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你好!总价预算400万左右,目前在珠江新城那边工作,想入手地铁通勤半小时内的地铁盘,而且最好就在市中心。之前有看中了双桥8号,上班很方便,5号线直接可以到珠江新城,也比较喜欢望江和老城区的居住氛围。请老师帮忙分析一下,双桥8号这个盘值得买吗?未来有升值潜力吗?
詹姆斯
詹姆斯
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资深房地产媒体人
感谢提问。 如果你比较看重通勤时间,那选择地铁直达或工作地附近的房子的方向是对的。双桥8号就在5、6号线交汇的坦尾站约300米左右的位置,你到珠江新城上班可以不用换乘,地铁就25分钟,是比较方便的。 而关于是否值得买,一方面是看板块地段的潜力,另一方面,因为是自住,个人需求和喜好也很重要。从提问中看,你喜欢老城区居住价值,能看得出你对居住环境是比较满意的;而未来升值潜力方面,凯德双桥8号所在的大坦沙岛,是广州城心最后可开发江心岛,所以楼盘本身有广州稀缺”江心岛“+江景加分。而且凯德的投资也是大手笔,计划会投资超500亿,结合新加坡“花园城市”理念,将大坦沙岛建成国际化花园岛屿。从稀缺性来说,这个项目是比较有优势的。 至于项目配套也比较丰富,在商业方面,未来项目西侧将会有凯德打造的“双子塔”地标,配套大型综合购物中心、国际甲A写字楼、酒店、服务公寓等,会成为荔湾区第二高的地标建筑。交通方面,规划结合岛心“双子塔”地标与地铁5/6号线坦尾站,将以TOD交通枢纽模式打造广州西部城市客厅。医疗方面,岛上的三甲医院广医一院正在建设中。教育方面,项目北面5008#地块优质公立小学在建。 总体而言,配套成熟+地段稀缺,凯德双桥8号的升值潜力是有的,但大坦沙建设和相关配套还在推进中,片区成熟仍需要一段时间,未来升值可期。目前正值楼市传统旺季“金九”,不少楼盘都有放出特价单位,可以关注一下,建议合适的话可以伺机入手。
老师你好,滘口新世界凯粤湾一手盘,25楼如图户型,主卧和阳台西北向望江,次卧西南向,算二线江景吧但几乎没有遮挡,属于d区靠珠江大桥,单价4.7万,请问你觉得如何呢?
火龙果
火龙果
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知名房产博主
你好,谢谢你的提问。 问题、新世界凯粤湾,D区靠珠江大桥西桥。一手,25楼、约80m²、单价约4.7w。主卧与阳台望江(西北向),次卧西南向,算二线江景,但几乎没有遮挡。请问你觉得如何呢? 答:从板块上来看,滘口处于广佛交界,临近滘口客运站,广州岭南花卉市场等。一方面周边的人流、车流比较杂而多;另一方面,也容易受到大桥、地铁等噪音/灰尘的影响,加上目前没有在建地铁的利好,所以如果从整体的发展来看,我认为是比广钢稍逊一筹的。但是凯粤湾能解决小孩读书的问题,小区居住氛围比较浓郁,4.7w的单价有江景资源,且距离地铁站也不远,如果在珠江新城工作,乘坐5号线就能直达(有机会有位置坐)。另外,距离2016.8的芳村地wang“华大物流地块”约1.9-2km,当时楼面价达35216元/㎡,楼价至少开卖5w以上或才能保本,该地块能起到市场价格风向标的效果,对于附近的楼盘而言有一定的利好预期。户型设计上,我觉得挺好的,稍微美中不足的是西北向,但我个人觉得江景>朝向,所以如果能克服不足,这个参数的房源,可以考虑一下。
计划买保利碧桂园公园大道99方,该楼盘有什么利弊吗? 因为网络上的评论较少,想咨询一下该楼盘有什么不利因素和不好的地方吗?
