充协议中通常会有明确的违约责任约定,只是在现阶段可能购房者手中没有购房合同,所以仅是在证据层面会稍有劣势,但若因开发商原因无法交楼,仍然可以要求开发商承担赔偿责任。
律师您好!我之前4.2万/平买的番禺祈福缤纷汇,最近突然听说楼盘大幅降价,全部单位3.4-3.6万,这种情况可以维权要求开发商补回差价吗?之前有听说花都有楼盘也出过这种情况,突然降价,然后在业主维权后退了差价的,所以这种做法是真实可行的吗?有什么条件?求指导。
马乒乓
马乒乓
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开发商诉讼律师
您的心情我十分理解,刚买到手的房子就降价谁也不舒服。 不过,首先要明确的是,您与开发商之间是合同关系,开发商降价的行为并不构成违约也不构成侵权。所以,从法律的角度来说并没有维权的法律依据。 至于您说的花都有楼盘退了差价,这件事我没有听说过,无法回答您真实与否。不过,即使是真实的,退差价也只能通过与开发商协商的方式来处理。 希望我的回答可以帮助到您。