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火老师,咨询一个问题:我们这边有一个朋友,男,工作不在佛山,买了狮山的保利茉莉公馆,2019年8月买的,2021年5月收楼,16500一方,首期与贷款均已完成,并已开始交月供了。当初是想等待周边配套在数年内完善后,用于自住小朋友读书,或是出手的。现在佛山限购政策取消了,他问这个应该怎么办?佛山3 4号线,广州28号线,广佛环线都还没有通车的情况下,是应等满两年抛售后重新部署,还是继续持有至配套完成?跪求指导ORZ。
火龙果
火龙果
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知名房产博主
你好,谢谢你的信任和提问。 一、基本情况 1、名下房产:狮山的保利茉莉公馆 2、买入时间:2019年8月 3、收楼时间:2021年5月 4、买入单价:16500元/m²,目前月供中 二、问答: 问题1、当初是想等待周边的配套在数年内完善后,用于自住+小朋友读书,或是出手的。现在佛山限购政策取消了,他问这个应该怎么办? 答:你乐于帮助朋友的行为值得点赞,我分享几个观点给你,到时候麻烦你转告你的朋友。 【政策层面】2019年11月29日,佛山发布了人才购房新政,大概意思为“本科以上人才首套房不受户籍、个税、社保限制”,不少人理解是“取消限购”。但实际上,这个新政对购房者们还是有一定的条件限制的,只是由于细则还未出来,所以具体的操作流程、判断依据等,还需要等有关部门进一步的落实和公布。 【市场层面】这个新政是一定利好佛山,但主要是限购区域,而非限购区由于本来就不限购,所以并没有形成“利好反差”。 【板块地段】狮山属于佛山的非限购区域,所以在佛山“人才新政”出台后,市场购买力会重新转移到限购区以内,对非限购区而言,相当于是利空。 【购房目的】如果当初是为了自住和小朋友读书的话,则不用多想,刚需自住人群,更多的是体现在其房屋的“使用价值”上。当然,能增值就更好,因为也利于你们将来出售置换。但是目前来看,假如佛山“人才新政”不取消,则只能寄望这个楼盘的所在板块地段有其他利好因素支撑房价。 【轨道利好】初步来看,狮山的保利茉莉公馆直线距离在建的佛山地铁3号线的【太平站】约1.5km,而这条线路预计在2023年前后开通(具体还要等官方公布),届时正式运营通车之后,对于周边的楼盘是利好。 一方面,提升了出行的便捷程度和增加通勤方式。 二方面,能带动人流,包括在这里工作的人群。 从而预判到,居住氛围也会随着提升,商业配套也会不断完善;而且保利是大品牌,无论是房屋质量、物业口碑、房企实力等方面,都是有比较大的信心的。不过,目前楼盘周边主要是农田、厂房、村民房、公路等为主,所以如果要板块地段有翻天覆地的变化,仍任重道远。 直线距离【佛山西站】约4km,这里也是广佛环线的其中一个站点,广佛环线是城际快线,预计2022-2023年才能全线通车,和佛山地铁3号线的通车时间毕竟相近,所谓“路通财通”,如果广佛环线能提升运营班次的频率,接近公交化运营的情况下,则对于周边楼盘来说也是一个不可多得的利好。不过,运营频次主要取决于乘客流量,这里面的不确定因素较多,我无法预估,需要到时候再观察。 小结:调控政策非我们普通人可以左右,既然政策的大方向已经出台,就等接下来的细则如何实施,另外,如果佛山限购区的楼市过热(主要是一手楼市),不排除会有其他政策补丁,例如:参考广州两年限售(只是举例子,假设),所以无需过分担心,也没有必要想太多。 问题2、佛山3、4号线,广州28号线,广佛环线都还没有通车的情况下,是应等满两年抛售后重新部署,还是继续持有至配套完成?跪求指导 答:首先,佛山地铁4号线还未开建,其次,假设3号线和广佛环线能在2023年底前全线顺利通车,则还需要等3-4年左右的时间才能享受到轨道兑现的红利。至于28号线,时不时有媒体报道,但我只当做茶余饭后的资讯,实际上,我更加会看目前和未来3-4年内有机会实现的利好要素。 不知道这个问题是你朋友提出来,还是你主动帮他提出来,现在说3-4年后的事情仍然言之尚早,这中间会否有其他新政策出台还不得而知,只知道的是,如果一年半后收楼,是还未有地铁开通,那出行只能自驾为主,其实这些,相信你朋友在买的时候已经想到。 最后,分享多一个信息你参考,当年曾被誉为“广佛同城”的桥头堡,金沙洲从2008年开始大力建设发展,也是用了将近10年的时间才有现在的发展程度和居住氛围、生活配套,而且还是与广州“无缝对接”。同时,这10年佛山诞生了很多个新城板块,资源资金和市场注意力、购买力进一步被稀释,而狮山在什么时候能配套完成,我心中会打个问号。 以上,仅供参考,一切以现场实际为准。谢谢!