黄韬
黄韬
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广州中原项目部总经理
早上好!这个楼盘属于广钢版块,因为我没有去过该楼盘,而且还是新的项目,所以我未能详细了解它的利弊,我收到的信息整体感觉是中规中距。同时建议你直接到现场了解,特别是户型方面根据自身的需求选择。谢谢!
广钢北大资源博雅这个盘怎么样?听说最近清货最低的3.8w一方都有,比周边楼盘都便宜不少,这个盘在广钢很少有人提起,是有什么硬伤么?对于这个价位是否属于笋盘?看密度跟交通都还算不错
火龙果
火龙果
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知名房产博主
你好,谢谢你的提问。 问题1、广钢新城北大资源博雅1898怎么样? 答:整体而言,现楼、包装修,性价较高。 1)楼盘位于广钢北部,东侧是【葛洲坝·保利曼城】与【珠江金茂府】,南侧是【振业天颂花园】、西侧是【中海锦观华庭】、北侧是【广钢观鹤小区(二手旧楼)】。这几个楼盘组成的“网格”,除了道路、绿化、路灯等基建还需要进一步完善之外,楼盘群已基本完成建设,不少还已经接近售罄阶段和处于收楼入住阶段。【北大资源博雅】是广钢新城比较早的一批楼盘,现在也是在清货阶段,所以优势在于现楼发售,并且不用担心周边楼盘起建过程中带来的灰尘、噪音、安全等因素的影响。 2)步行到地铁广佛线【鹤洞站】约5-10分钟,地铁出行算是比较便捷的。楼盘给我一种文雅气质,大堂、走廊、屋内的装修风格偏传统,有些人喜欢,有些人不喜欢,丰俭由人。部分户型有约7米的景观阳台,视野较为开阔,为室内的通风采光带来保障。之前踩盘时听销售说,部分单位或可以“借”面积。部分楼栋北向望广钢观鹤小区,这个小区比较旧了,不知道会不会拆?什么时候会拆?而相对于小区的园林绿化,这边的景观质素稍微弱一点。 问题2、听说最近清货最低的3.8w一方都有,比周边楼盘都便宜不少,这个盘在广钢很少有人提起,是有什么硬伤么?对于这个价位是否属于笋盘?看密度跟交通都还算不错。 答:清货阶段,发展商也希望尽快完美收官,所以会有比较笋的特价单位推出。如果是3.8w,那估计是低层单位(甚至首层)。有些人还是挺喜欢一楼的,例如有花园“赠送”的单位,不过低层的风景、视野、噪音、隐私等或多或少都会受到影响。所以,我认为这个价钱是很笋,暂时没有听到什么硬伤,但是具体要看看这个单位是什么情况。我曾经看过一些楼盘,5楼以下全部被前面的建筑的墙遮挡,距离也就大概几米,天天面壁的感觉。当然,这是比较极端的例子了。说到底,一分钱一分货。
我想买凯粤湾的80平的房子,但不知道其报价的5万的单价是否有水份?即我想知道怎么样才能拿到最低价?不想当水鱼
黄韬
黄韬
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广州中原项目部总经理
晚上好!凯粤湾的确有5万/平的房子,目前项目近尾声,不愁卖,同时周边一手住宅也不便宜,所以你根本找不到“便靓正”的房子。最简单的方法就是直接与销售说要折扣,如果可以的话,他们一定会卖。如果他们不理你,你大可死心了,哈哈哈,这么大的盘,不会“水”你的。因为之前大把有4万多成交的情况。祝你好运!谢谢!
