您好，我想咨询一下关于卖房的相关问题。2017年入手一套海珠区同福西路那边的老破小，楼梯楼的顶楼，不属于学区房，楼下是市一级小学。由于资金问题，今年想出手套现，因为目前市场行情不太好，价格达不到预期，而且中介压价也很严重。您觉得套现的话，是继续降价出手好，还是可以等到下一波行情好一点时再出手？大概什么时间广州二手房交易会好一点？楼下的同福西路地铁站官方通知今年12月26号开通，地铁开通后，会不会更容易交易？谢谢！
你好，谢谢你的提问。
一、基本情况：
1、咨询目的：卖房
2、计划卖出：海珠区-同福西-老破小
3、买入时间：2017年
4、房子参数：老破小、楼梯顶层、不是学区房、楼下是市一级小学。
二、问答：
问题1、由于资金问题，今年想出手套现，因为目前市场行情不太好，价格达不到预期，而且中介压价也很严重。您觉得套现的话，是继续降价出手好，还是可以等到下一波行情好一点时再出手？大概什么时间广州二手房交易会好一点？
答：不是太清楚你套现原因，但原因不是重点，重点是在于它的“缓急轻重”。
我认为，“卖房”比“买房”更讲求技巧，面临的问题也很多，例如你提及的行情不好，价格达不到预期，同时中介压价，实际上相当于“腹背受敌、四面楚歌”。那么就要像剥洋葱一样，一层一层的找出问题所在。
行情不好，这个非我们个人所控制的，我们能做到的是观察，宏观方面，例如：银根是否会放松？房贷利率是否会调整？限购和限卖政策等？
微观方面，例如：该楼房有没有拆迁改造的利好？有没有新建地铁或者知名学校、医院、商业中心等。
对于价格达不到预期，这个更多的是衡量“卖出后的资金”以及接下来“满足个人需求”这两者之间的对比。如果后者不是太紧急重要，则我建议等明年春节后再决定。
对于中介压价，这个不用和他们争论，大家都是求财而已，相反，和中介朋友打好关系，对大家都有好处，现在是合作共赢的时代。其次，适当增加一下中介奖励，例如大家协商在一个固定的周期，给一个稍微接近底价的数字，谁能最快帮忙卖出，这个奖励就给对方。至于中介怎么推，这个是他们的事情，作为业主不用太操心。
还有就是房子都有一定的楼龄了，内部最近几年没有装修的话，可能都比较残旧，这个是会影响看房人的感知度的，还有楼梯和走廊，我曾经见到有人也一起刷了一下，看上更白净、清爽。请记住，我们做这些不是无用功，恰恰是希望能帮助自己尽快卖出的方法。
问题2、楼下的同福西路地铁站官方通知今年12月26号开通，地铁开通后，会不会更容易交易？谢谢！
答：地铁8号线同福西站是否今年年底通车，这个还不好说，一定要等到真正通车了才算。假如真的如期通车，则还是会有帮助的。人民桥经常塞车，坐公交、自驾、出租车无一幸免，除非你步行、骑自行车或者坐渡轮。在这个时候，有一条地铁能直达“河北”，我认为是解困了同福西的人群。作用和意义都十分重大，而且地铁站名和播报是什么？是宣传、是广告，是提升品牌的好帮手，每天有多少人会听到，你现在想象一下：
普通话：“下一站：同福西。”
粤语：“下一站：同福西。”
英文：“The next station is Tongfuxi”
（普通话，女声）去往同福西路、南华西路、滨江西路、洲头咀公园、广州酒家的乘客请准备。
PS：以上只是假设，实际播报以广州地铁为准。
那么听的人越多，对这个地方的知名度也会有提升，所以无论是人流的带动，还是知名度，都会有积极的作用，对交易也会有一些帮助。
以上我的观点，也希望为你带来一些帮助，谢谢！
您好！想在省政府周边买三房（距离省政府半小时以内生活圈），想有个小花园（人车分流）可以散步的，南向，格局方正，有中等偏上小学学位，安静，不算太旧楼龄，预算650-700万左右，请问有什么楼盘推荐呢。万科金色家园是理想型，可是价格太贵，有类似的，较便宜的推荐吗？
你好，谢谢你的提问。
一、需求意向：
1、在省府（中山纪念堂东侧旁）周边买三房。
2、半小时以内的生活圈。
3、有小花园、人车分流、可以散步。
4、南向，格局方正，有中等偏上小学学位，安静，不算太旧楼龄。
5、总价650-700w，假设3房面积在90-100m²区间，则面积在6.5-7.77w区间，可以选择的范围还是挺广的。
二、问答：
问、请问有什么楼盘推荐呢？万科金色家园是理想型，可是价格太贵，有类似的较便宜的推荐吗？
答：你提出的需求已经非常细致。
1、好的方面是，你清楚自己需要什么；不明确的是，你最需要最看重的是什么。而且，太微观的东西，我无法满足，例如你提及的人车分流，我没有去过或者不在那里居住，我很难知道是否人车分流。而且二手楼盘这么多，就算是中介都不可能了如指掌、熟悉了解，所以，我提供的方法、思路。
2、建议遵从两个原则选房：
【原则1】抓大放小。
【原则2】重要优先级。
即：最重要的需求能满足，就算小的需求不被满足也可以接受。
3、结合你的需求，我们先固定物理距离，锁定大范围。
半小时以内的生活圈：假设以【纪念堂站】为圆点，半径3公里的大概范围我划了出来，并且分了ABCD四个部份，横线为X、纵线为Y
4、剔除法：
1）如果从现有配套、发展建设、利好预期等来看，首先我会剔除B。
2）从通勤的便捷程度来看，2号线沿线站点的会更加合适，但是放眼望过去，X以北的主要是广州站、省汽车客运站、服装皮具批发等聚集地，人流较多、较杂，所以我也会剔除A。
3）彩虹桥站南侧（X线以南），目前这里是老荔湾与越秀区交界处最多地铁交汇的板块了（L8二、L11、L13二），不足的是，周边大部分的楼盘楼龄都比较长，好的方面的是，配套充足，地铁利好预期，将来出行也非常便利。
4）如果你个人不喜欢ABC，则最后就看D部分。主要有三个地段推荐，分别是：东风东与建设六马路交界、东湖公园站附近、农林下路与东风东交界。
5、将范围缩窄之后发现，你钟意的【万科金色家园】刚好在农林下路与东风东交界，这里占据了广州主城区最优质资源。分别有：
1）地铁：L5、L6的【区庄站】、L1、L3的【东山口站】；在建的L13二【农林下路站】和稍微远一点的L10【署前路站】
2）公交：多部线路公交车直达工作地点，全程5个站。
3）其他配套、教育资源、资料资源等优质且丰富。
所以，我要说的不是一定要买【万科金色家园】，而是提供一种思路和方法，将这个楼盘为定点，优先在周边再寻找类似的小区，确保我们选择的方向。其次，如果找不到合适的情况下，再在东风东与建设六马路交界、东湖公园站附近找寻。
6、建议你可以下载购房类的APP，例如：房天下、链家、安居客等，将总金额锁定在600-710w区间，选择3房，面积可以不用固定，先大范围筛选出不同的小区，然后再结合百度卫星地图、逐步按需求筛选小区面积相对大的、楼龄比较新的。再确定了几个楼盘后，找附近的中介店，让中介帮你找对应的小区、房源，与此同时，你也可以去小区踩踩盘，至于户型，这个可以放在比较最后的阶段进行精准筛选。