老师,您好。前不久国务院发布了支持深圳建设先行示范区的文件(俗称818文件),大家都对这个很是关注,并且对它进行了多方解读,其中有一个解读很火(如图)。其中的4和5点我有点疑问,我在阅读完这份文件后,觉得很奇怪,文件通篇就一句"推进深莞惠联动发展",那么来了(问题1):这是怎么得出了这份文件对区域进行重新划分的结论? 以及(问题2):老师您对这份文件的解读又是如何的呢?
黄韬
黄韬
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广州中原项目部总经理
晚上好!对于这份文件或相关解读不要过于关注或被误解。我的理解是一份方向发展式的文件,不是落地政策,更多要看接下来的具体措施。而且,解读中写:广州不在核心地位等表述,真是一笑置之。所以,市场是稳定的,不会大波动,深圳底气更足而已。其他城市也不必担心,做好自己,发挥优势,仍然看好大湾区长远发展!谢谢!
您好!我最近想买房,但有朋友说中央定调了说房价不会涨,之前又有人说刚需买房不能等。您那么多年的经验有什么看法?所以我到底要不要等?什么时候才是合适的买房时机?
龙斌
龙斌
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资深房地产专家
确实中央政治局刚刚定调:坚决遏制房价上涨。我觉得中央对于当前房价继续上涨是不容忍的。各重点城市对房价的行政管控非常严,前两天深圳又出台新的限制投机与限售措施。三四线城市会不会跟进限购,要再观察。 买不买房,还是看自己实际情况。如果是刚需第一套,只要自己条件允许,早晚都要买,在广州的话,我认为选择合适的房子可以买。自己条件不好,可以等条件改善了再买。 这么多年看房地产市场走势,像广州这样的一线城市,近十年年只有在08年和14年货币政策收紧,经济较差,供应多的时候房子有降价,其他时间多数是涨。广州现在的情况是供应少,与以前不同了,而且国家的货币政策很难像08年14年那么紧,现在更多还要考虑经济发展,像今年中美贸易战给经济带来负面影响,货币政策立马有所放松。但是不想钱都流到楼市,所以严控房价。而且房价高,民怨也大,这也是不能接受的。故中央要严格控制房价,限制资金炒房。我认为像广州这样的一线城市,基本不用担心房子会贬值。 买房没有问题,但是炒房特别是有多套房产还炒有风险。在三四线城市买房投资也要谨慎,要认真分析城市的发展潜力和产业升级转型的空间,以及未来人口增长的趋势。
黄韬老师好,早上起床看到关于深圳新政,还有政治局会议说遏制房价上涨,文章都说调控风向变了,也有人说会跌。想问问老师怎么看?我最近还在想买房,是不是还适合入手,还是要再等等?
黄韬
黄韬
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广州中原项目部总经理
早晨!深圳此次限购是理所当然,符合深圳楼市的复苏情况。最近两个月深圳市场出现了新一轮量价齐升的趋势。限售3年、暂停企业买房这些政策在杭州、西安也早已出台,深圳此次跟进不足为奇。 总的来说,当前调控政策只会越来越严。深圳此次调控,可以看到政府是有备而来,几个调控措施都是精准针对投机性质的购房者而设,比较有效,同时能够令市场立刻就有反应。 我个人理解,这次调控政策是比较合理的。在长效机制没有建立之前,这种临时性的调控政策将会不断推出,让整个房市都处于冷静平稳的状态,我相信这是政府希望看到的。 而广州跟进的可能性不大。因为在广州,公司买房炒房的现象不多,广州进一步加大调控的可能性应该不大。但反过来说,如果真的有新的调控政策,也不足为奇。因为广州目前的成交量平稳,但房价仍未下降。总结:自用不用等,看好就买。投资要谨慎,投资期变长,回报变小。广州未来房价稳中有降,微降。个别优质盘相反会微升。
老师,您好。这几天看到很多人在发说要出房产税了,我在广州已经有一套房子了,最近想再买一套,但现在又说要出房产税,不知道真假,我又不知道该不该买了,想问问老师的看法,有没有什么内部消息?
詹姆斯
詹姆斯
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资深房地产媒体人
谢谢你的提问。 房产税的出台看起来已经箭在弦上了。前几天国家统计局发言人罕见地提到房产税,说明目前房产税的推出工作已经陆续就位了。 关于房产税的传闻这些天我也看到不少,还有传闻房产税以人头数进行开征。当然传闻只是传闻,一切还是要以国家发布的消息为准。 但毫无疑问的是,房产税一旦开征,势必会影响当下的房价,买房的成本压力也会增加。至于房价的影响幅度,最终还是取决于房产税怎么征,征多少。 你说你在广州已经有一套房子,那第二套不知道你的用途是自住还是投资。如果是自住的话,其实房产税对你不会有什么影响,毕竟底气在这。如果是投资的话,房产税本身就是为了在一定程度上遏制炒房投资行为。 如今房产税势头正猛,房产税的出台日子也不会太远,建议你还是再等状况明朗些再做下一步的打算。
想买佛山的楼,佛山有些楼盘可以延迟一年网签(给时间你交社保,例如新鸿基泷景),也是大发展商,请问可以信赖吗?其中会有什么风险吗?
黄韬
黄韬
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广州中原项目部总经理
有这样的事,在相关协议中注明即可。当然,法规是不允许这样做的,只是客户有意见,发展商马上退钱,客户大多不愿意,怕楼价上涨。