专家,我觉得你分析比较中肯!1、华发中央公园,11栋122方36楼630w,17楼670万(最高37层)你如何选择?朋友还有机会上车,比较纠结。2、住高层有什么优劣?3你如何分析华发中央公园这个楼盘在广钢板块的地位?4、广钢我本人比较看好,从白鹅潭广船规划,肯定有10w+的楼王出现来带动整体板块价格;但是广钢货量太多,后期会否对二手出货造成压力?我本人还想投资。
火龙果
火龙果
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知名房产博主
你好,谢谢你的提问。 问题1、华发中央公园,11栋,122方。36楼630w,17楼670万(最高37层)你如何选择?朋友还有机会上车,比较纠结。 答:固定参数,11栋、122m²、顶层是37楼。 【17楼】670w,单价约54918元/m² 【36楼】630w,单价约51639元/m² 如果是我,我会选择高层,因为便宜了40w。分享两个标准去衡量。一个是资金,俗称“看菜吃饭”。一个是心理因素,例如“会否畏高”。 如果资金紧缺压力>畏高压力,则选择高层。 如果畏高压力大于资金压力,则选择中层。 如果两个压力都很大,则可以选择其他楼盘的中层房子。 如果坚持要买这个楼盘,则又折中一点选择价格和楼层适中的房子。 问题2、住高层有什么优劣? 答: 1)刮风下雨的时候,比较危险,屋内的东西容易吹落到地面,所以很多人住高层,他们的阳台都会做玻璃封闭。 2)遇到火警逃生比较困难,云梯无法到达。 3)分摊较多。 4)畏高的人容易头晕、失眠。 5)等候电梯时间相对较长。 6)有超高层,手机信号可能会漂移,影响通话质量。 问题3、你如何分析华发中央公园这个楼盘在广钢板块的地位? 答:这个问题太大了,我分享两点。 1)其实每个时代、每个板块都出现过标杆项目,华发是广钢的标杆项目之一,但不代表能完胜所有竞品。过几年后会不会又更优质的项目出现呢?不排除这个可能,所以今天地位相对较高,不代表是永远都高。因为城市在发展、社会在进步,交通、配套、环境等也会越来越好。 2)我身边有些朋友认为,5-6w买广钢不划算,你和他们说某某楼盘,别人根本无动于衷,有些人就看区位。所以,购房这个事情,不用看我、也不用看别人,也没有必要衡量某个楼盘的地位高低,只需要买适合我们自己的房子就可以了。 问题4、广钢我本人比较看好,从白鹅潭广船规划,肯定有10w+的楼王出现来带动整体板块价格;但是广钢货量太多,后期会否对二手出货造成压力?我本人还想投资。 答:广钢适合中长期投资。首先一手供应量大,后期是会对二手出货造成影响的。不过我们用辩证法来看待,因为土地不可再生、广钢不会永远在建一手楼盘。从市场走势的角度来看,广纸一手供应量少,原本意向海珠西的购买力部分会流向广钢。从宏观角度来看,广州近几年在一线城市中(甚至全国各地)的入户人口、常住人口都是名列前茅,是不断虹吸人口的过程,所以未来广钢终会全面进入存量房市场。
专家。本人去年10月购入华发中央公园122方,四房户型。1、冲着学位去的,省实四月招生计划,全部北区划入,会不会影响华发价值?2、华发虽然一线临公园,但是离江边最远,而且最贵,对比你多次提及的金茂是不是性价比差很多?3、你如何分析西塱地铁站在广钢板块的作用?
火龙果
火龙果
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知名房产博主
你好,谢谢你的提问。 去年10月购入华发中央公园,122m²,四房。 问题1、冲着学位去的,省实四月招生计划,全部北区划入,会不会影响华发价值? 答:如果名校与楼盘是点对点的关系且具备唯一性,则这个楼盘的稀缺性价值就越大;如果名校的学位摊分到其他楼盘,则稀缺性就会降低,价值也会被稀释。不过我看新闻资讯,北区并非全部划入,而且省实只招1年级,6个班,学位数量还是有限的,所以我认为不会有太大的影响,一个学校也不可能只为一个楼盘服务,而且不要仅仅只看学位,还要看其他,例如:户型、小区品质、景观资源、物业管理、到达地铁站的距离等等。 问题2、华发虽然一线临公园,但是离江边最远,而且最贵,对比你多次提及的金茂是不是性价比差很多? 答:我认为不是。 1)首先,每个人都有偏好,我也不例外,在偏好面前,性价比不重要。 2)其次,每个人的需求都不一样。例如:要享受江景,那金茂府也并非最佳的选择。 3)回到购房的初衷,只要能满足我们最重要的需求,且满足的数量越多,则价值就相对其他楼盘要大。 4)在我心目中,广钢最高性价比之一的是振业天颂,但性价比不是唯一的衡量标准。 3、你如何分析西塱地铁站在广钢板块的作用? 答:【西朗站】对广钢板块的房价、居民出行是促进作用。 目前有1号线、广佛线,以及在建的10号线、22号线,四条地铁线路交汇,加上公交(总站)的支撑,交通路网可谓非常发达而立体。美中不足的是,广钢目前要过马路才能坐地铁,而且经过多年来的运营,目前里里外外都有点年代感。西塱站的人流、车流量比较大,又靠近高架桥,所以稍微拉低了整个地段的格局档次。
急急急!明天要去买啦!你好,火龙果,我刚需用于婚后居住,400万的预算,打算买个小三房。今天看两个楼盘。金融街83方阳台向南望中央公园,视线开阔,屋里格局可以,洗手间的洗手台与厕所隔开,开放式,怕使用时对房间有影响,并且在屋的最里面私密性差点,房间也较小,40顶层卖390万,33层卖417万。中海,没有看到80几方因无样板房,70几同90几都看过,销售说80几就是90几的没了主套洗手间,房间和阳台相对大点,实用率高点,但是花园很小,楼层总数高,人口密度大,向东北或着西北,望花园,5层卖400万出头,25层卖430多点。我现在担心金融街建筑质量不够好和物业不过关,但中海就觉得密度大,景观也一般,价格贵点。想你帮忙给点意见选哪好,我是自住,也想房子以后好升值。
火龙果
火龙果
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知名房产博主
你好,谢谢你的提问。 在回答你的问题之前,我想提醒一下各位小伙伴,如果很急着购买,请尽量提前咨询,预留多点时间给自己和咨询师做准备。这个问题在昨晚22:45左右提交的,而你今天就要去购买了,时间会有点紧迫,这样对大家都有影响的。不知道你是今天(2019.5.13)几点钟购买,希望我能及时帮助到你。 为了避免咨询方向不清晰,我想补充一下,虽然你没有明确板块/楼盘名,但如果我没有理解错误的话,你所提及的“金融街、中海、南向望中央公园”应该就是指广州市荔湾区广钢新城的【金融街融穗华府】和【中海花湾壹号】。如有错误,请各位帮忙斧正。 一、基本情况: 1、购房目的:刚需、婚房、自住。 2、购房计划:总预算400w、小三房。 3、已看楼盘:有两个 【金融街融穗华府】83m² 1)40顶层390w,单价约46988元/m²。33层417w,单价约50241元/m²。总价相差约27w 2)阳台向南望中央公园,视线开阔,屋里格局可以。 3)洗手间的洗手台与厕所隔开,开放式,怕使用时对房间有影响,并且在屋的最里面私密性差点,房间也较小。 【中海花湾壹号】 1)通过房天下app看到,你提及的户型面积应该是在84-85m²的区间。5层约400w,单价约47620元/m²。25层约430w,单价约51190元/m²。总价相差:约27w 2)样板房:已看70m²+、90m²+;未看80m²+。 3)80m²+与90m²+的区别:是否带主套洗手间,房间、阳台面积、实用率等差异。 4)花园很小,楼层总数高,人口密度大,向东北或着西北,望花园。 二、问答 问:我现在担心金融街建筑质量不够好和物业不过关,但中海就觉得密度大,景观也一般,价格贵点。想你帮忙给点意见选哪好,我是自住,也想房子以后好升值。 答:在这里我分享几个观点。 1、如果可以,争取买带主套的三房,因为如果只有一个洗手间很不方便。尤其是当你们将来有了孩子、甚至有长辈过来居住带小孩。 2、如果不可以,你们也已经锁定了广钢新城,则对比价钱和其他参数。 ps:无论是出于什么原因,因为你们是决定今天要买了,所以时间上不允许再改变置业的方向。 3、两个楼盘我都看过几次,各具特色,不足方面不适合在公开平台去讲。中海是超级大盘,楼下底商、将来整体的居住氛围等都有优势。金融街能一线往中央公园,楼盘体量较少,居住密度相对较低。由于商业配套可以共享,而且你们是自住,所以我更看重居住体验度。 4、居住体验度有几个方面:楼层、户型、面积、朝向、楼距、密度、电梯户数比、通风采光,当然还有电梯大堂的档次气派、物业管理质素、园林绿化、室内装修设计等。每个人都有自己的侧重点,如果只能有三个侧重点,我选择是楼层+楼距+通风透光。 5、我个人比较喜欢住顶层或者高层,原因是干扰少、隐私保护较好,例如楼上有人跳舞发出的闷响,或者对面楼的大叔看过来等。但楼层总有个极限,居住太高也不好。 【从科学的角度】 1)从家里往下看,对恐高人群、老人和小孩等有影响。 2)楼层越高,对电梯的依赖程度越大,等电梯时间较长。一旦电梯出现故障,将会影响很大。 3)消防安全,云梯无法到达,对营救造成影响。提供百度的参考资料: 德国马基路斯公司是欧洲最大的消防云梯车制造厂家,具有130多年的生产消防车的历史。“智能型云梯车”其产品系列有6种型号,6种不同的最大工作高度,分别是19米、26米、32米、39米、44米和53米。世界最高的消防云梯车是芬兰博浪涛消防高空曲臂云梯车,其举高能力为72米。这既是10年前世界最高记录,也是世界最高记录。 4)等等 6、性价比:以中海25层的430w和金融街33层的417w对比,总价相差约13w,楼层相差8层。而金融街的视野更开阔、总价更低,所以我个人会优先考虑金融街。 7、洗手间的洗手台与马桶分开的设计,这些都可以慢慢适应,不是重点。 小结:到底买哪套,你们再考虑一下。如果还需要进一步咨询,请微博私信我,谢谢。
你好!父母在荔湾,希望能给我在荔湾买套房子作为婚房,预算首付120万左右,考虑未来孩子读书学位问题,看了滘口附近的新世界凯粤湾和华发荔湾荟,觉得凯粤湾的学校比较好,可是华发价格便宜点,该怎么选?
丹姐
丹姐
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房地产媒体人
1、买房目的明确,就是为了婚房及学位(未来小孩读书); 2、买房预算有120万首付,问题未谈及名下是否有房以及是否有贷款记录,姑且按照首付3成计算,则可以买总价400万的房子,若是面积为80-90方,则考虑单价范围为4.5万-5万左右,面积更小,价格更高。 3、其他,父母在荔湾,离父母近肯定也是需求之一; 4、已看房,新世界凯粤湾和华发荔湾荟,如果就单单这两个盘结合需求来看,新世界凯粤湾完胜。我记得最近几天刚出了2019年小学招生地段划分,新世界凯粤湾就像你说的,学位比较好,配套的就是省一级培正小学,而且目前只对新世界凯粤湾招生,而忘记在哪里看到一篇推文,评论直接问“华发荔湾荟怎么没说是什么小学”,一般的媒体都不会遗忘省一级小学对口的小区的,所以你懂的。 5、华发是便宜,但是又能便宜多少?单价也要去到4万/平左右吧,所以没必要捡这个便宜。卖的贵必定有卖的贵的道理。 结论:若是单单这两个项目来看,建议选新世界凯粤湾,大社区优质学位也近地铁。以上内容仅供参考。
黄总,又有问题请教你,我有个亲友想将龙津路六蒲水脚的私房出售,25000元/平方,房子有200平方,房子已经很旧的,需要重新报建的,那个地段这个价格值得投资吗?
黄韬
黄韬
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广州中原项目部总经理
下午好!如果可以重新报建重来,是值得投资的,最少值5、6万/平,如果可以进车及有车位,我估计9万/平都有可能。仅供参考,谢谢!